文 ■王雨

如果樓市也能像“不開心時，記得讓心情轉(zhuǎn)個彎”似的好轉(zhuǎn)，相信有不少人的心情會飛起來。草蛇灰線，伏脈千里，樓市的未來現(xiàn)在又有誰能看破呢！

近日，一篇文章刷爆了朋友圈，文章的標(biāo)題很聳動《再見，房地產(chǎn)，深圳突然宣布》。不少人又再次驚呼，這一次，樓市的拐點(diǎn)真的到了。然而，說樓市拐點(diǎn)已到的話已并非第一次，在經(jīng)歷這么多次的“狼來了”之后，也有許多人問，只聞“狼”聲，不見“狼”身，“狼”究竟在哪兒？

樓市寒冬？

打開百度搜索，如《土地市場趨冷房地產(chǎn)市場進(jìn)入拐點(diǎn)時刻？》《“賣樓花”走到十字路中，房地產(chǎn)拐點(diǎn)在哪里？》《房地產(chǎn)拐點(diǎn)期，你當(dāng)下最重要的購房功課》《樓市一夜入秋，房地產(chǎn)拐點(diǎn)已至？》《房地產(chǎn)哪有什么拐點(diǎn)，中國的城鎮(zhèn)化至少還有十年以上》《城鎮(zhèn)化率才剛剛開始，2018怎么就成了房地產(chǎn)拐點(diǎn)》等相關(guān)的報(bào)道鋪天蓋地。

這些報(bào)道有正方，也有反方。各執(zhí)一詞，看似都很有道理。這些報(bào)道多是一些預(yù)測或者分析，結(jié)果究竟如何也只能讓時間來檢驗(yàn)。但有一點(diǎn)可以確定的是，關(guān)于房地產(chǎn)拐點(diǎn)的報(bào)道密集出現(xiàn)在近三個月。這段時間，究竟發(fā)生了什么？

8月3日，在改革前沿深圳發(fā)了一則消息。深圳最終版的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》正式發(fā)布，這意味著，被稱為先試先行的深圳房改，終于正式落地！

這篇深圳樓市新政的有關(guān)規(guī)定，內(nèi)容豐富，含金量爆棚：

從2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供應(yīng)只有40%。

到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房將達(dá)170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類保障性住房總量將不少于100萬套。

人才住房：價(jià)格為市場價(jià)的60%左右，面積小于90平方米，可租可售。

安居型商品房：價(jià)格為市場價(jià)的50%左右，面積小于70平方米，重點(diǎn)面向符合財(cái)產(chǎn)收入限額標(biāo)準(zhǔn)的本市戶籍居民，可租可售、以售為主。

公租房：租金為市場價(jià)的30%左右，特困及低保、低保邊緣家庭最低可降至10%。重點(diǎn)面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，面積30-60平方米為主。

這個《意見》的落地意味著什么？

意味著，按照計(jì)劃，到2035年，深圳新增約550萬人，按照三人一戶計(jì)算，大概需要183萬套新增住房。而深圳規(guī)劃170萬套住房，幾乎可以滿足每一個人的需求。

讓房地產(chǎn)壓力倍增的不只于此。

9月中旬，廣東省一份討論取消預(yù)售制的文件使去杠桿中的房企壓力倍增。盡管官方很快澄清取消預(yù)售制是誤讀，但近日來自深圳首個現(xiàn)售房即將入市、中山通過出讓土地大規(guī)模試水現(xiàn)售制的消息讓預(yù)售制和現(xiàn)售制的取舍變得撲朔迷離。

10月12日，中山掛牌一幅住宅用地，競價(jià)起始樓面地價(jià)為人民幣5000元/平方米，最高限制樓面地價(jià)為8000元/平方米，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時，轉(zhuǎn)入配建人才安置房面積競價(jià)程序；要求在土地移交的一年內(nèi)開工，4年內(nèi)竣工，并要求實(shí)行商品房現(xiàn)售。第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，光是今年9月以來，中山掛牌的9宗住宅用地，便全部要求實(shí)行商品房現(xiàn)售。

取消預(yù)售意味著什么？

地塊競得開發(fā)商需在項(xiàng)目竣工且商品房驗(yàn)收合格后，方可出售給買受人。據(jù)了解，中山市推行此項(xiàng)舉措的初衷，是為了改善樓市的一系列亂相，降低購房者風(fēng)險(xiǎn)。

相比預(yù)售制度，商品房現(xiàn)售需要承擔(dān)的購房風(fēng)險(xiǎn)大大減少，至少延期收樓、開發(fā)商“跑路”等問題能有效避免。

但對開發(fā)商而言，卻是一個極大的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)售意味著開發(fā)資金的回籠周期將延長，對資金儲備不足的企業(yè)打擊較大。

風(fēng)還可以再猛烈一些。

上市房企中弘王永紅跑路了，碧桂園集體喝雞血打氣，旭輝資不抵債，富力也開始玩高周轉(zhuǎn)，萬科和恒大都要轉(zhuǎn)型。有名的沒名的企業(yè)都要逃離房地產(chǎn)了……種種關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的新聞讓各看客議論紛紛，也讓有房族或者沒房族恐慌焦慮。

路向何方

的確，現(xiàn)在唱衰樓市的新聞比比皆是，說什么房價(jià)要涼了，開發(fā)商快要堅(jiān)持不住了，樓市最慘的時刻到來了。惹得手上有多套房的購房者像是熱鍋上的螞蟻，現(xiàn)在要不要賣房？晚賣是不是就沒這個價(jià)了。想要買房的剛需也在著急，要是現(xiàn)在出手，萬一過段時間房價(jià)降了怎么辦？

房地產(chǎn)牽動著千家萬戶。有房也焦慮，無房也焦慮。

在許多人唱衰樓市的時候，也有一些聲音，認(rèn)為房地產(chǎn)的未來仍大有可為。

對這些聲音提供支撐的，是許多城市最近的房價(jià)。房價(jià)暴漲的新聞不絕于耳。這些城市基本非一二線城市，以三四線城市為主。

國慶期間，一位從事房地產(chǎn)新聞的編輯回到了他的老家，安徽的一座小縣城。這個縣城的房價(jià)在近兩年瘋漲，基本翻了一倍，房事儼然已經(jīng)成了大家心里的第一大事。

從數(shù)據(jù)上了解，截至2017年末全國已有29個三四線城市房價(jià)過萬，區(qū)域房價(jià)也進(jìn)入快漲通道。“千人搶房、夜宿售樓部”等橋段層出不窮，區(qū)域房價(jià)也進(jìn)入快漲通道。

上海易居研究院發(fā)布《100城住宅價(jià)格報(bào)告》指出，到2018年8月，一線城市4萬元以上均價(jià)水平持續(xù)了17個月，二線城市1.2萬元以上均價(jià)水平持續(xù)了14個月，三四線城市1萬元以上均價(jià)水平則持續(xù)了12個月。

2016年以來，三四線城市房地產(chǎn)市場明顯升溫，成交量持續(xù)高位運(yùn)行，房價(jià)更是加速上漲。

截至2018年7月，重點(diǎn)監(jiān)測三四線城市房價(jià)大都突破萬元大關(guān)，占比接近70%，三亞暫以33566元/平方米居首。相較于2016年1月，半數(shù)以上三四線房價(jià)累計(jì)漲幅超50%，中山、常州、慈溪等市更是倍增。

不少研究認(rèn)為，造成三四線房價(jià)短期內(nèi)上漲的原因很多，地方政府減少土地供應(yīng)，造成的樓市資源稀缺，寬松貨幣政策周期下，市場上的閑錢太多，造成旺盛的投資需求。今年喊聲比較多的是：一二線城市的回流族購房，棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，改善型需求的崛起，相對寬松的貨幣環(huán)境和房貸政策，心理預(yù)期、攀比心理和羊群效應(yīng)等等原因促成房價(jià)上漲。

十年，我國的房價(jià)基本呈一個直線上升的趨勢。

2007年，深圳房價(jià)均價(jià)首度破萬。當(dāng)時，全國房價(jià)破萬的城市，僅有北上深3個。

十年之后的2018年，全國房價(jià)均價(jià)破萬的城市擴(kuò)大到62個，其中三四線城市超過1/3。而整個中國，也不過300多個地級市。

對于三四線城市房價(jià)暴漲，棚改的貨幣化安置是一個重要原因。然而在壓力之下，各地紛紛告別激進(jìn)：

山東首次取消貨幣化安置獎勵，不再鼓勵貨幣化補(bǔ)貼；

湖南則提出，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區(qū)改造貨幣安置優(yōu)惠政策。

廣東則提出，控制棚改成本，實(shí)現(xiàn)收支平衡，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。

鳳凰資訊的大風(fēng)號發(fā)表的文章《什么？三四線房價(jià)紛紛已破萬，瘋狂的背后是？》認(rèn)為：這一系列動作都說明，棚改貨幣化的風(fēng)險(xiǎn)越來越大，三四線的瘋狂將會失去最主要的支撐。如果棚改退出、定向放水暫停，三四線城市的高房價(jià)靠什么維系？

沒有好的經(jīng)濟(jì)基本面，收入趕不上房價(jià)漲幅，同時還面臨人口外流的危機(jī)，所有這一切，都為三四線城市拉響警報(bào)。

當(dāng)潮水褪去，就剩一地雞毛。

當(dāng)下的房地產(chǎn)，就像籠罩了一層濃霧，霧下的真身如何很難讓人看清。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從8月份全國70個城市房價(jià)漲跌的情況看，有67個城市房價(jià)環(huán)比上漲，2個城市房價(jià)持平，只有一個城市房價(jià)下跌。也就是說，在8月前從全局來看房地產(chǎn)市場仍然處于微漲的狀態(tài)。

可以說今年8月份開始，各地房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行通道的信號。近期，房企降價(jià)和業(yè)主維權(quán)相伴出現(xiàn)，發(fā)出了明確的調(diào)整信號。相比前一段時間各地頻現(xiàn)的搖號搶房現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場確實(shí)正在走向理性?？梢钥吹椒康禺a(chǎn)市場正在退去高燒，回歸居住屬性。

在持續(xù)嚴(yán)厲的措施影響下，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價(jià)過快上漲，也防止房價(jià)大幅下跌。未來對房地產(chǎn)市場的判斷標(biāo)準(zhǔn)將不能單純從成交數(shù)據(jù)來衡量，而是應(yīng)該看到從高速增長向高質(zhì)量增長過渡的變化過程。只有全面落實(shí)“房住不炒”，逐步建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的樓市長效機(jī)制，房地產(chǎn)市場才能真正走向理性。

如果樓市也能像“不開心時，記得讓心情轉(zhuǎn)個彎”似的好轉(zhuǎn)，相信有不少人的心情會飛起來。

草蛇灰線，伏脈千里，樓市的未來現(xiàn)在又有誰能看破呢！