■白 靜

重慶市軌道交通(集團(tuán))有限公司

我國(guó)政府逐步提高了大城市交通供給水平，特別是加大了對(duì)軌道交通的投入。城市軌道交通是一種具有顯著正外部性的準(zhǔn)公共品，其投資大、營(yíng)運(yùn)成本高、投資回收期長(zhǎng)、對(duì)社會(huì)資金吸引力小的特點(diǎn)均制約了我國(guó)城市軌道交通的快速發(fā)展。近幾年來(lái)，我國(guó)各大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格暴漲、供需結(jié)構(gòu)失衡、保障性住房供給不足等問(wèn)題，又妨礙了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

1 軌道交通與土地利用的相互關(guān)系

（1）城市的形成和發(fā)展，有賴于良好的交通和地理?xiàng)l件，一個(gè)城市的興衰，往往與其交通條件以及交通發(fā)達(dá)程度密切相關(guān)。連接城市中心與城巾．郊區(qū)的軌道交通系統(tǒng)促進(jìn)了城市中心地段土地功能的置換，并將城市中心高土地附加值向沿線各節(jié)點(diǎn)周邊擴(kuò)散。從而使城市原有的規(guī)模得到擴(kuò)大，進(jìn)而導(dǎo)致城市中心的變遷和原有格局的改變。

（2）隨著URRT的建設(shè)，為人們提供快速進(jìn)人市中心的交通工具，從而能使居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)在地域上分開(kāi)，使居住地疏散出市中心。這樣，住宅和商業(yè)等設(shè)施更容易向URRT沿線影響區(qū)域范嗣內(nèi)高度聚集，從而導(dǎo)致URKT周邊住宅和商業(yè)等設(shè)施的用地需求量的增加。因此，URHT區(qū)域土地的使用類型，也將按照市場(chǎng)規(guī)律發(fā)生變化，不僅可以強(qiáng)化市中心的金融、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)等功能，而且也將為城市新城的形成提供有力的交通支持。土地使用性質(zhì)的這些變化無(wú)不提高其開(kāi)發(fā)利用的價(jià)值。

2 軌道建設(shè)與沿線物業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的意義

（1）城市交通的主要方式將直接影響城市發(fā)展土地利用形態(tài)。如果城市主要交通方式的承運(yùn)量越大，那么城市空間發(fā)展所展現(xiàn)出的形態(tài)就越緊湊、凝聚力也更強(qiáng)。伴隨著軌道交通發(fā)展，城市空間分布更趨合理化，沿線地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式往往呈現(xiàn)出以站點(diǎn)為中心，向周邊呈放射狀延伸。一般站點(diǎn)500米半徑以內(nèi)屬于高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)區(qū)域，500米-1000米為中高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)區(qū)域，如：沿線農(nóng)民的農(nóng)業(yè)耕地、宅基地等會(huì)轉(zhuǎn)換成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)或純商業(yè)等其他多種業(yè)態(tài)用地形式。土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)變同時(shí)為土地原持有者和開(kāi)發(fā)投資者帶來(lái)長(zhǎng)期可觀的收益。

（2）軌道交通的良好運(yùn)營(yíng)和沿線地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一種可持續(xù)性的良性互動(dòng)機(jī)制。良好的運(yùn)營(yíng)可以吸引大量的客流，沿線人口聚集，進(jìn)而吸引更多的經(jīng)濟(jì)要素、資源聚集，增強(qiáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展；而地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮同時(shí)又為軌道交通良好的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的客流增量保障。連接城市中心與城市郊區(qū)的軌道交通系統(tǒng)促進(jìn)了城市中心地段土地功能的置換，并將城市中心高土地附加值向沿線各節(jié)點(diǎn)周邊擴(kuò)散，有利于拓展城市空間、調(diào)整城市功能布局，為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入新的活力。

3 實(shí)施“軌道+物業(yè)”的協(xié)同發(fā)展模式

（1）運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)資源。

在國(guó)內(nèi)外城市軌道交通市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)普遍異常困難的情況下，在日本城市軌道交通發(fā)展中起著重要作用的14家大型私鐵企業(yè)卻能夠?qū)崿F(xiàn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)上的收支平衡。這是因?yàn)槿毡拒壍澜煌ㄆ髽I(yè)采取的是以軌道交通為中心，利用其巨大客流量，大力經(jīng)營(yíng)零售服務(wù)業(yè)、公共汽車業(yè)、出租車業(yè)，以及旅游觀光、賓館設(shè)施等業(yè)務(wù)，較好地實(shí)現(xiàn)了軌道資源經(jīng)營(yíng)和商業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的協(xié)同發(fā)展。我國(guó)城市軌道交通運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)于附屬或相關(guān)商業(yè)資源經(jīng)營(yíng)的重視程度應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提高。充分挖掘和經(jīng)營(yíng)以客流量為基礎(chǔ)的商業(yè)資源，提升城市軌道交通運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化運(yùn)作能力和資金保障水平，是我國(guó)城市軌道交通實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要手段。

（2）軌道物業(yè)發(fā)展有效利用資源。

城市軌道交通的發(fā)展產(chǎn)生了大量的正外部性效益，即沿線土地升值、城市發(fā)展加速、居民社會(huì)經(jīng)濟(jì)福利大幅提升等。同時(shí)，準(zhǔn)社會(huì)公益的性質(zhì)又使得城市軌道交通運(yùn)營(yíng)企業(yè)處于持續(xù)虧損、經(jīng)營(yíng)難以維持的局面，導(dǎo)致城市軌道交通發(fā)展難以為繼。若城市軌道交通企業(yè)通過(guò)特殊政策獲取一定地鐵上蓋物業(yè)和城市軌道交通沿線物業(yè)的開(kāi)發(fā)權(quán)，則物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的利潤(rùn)能對(duì)維護(hù)城市軌道交通高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)服務(wù)和滾動(dòng)建設(shè)提供財(cái)務(wù)保障，激勵(lì)企業(yè)主動(dòng)創(chuàng)造更多的社會(huì)資源并通過(guò)商業(yè)化運(yùn)作將其部分轉(zhuǎn)化為企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)效益，保障運(yùn)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性。因此， 城市軌道交通企業(yè)開(kāi)展物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)是將城市軌道交通發(fā)展產(chǎn)生的正外部性效益內(nèi)部化的體現(xiàn)。

[1]熊賢良.大城市軌道交通：擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)，2016，（1）：26.