文/姜皓

從法律層面來說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度屬于事實(shí)行為的一種類型，從表層上看，并沒有賦予其一定的權(quán)利和義務(wù)，也可以看作他是自身沒有辦法創(chuàng)造物權(quán)。但不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展具有重要現(xiàn)實(shí)意義。不僅保護(hù)了權(quán)利人的各項(xiàng)權(quán)益，而且還能夠提高不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性，更好的創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易環(huán)境。

1、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度面臨的問題

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍有待進(jìn)一步明晰

從我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施情況來看，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施范圍還比較大，并且存在管理混亂的問題。除了涉及到包含土地等不動(dòng)產(chǎn)的登記之外，還包含了房屋的產(chǎn)權(quán)登記，這就大大增加了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的工作難度。從一方面來看，不動(dòng)產(chǎn)登記的覆蓋面十分廣泛。在進(jìn)行登記工作過程中，一定要很小心仔細(xì)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的名稱等方面需要經(jīng)過更加詳細(xì)的考慮和斟酌。從另一個(gè)方面講，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷向前發(fā)展，越來越多的人嘗試接受了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，這就使得不動(dòng)產(chǎn)登記越來越流行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作量越來越大。例如經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，需要辦理不同的不動(dòng)產(chǎn)證書，且相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記證書的辦理程序，存在著很大的差異性，這就大大增加了不動(dòng)產(chǎn)登記工作的難度。

1.2 缺乏明確的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記標(biāo)準(zhǔn)

我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度以分別登記為主，從整體工作情況來看，不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)則體系還是比較混亂的，沒有建立比較完善的、明確的標(biāo)準(zhǔn)，并且各個(gè)部門存在各自為政的現(xiàn)象。很多部門將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了劃分，并且不同類型之間有不同的登記制度?，F(xiàn)階段這種不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，不僅不能真正實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一制度的相關(guān)要求，而且還會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度工作更加復(fù)雜化，工作制度不夠明晰。我國在不動(dòng)產(chǎn)登記工作的實(shí)施和制度建設(shè)還需要進(jìn)一步進(jìn)行完善和研究。要強(qiáng)化借鑒學(xué)習(xí)，積極借鑒國際上先進(jìn)的工作經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的制度，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度進(jìn)行大膽創(chuàng)新，只有這樣做，才有利于解決現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的不足。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作分散，效率不高

建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是黨中央、國務(wù)院的重大決策，是各級(jí)政府機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容。盡快完成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合是實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的組織保障，是確保《不動(dòng)產(chǎn)登記暫時(shí)行條例》順利實(shí)施的基本前提。我們要結(jié)合不同的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來構(gòu)建綜合性的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部門。明確各個(gè)相關(guān)部門的職責(zé)，從而使部門之間的職能更加明確和清晰，工作也越來越清晰化，提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作效率。

2、完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的措施分析

2.1 進(jìn)一步明晰不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)

按照黨中央省政府省委部署要求，將市級(jí)和縣級(jí)土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，整合到國土資源主管部門。國土資源主管部門，統(tǒng)一負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受國家和省級(jí)國土資源管理部門統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)辦理。設(shè)區(qū)的市政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記。

2.2 加強(qiáng)市縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)建設(shè)

首先，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行進(jìn)一步完善和健全。各市級(jí)可以結(jié)合實(shí)際工作需要，在國土資源主管機(jī)構(gòu)單獨(dú)設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記管理科。國土資源主管部門的一個(gè)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記管理，如設(shè)置由市級(jí)國土資源部門管理的不動(dòng)產(chǎn)登記局；其次，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合。市縣要從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，從實(shí)際情況出發(fā)，要本著促進(jìn)改革，實(shí)現(xiàn)資源充分利用，方便企業(yè)和群眾辦事的原則，對(duì)現(xiàn)階段的不動(dòng)產(chǎn)登記辦理機(jī)構(gòu)的職責(zé)進(jìn)行明確，逐漸完善的，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)辦事機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)隸屬于國土資源部門主管；最后，對(duì)現(xiàn)階段存在的各種不動(dòng)產(chǎn)登記資源進(jìn)行全面整合。不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)建設(shè)完畢后，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心人員編制進(jìn)行完善，確保有關(guān)機(jī)構(gòu)有足夠力量和資源履行相關(guān)職責(zé)。對(duì)機(jī)構(gòu)中存在的現(xiàn)有登記人員，要按照相關(guān)法規(guī)和政策規(guī)定妥善處理。

2.3 強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)建設(shè)

結(jié)合國家不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程，研究制定適合本地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)方案，進(jìn)一步細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)要求，按照合理整合，建立本地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫。充分依托全市國土資源一張圖、地籍管理信息系統(tǒng)和土地登記信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)等資源，同時(shí)強(qiáng)化和其他現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)有效對(duì)接，建立完善統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，通過信息交換，數(shù)據(jù)抄送等方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)審批交易和登記信息實(shí)時(shí)共享。進(jìn)一步建立地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開查詢系統(tǒng)。

2.4 強(qiáng)化溝通協(xié)調(diào)，做好不動(dòng)產(chǎn)登記銜接工作

結(jié)合現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記領(lǐng)導(dǎo)小組工作要求，逐步開展市縣區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記工作銜接和系統(tǒng)對(duì)接工作。做好市縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的整合共享，按照國家和省政府要求，實(shí)現(xiàn)與省級(jí)登記信息管理平臺(tái)有效對(duì)接，以及市縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)對(duì)接。市國土資源局協(xié)調(diào)林業(yè)局、漁業(yè)局、住房和規(guī)劃建設(shè)管理局、農(nóng)業(yè)局做好過渡期土地、房屋、林地、草原、海域等統(tǒng)一登記工作。

2.5 強(qiáng)化監(jiān)督，確保不動(dòng)產(chǎn)登記工作平穩(wěn)開展

要及時(shí)全面的掌握區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作動(dòng)態(tài)，與縣市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合和機(jī)構(gòu)整合為重點(diǎn)，強(qiáng)化對(duì)各個(gè)縣市區(qū)統(tǒng)一登記工作，監(jiān)督和引導(dǎo)。按步驟、按計(jì)劃、分級(jí)別抓好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的試點(diǎn)示范工作，充分發(fā)揮好示范作用，帶動(dòng)整個(gè)登記工作全面均衡發(fā)展。要進(jìn)一步在社會(huì)大眾群體中，積極開展宣傳和政策引導(dǎo)，提高社會(huì)大眾對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的認(rèn)識(shí)理解程度，并逐漸支持該項(xiàng)工作。