文/高銀蘭 審計(jì)四中心 北京 100070

1、引言

大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)商必須努力管理和控制項(xiàng)目成本，才能最大限度地獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益。然而，大量的事實(shí)證明，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目成本控制是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)過程，貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的始終。如果我們想控制項(xiàng)目的成本，我們必須從房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和竣工等幾個(gè)階段進(jìn)行全過程的管理。

2、我國房地產(chǎn)公司在成本管理中存在的問題

房地產(chǎn)公司在成本管理中存在的問題主要包括以下幾個(gè)方面：

一是房地產(chǎn)開發(fā)過程中對成本控制的認(rèn)識過于局限于具體建設(shè)過程的成本控制，決策和設(shè)計(jì)階段的管理沒有因此而處于重要的地位；第二，只注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本。然而，未來的運(yùn)營和維護(hù)成本并沒有被考慮或考慮得更少，整個(gè)過程的成本也無法得到有效的控制和管理。第三，基于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施周期長，實(shí)施過程是不可逆轉(zhuǎn)的，房地產(chǎn)企業(yè)普遍對成本進(jìn)展缺乏有效的實(shí)時(shí)跟蹤，在資金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成資金使用成本偏高。

3、房地產(chǎn)工程造價(jià)全過程的管理對策

3.1 投資前準(zhǔn)備階段的工程控制

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資前期的準(zhǔn)備工作主要是對工程項(xiàng)目建設(shè)的可行性研究，工程項(xiàng)目建設(shè)的可行性研究不僅信息量巨大，而且項(xiàng)目的可行性研究也為項(xiàng)目的決策提供了依據(jù)。在建設(shè)投資階段，投資估算是工程項(xiàng)目建設(shè)可行性研究的重要組成部分，估算指標(biāo)也應(yīng)是投資估算的基本依據(jù)。因此，評價(jià)指標(biāo)應(yīng)立足于實(shí)際情況，能夠充分反映指標(biāo)的有效性、通用性和全面性。要做好投資估算的編制工作。要進(jìn)行充分考慮，采用科學(xué)的方法進(jìn)行估算，并且應(yīng)該對項(xiàng)目工程建設(shè)的過程以及建成后存在的收益以及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面科學(xué)的預(yù)測分析，同時(shí)在估測的過程中要防止估算過高，保證估算工作的精確合理、全面科學(xué)，從而方案在財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)方面以及技術(shù)方面和功能方面具有可行性。

3.2 工程項(xiàng)目施工階段的控制

加強(qiáng)對建筑材料和設(shè)備采購的價(jià)格控制，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的造價(jià)控制中，建筑材料的成本約占60%--70%，建筑材料的成本也在逐步上升。因此，在采購建筑材料的過程中，在保證建筑材料質(zhì)量的前提下，既要爭取材料的最低價(jià)格，又要及時(shí)掌握市場上材料價(jià)格的變化，從而為工程造價(jià)提供科學(xué)合理的依據(jù)。在工程材料和施工過程中，可以建立相應(yīng)的工程材料價(jià)格管理和控制措施，建立完善、靈活、可靠的信息網(wǎng)絡(luò)，有效地控制工程材料的價(jià)格。對于施工材料以及工程設(shè)備采購價(jià)格比較昂貴的材料應(yīng)該加強(qiáng)管理措施。在工程材料以及設(shè)備采購前，應(yīng)該做好材料的供應(yīng)計(jì)劃，及時(shí)掌握市場行情，使工程材料以及設(shè)備價(jià)格控制到最低。在施工的過程中可以通過優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，尋找最佳的方案。

3.3 優(yōu)化工程設(shè)計(jì)控制工程造價(jià)

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量不僅影響著工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量和技術(shù)水平，而且對房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)也有很大的影響。因此，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中起著重要的作用。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是處理工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面的重要措施，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，首先在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，進(jìn)行項(xiàng)目的招標(biāo)內(nèi)容。為了選擇最佳的建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位，施工單位可以首先通過信息網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、媒體等渠道，為擬建項(xiàng)目的設(shè)計(jì)發(fā)布廣告。從而可以吸引設(shè)計(jì)單位參加工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的競選以及設(shè)計(jì)招標(biāo)，以為房地產(chǎn)建設(shè)的工程項(xiàng)目獲得更多的設(shè)計(jì)方案，然后采取科學(xué)的評定方法，根據(jù)經(jīng)濟(jì)性、美觀性以及使用性等原則進(jìn)行綜合評比從而選擇出最佳的設(shè)計(jì)方案。在房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目中，工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案不同，得到工程造價(jià)也會(huì)不同，因此設(shè)計(jì)人員應(yīng)該參與到價(jià)值工程中，這樣可以有效的避免在工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過程中只重視工程項(xiàng)目的功能技術(shù)以及美觀而忽略成本的現(xiàn)象。

3.4 建設(shè)項(xiàng)目后評估

建設(shè)項(xiàng)目后評價(jià)工作是對工程造價(jià)全過程控制方法必要性的補(bǔ)充，后評價(jià)主要是在項(xiàng)目建設(shè)投資完成后進(jìn)行的。通過對項(xiàng)目目標(biāo)以及項(xiàng)目實(shí)施過程、效果和影響的全面系統(tǒng)分析，總結(jié)了項(xiàng)目積極方面和消極方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以使項(xiàng)目管理者、決策者和建設(shè)者學(xué)習(xí)更多的建設(shè)項(xiàng)目成本策略和方法，從而不斷提高項(xiàng)目成本決策、管理和建設(shè)的綜合水平。

在建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)中加強(qiáng)對項(xiàng)目工程目標(biāo)成本的成本控制是非常重要的，目標(biāo)成本的控制真正做到了工程造價(jià)事前有具體的目標(biāo)，過程控制中具有有力的依據(jù)，成本分析的直觀性以及成本責(zé)任的明確性等對項(xiàng)目成本責(zé)任人以及考核人員的工作績效等都具有重要的作用。面對壓價(jià)讓利白熱化的市場環(huán)境，推行目標(biāo)成本管理，有利于增強(qiáng)全體管理人員的成本意識，有利于把握項(xiàng)目投入產(chǎn)出的全局。

3.5 竣工結(jié)算階段工程造價(jià)的控制

建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算是項(xiàng)目的最終成本結(jié)果，也是反映項(xiàng)目投資效果和工程實(shí)際成本的重要文件。項(xiàng)目結(jié)算的及時(shí)、準(zhǔn)確審計(jì)是對整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)和分析，它對提高工程造價(jià)水平和積累經(jīng)驗(yàn)具有重要作用。在工程結(jié)算審核過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照施工組織設(shè)計(jì)的要求，嚴(yán)格按照工程施工技術(shù)中外墻腳手架工程的組織設(shè)計(jì)等項(xiàng)目的具體內(nèi)容、項(xiàng)目的評估和測量，在工程結(jié)算審核過程中，不能根據(jù)實(shí)際施工中的鋼管腳手架進(jìn)行結(jié)算審核。在進(jìn)行工程結(jié)算審核的時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持深入施工現(xiàn)場，能夠隨時(shí)掌握工程施工的整個(gè)動(dòng)態(tài)，并且應(yīng)該全面了解工程在施工的過程中是否按照施工圖紙以及工程變更的情況進(jìn)行施工，是否有未施工且沒有變更通知的部分等，所以在工程結(jié)算審核的過程中，不能只對工程施工圖紙或者工程變更的情況進(jìn)行工程結(jié)算，應(yīng)該深入施工現(xiàn)場，認(rèn)真細(xì)致的進(jìn)行核對。

結(jié)語：

綜上所述，近年來，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，建設(shè)方在各個(gè)階段都加強(qiáng)了工程造價(jià)的重要性，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到其直接的經(jīng)濟(jì)利益?？傊康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，這樣才能有效地降低不必要的項(xiàng)目成本，并通過審查和首次發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目投資管理過程中迫切需要解決的問題，促進(jìn)投資管理的不斷健全和完善，從根本上完善投資效果，創(chuàng)造一流的質(zhì)量項(xiàng)目。