王珊

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化的水平也在不斷提高，其中涉及到很多的拆遷問(wèn)題，對(duì)拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展的需要妥善的解決問(wèn)題，拆遷安置問(wèn)題中有很多難題，例如居民原生活習(xí)慣，拆遷安置過(guò)程中應(yīng)進(jìn)行公平，拆遷安置需要資金來(lái)源，拆遷安置后的問(wèn)題解決等，都是很難解決的，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司的發(fā)展是社會(huì)發(fā)展的主要趨勢(shì)，在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理上，存在著商品化小區(qū)物業(yè)管理有很大的區(qū)別，所以現(xiàn)在的物業(yè)公司也有很大的考驗(yàn)。

關(guān)鍵詞：拆遷安置房；小區(qū)物業(yè)；管理；問(wèn)題；對(duì)策

一、拆遷房物業(yè)小區(qū)管理問(wèn)題

1.業(yè)主的依賴(lài)和抵觸心理難

對(duì)于不同的商品房業(yè)主，安置房在區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主，一般都是遷地的農(nóng)民，所以心理文化建設(shè)方面有很大的不足，文化能力很低，習(xí)慣也十分的懶散，由于政府的大力支持，內(nèi)心依賴(lài)性很大，過(guò)去的安置房小區(qū)內(nèi)用戶(hù)拆遷問(wèn)題主要是由政府來(lái)解決居住的問(wèn)題，使得住戶(hù)十分的被動(dòng)，與商品房業(yè)主對(duì)房屋基本上是不同的，其中主要包括購(gòu)置的小區(qū)戶(hù)型、地理位置、結(jié)構(gòu)等相關(guān)內(nèi)容，使得安置房業(yè)主的情緒很低，或者出現(xiàn)抵觸和過(guò)激的行為，認(rèn)為政府虧欠他們，所以任何的補(bǔ)償都認(rèn)為是合情合理，在繳納費(fèi)用的時(shí)候十分的勉強(qiáng)，也拒絕配合物業(yè)工作。

2.業(yè)主意識(shí)薄弱

還有就是業(yè)主的整體素質(zhì)偏低，缺乏法律和法規(guī)意識(shí)，使得違規(guī)裝修十分嚴(yán)重，為了維護(hù)小區(qū)的規(guī)劃或維護(hù)房屋和公關(guān)設(shè)施難題，業(yè)主之間的鄰權(quán)觀念缺乏，在進(jìn)行裝修的時(shí)候沒(méi)有充分的考慮過(guò)鄰居的利益及感受，導(dǎo)致業(yè)主的公共意識(shí)很差，安置房也住在拆遷一起主要在院落居住方式，當(dāng)安置入住以后，小區(qū)中的住戶(hù)缺乏物業(yè)管理的理念，更無(wú)法正確的衡量管理費(fèi)用相關(guān)問(wèn)題，在管理上存在著管理難喝管理費(fèi)用難收的情況，業(yè)主遵守約定的意識(shí)十分的淡薄，思想還停留在不還錢(qián)而享受服務(wù)的理念上，有償服務(wù)意識(shí)還不夠，而且物業(yè)費(fèi)用繳納率很低。

3.環(huán)境保護(hù)和周邊環(huán)境維護(hù)能力差

對(duì)于很多的業(yè)主都是農(nóng)村的，小農(nóng)意識(shí)很深，會(huì)把小區(qū)綠化用地開(kāi)墾成菜地，種植農(nóng)副產(chǎn)品，使得小區(qū)規(guī)劃混亂，環(huán)境出現(xiàn)惡化，這樣對(duì)小區(qū)的建設(shè)十分不利，安置業(yè)主的關(guān)系網(wǎng)十分的復(fù)雜，所以客觀上有宗族關(guān)系，這也是鄰里矛盾主體，由于附近都是宗族親戚，還有有院落居住時(shí)解決矛盾的方式，糾結(jié)新朋，形成群眾鬧事的情況，激化矛盾和沖突。

二、市場(chǎng)化條件下拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)及途徑

1.政府補(bǔ)貼

對(duì)于拆遷安置房物業(yè)管理的現(xiàn)在情況來(lái)說(shuō)，只是依靠物業(yè)公司收取商品房的物業(yè)管理費(fèi)，但是這樣是不能滿足小區(qū)的正常營(yíng)運(yùn)的，所以政府應(yīng)該成為拆遷安置房的倡導(dǎo)者和引導(dǎo)者，有效的解決拆遷安置房在使用中遇到的問(wèn)題，物業(yè)管理收不抵支的情況有很多的原因都是政府導(dǎo)致的，政府有責(zé)任幫助物業(yè)管理企業(yè)來(lái)解決相應(yīng)的問(wèn)題。

2.分級(jí)收費(fèi)

對(duì)于不同的收入者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該采用不同的收費(fèi)方法做好拆遷安置房的物業(yè)管理工作，對(duì)于拆遷居住的群體收入有很大的差別，對(duì)物業(yè)的需求也是不同的，所以物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也是不同的，對(duì)于特殊群體的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)相應(yīng)的減少，而且這筆費(fèi)用需要政府來(lái)承擔(dān)。

3.明晰房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的權(quán)益

對(duì)于拆遷安置房的房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題應(yīng)進(jìn)行明確，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)不同，居住者的身份、權(quán)益也是不同的，物業(yè)收費(fèi)也有很大的區(qū)別，應(yīng)該理清拆遷安置房物業(yè)管理的復(fù)雜性，并且采用靈活多樣的政策和方法，還有就是物業(yè)管理的重要內(nèi)容就是使房屋保值增值。

4.規(guī)范經(jīng)費(fèi)使用

根據(jù)拆遷安置房的特點(diǎn)，應(yīng)該協(xié)助政府做好相關(guān)的管理工作，對(duì)于拆遷安置房共用部位和公用設(shè)施進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，對(duì)于入住家庭的住房、人口變動(dòng)情況進(jìn)行核查登記，以保證小區(qū)內(nèi)的安全。

5.有償服務(wù)收入

對(duì)于物業(yè)管理公司可以在保拆遷安置住房社區(qū)內(nèi)進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，開(kāi)展物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，對(duì)特定物業(yè)服務(wù)進(jìn)行有償服務(wù)的收入，對(duì)于大多數(shù)的拆遷安置住戶(hù)來(lái)說(shuō)都有必須消費(fèi)的項(xiàng)目，有效的保障拆遷安置房物業(yè)管理企業(yè)的資金來(lái)源。

6.新業(yè)務(wù)的拓展

還可以利用信息平臺(tái)、公共資源等，通過(guò)對(duì)小區(qū)公共用房出租、收取停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)等，進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理，以便于來(lái)彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的不足，可由有效的環(huán)節(jié)物業(yè)公司的資金壓力，并且可以在一定程度上，產(chǎn)生客觀的盈利潛力，形成信息和資金的良性循環(huán)。

三、安置房物業(yè)管理對(duì)策

1.落實(shí)好惠民政策

拆遷安置的小區(qū)是城市化發(fā)展的關(guān)鍵部分，所以政府在有關(guān)政策上會(huì)大力的支持，一般情況下政府主要通過(guò)財(cái)會(huì)撥款的方式來(lái)減少小區(qū)業(yè)主的費(fèi)用，小區(qū)物業(yè)應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的政策，給業(yè)主帶來(lái)切實(shí)的優(yōu)惠，但是在實(shí)行的時(shí)候應(yīng)該用好相應(yīng)的策略，培養(yǎng)管理意識(shí)的前提下，使得業(yè)主了解到市場(chǎng)化發(fā)展的狀況，為以后常態(tài)化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.主體協(xié)調(diào)以及配合工作開(kāi)展

（1）加大宣傳力度

為了可以更好的做好拆遷安置房改造工作，物業(yè)服務(wù)公司不能使用常規(guī)的方法開(kāi)展工作，應(yīng)該根據(jù)業(yè)主規(guī)約和村民公約的方式進(jìn)行工作，并且制作專(zhuān)項(xiàng)宣傳畫(huà)，在小區(qū)安置房?jī)?nèi)進(jìn)行發(fā)放，并且解答業(yè)主的疑問(wèn)，現(xiàn)在對(duì)于大部分的安置房都是結(jié)合相關(guān)的宣傳法律和法規(guī)等解決歷史遺留問(wèn)題，盡可能的發(fā)揮出社區(qū)的作用安置房所在的社區(qū)是政府和居民的重要溝通橋梁。

（2）做好細(xì)節(jié) 體現(xiàn)服務(wù)

拆遷安置房小區(qū)工作要求服務(wù)公司比較做好相關(guān)的細(xì)化工作，并且拋棄安置房小區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)化問(wèn)題，結(jié)合實(shí)際情況開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)講解，強(qiáng)化服務(wù)宣傳理念，讓業(yè)主感受到物業(yè)的好處，享受到物業(yè)的服務(wù)。

3.公共意識(shí)中完成規(guī)劃

對(duì)于溫馨的小區(qū)環(huán)境應(yīng)該根據(jù)業(yè)主和物業(yè)來(lái)營(yíng)造，安置房小區(qū)業(yè)主在入住前，都是獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的，有著過(guò)去的領(lǐng)地居住方式，但是住到小區(qū)內(nèi)，業(yè)主由于居住方式的改變，但是生活習(xí)慣還保持著原來(lái)的狀態(tài)，業(yè)主的公共環(huán)境意識(shí)十分的淡薄，所以想要營(yíng)造好的環(huán)境是比較困難的，所以應(yīng)該增加小區(qū)基礎(chǔ)性硬件措施，各部位都加設(shè)衛(wèi)生設(shè)施，并且大力宣傳，在小區(qū)內(nèi)的主要位置張貼溫馨提示牌，宣傳愛(ài)護(hù)小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境建設(shè)的理念，并且加大保潔力度，不讓垃圾堆放過(guò)夜，并且開(kāi)展多管齊下的衛(wèi)生保潔工作，以此來(lái)不斷的改變小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生狀況，讓業(yè)主認(rèn)同服務(wù)工作，這樣業(yè)主就會(huì)自覺(jué)的遵從小區(qū)內(nèi)的規(guī)章制度。

結(jié)語(yǔ)：

我國(guó)正在向著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程發(fā)展，所以對(duì)于拆遷安置工作是十分重要的工作，廣大的農(nóng)民在平等參與現(xiàn)代化管理進(jìn)程的前提下，做好現(xiàn)代化成果的分享工作，這也是一項(xiàng)重要的惠民政策，為拆遷居民安置提供重要保障，但是還是有部分人進(jìn)入城市后有很多問(wèn)題，對(duì)此我們也提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，來(lái)加強(qiáng)拆遷安置房小區(qū)管理工作，讓居民真正的居民化，力求實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)共同繁榮。

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