文/張晶晶 沈陽(yáng)融創(chuàng)置業(yè)有限公司 遼寧沈陽(yáng) 110000

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制應(yīng)遵循的原則

1.1 主動(dòng)控制為主的原則

傳統(tǒng)的控制是在糾正基礎(chǔ)上的反饋控制。然而反饋控制的最大問(wèn)題是偏差已經(jīng)出現(xiàn)，由偏差造成的損失已經(jīng)存在，且糾偏時(shí)間長(zhǎng)、成本控制難。隨著房地業(yè)發(fā)展的日益成熟，已經(jīng)將系統(tǒng)和控制論的研究成果應(yīng)用于管理控制論，不再是事后控制，而是事前控制。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和管理不足，對(duì)預(yù)測(cè)估計(jì)可能存在的偏差，采取相應(yīng)的對(duì)策和措施來(lái)預(yù)防偏差的出現(xiàn)，使投資控制負(fù)偏差降低到最低程度。

1.2 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合的原則

要有效地控制項(xiàng)目的投資，必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、協(xié)作以及信息管理等方面采取措施。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目所涉及的一切因素都直接或間接的影響著項(xiàng)目的總投資。所以，要實(shí)施有效的投資控制必須是全方位的。

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。按通常規(guī)律， 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響達(dá)75%-95%，在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響投資可能性為35%-75%。由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少。直接決定人力，物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是及其重要的。

2、重視擴(kuò)初設(shè)計(jì)以避免“先天不足”

（1）推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方案。盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)。這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局，建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

（2）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)積極推行限額設(shè)計(jì)，健全經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專(zhuān)業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。

（3）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化是指推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家的重要技術(shù)規(guī)范，是進(jìn)行項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收的重要依據(jù)。項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，均來(lái)源于工程實(shí)踐。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，有利于降低投資費(fèi)用，縮短工期，提高效益。因此，推行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，同樣是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資控制的有效方法。

（4）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門(mén)積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

3、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制，項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中的成本控制工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備，材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過(guò)程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn): (1)做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集，積累，篩選，分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。(2)合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。 (3)招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。避免"特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)"等不正?，F(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。

4、施工階段的成本控制

施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本控制的主要工作為: (1)抓好合同管理，減少工程索賠在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取"低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利"的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，核算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響。(2)經(jīng)監(jiān)理和業(yè)主審批的施工組織設(shè)計(jì)，是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件，還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標(biāo)控制的主要依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。因此一定要認(rèn)真細(xì)致的審核施工單位上報(bào)的施工組織設(shè)計(jì)。要擇優(yōu)選擇施工方案，減少由于不合理的方案或措施帶來(lái)的額外費(fèi)用支出。(3)合理的安排施工順序，在不影響總工期的情況下，利用對(duì)非關(guān)鍵線(xiàn)路工序的調(diào)整，進(jìn)行資源優(yōu)化，達(dá)到降低工程項(xiàng)目成本，合理安排資金使用的目的。(4)嚴(yán)格控制工程款的支付。當(dāng)工程進(jìn)度沒(méi)有達(dá)到付款要求時(shí)，不能提前支付工程款。盡管提前支付對(duì)緩解承包商的資金壓力有好處，但這樣就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商投資控制失控。(5)對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。

5、竣工階段的成本控制

竣工階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算、費(fèi)用定額、竣工資料及國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量。落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

總之，房地產(chǎn)的發(fā)展越來(lái)越快，形勢(shì)變化越來(lái)越復(fù)雜，因此我們必須要不斷完善和提升我們對(duì)項(xiàng)目成本的管理方法和措施。要加快管理的全面性，實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)后評(píng)估工作。這不僅是對(duì)項(xiàng)目有關(guān)問(wèn)題的統(tǒng)建，更是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本的事實(shí)反饋和成本管理水平的客觀評(píng)價(jià)，并能提升成本管理水平，為今后的成本的制定積累基礎(chǔ)資料。要根據(jù)外界的形勢(shì)變化不斷調(diào)整自己的成本管理思路。同時(shí)還要引入新型的管理工具，以提高管理效率。

[1]潘蜀鍵.房地產(chǎn)項(xiàng)目控制[M].中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2005年.

[2]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[M].機(jī)械工業(yè)出版社，2006年.