萬震 李響

1. 山東鋼鐵集團房地產有限公司 山東 青島 266071；

2. 青島信萊置業(yè)有限公司 山東 青島 266000

前言

在工程建設領域中，項目管理作為一種科學的管理方法已被廣泛應用。不僅形成了項目管理體制和運行機制，而且建立了系統(tǒng)、完整的項目管理體系。同時，隨著社會的不斷發(fā)展和科學技術的不斷進步，工程項目管理所涉及的范圍仍在不斷地擴大，新的管理理念仍在不斷擴充。房地產項目運營管理作為一種管理模式，不斷地被地產商廣泛應用。

1 房地產項目開發(fā)流程

在房地產項目開發(fā)運營中，房地產項目規(guī)劃設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設計、施工圖設計、景觀設計等方面的管理，全面優(yōu)化、規(guī)范設計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態(tài)下進行，是項目開發(fā)過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個房地產開發(fā)的全過程，使項目前期設計方案得以明確，在房地產工作中扮演起承轉合的重要作用。規(guī)劃設計管理是房地產企業(yè)負責人對房地產涉及的一切設計活動進行同意的部署，不僅要解決房地產設計問題，還要保持好設計相關部門之間的溝通聯系，避免實際工作中出現矛盾。

房地產項目開發(fā)主要分為項目初期準備、規(guī)劃設計、建設施工、竣工驗收、經營使用五個部分。就從時間的分配上來說，初期準備和建設施工階段所需的時間最長。初期準備主要是取得土地的使用權，并完成工程項目建設所需要的相關證明和手續(xù)?？⒐を炇罩饕羌追胶鸵曳骄凸こ藤|量和工程成本進行驗收和核算。經營使用主要是房地產企業(yè)銷售或是使用建成的建筑物。每個部分都有著不同的工作要做，而且都是必不可少的[1]。

2 房地產企業(yè)項目管理的基本原則

2.1 符合相關的法律法規(guī)的要求

當前我國房地產行業(yè)的相關法律法規(guī)相比比較系統(tǒng)和完善，為了更好地建立房地產企業(yè)工程管理體系，促進該體系的健康發(fā)展，在建立的過程中要充分了解相關的法律法規(guī)、房地產專業(yè)的法規(guī)以及地方相關的政策方針，使得建立的體系符合相關法律法規(guī)的要求，保證體系的合法性。

2.2 結合房地產行業(yè)的特點

在建立房地產企業(yè)工程管理的過程中，時刻要注意結合房地產本身的特點，不要盲目建立體系，脫離房地產本身的特點，這樣反而會阻礙管理工作的順利開展。只有充分了解房地產本身的特點，建立相應的管理體系才能更好地促進房地產行業(yè)的發(fā)展，這是建立管理體系所必須遵循的原則。

2.3 加強對影響因素的控制

為了更好地促進管理體系的建立，還要建立相應的房地產管理信息體系，這樣可以對相關的行業(yè)信息有一個細致的了解。當前影響房地產工程項目眾多，建立信息管理體系可以保證隨時了解施工的工藝、科學的施工技術和施工方面的經驗等，并且能夠隨著了解施工方面最新的信息。只有這樣，建立的工程管理體系才能夠促進我國工程管理體系的發(fā)展[2]。

3 房地產企業(yè)項目運營管理的任務

3.1 設計管理

設計管理是指在確立開發(fā)計劃之后對各流程工作的管理，旨在進一步明確各環(huán)節(jié)的時間計劃和人員安排，從而使設計管理人員了解各自的工作任務，同時協(xié)調好項目涉及部門和人員的，將設計思想灌輸給設計人員，完善制度體系，規(guī)范各環(huán)節(jié)工作開展。相比之前的管理方式更系統(tǒng)，依據設計總目標，將每個環(huán)節(jié)的工作落實，由此再確定各環(huán)節(jié)的管理責任，并且投入人力或物力等資源。因此設計流程管理是對開發(fā)項目全過程進行監(jiān)管，保證施工過程的合理性、有效性，當然流程設計也不僅僅是一套特定的模式，由于各房地產實際情況不同，所以不能一概而論，而是要尋求與自己公司經營戰(zhàn)略和產品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都會將流程管理細分，只有做好近期的管理任務，才可以提高整體的管理質量。

3.2 進度管理

對于房地產行業(yè)來說占領市場先機是十分重要的，因此工程進度很大程度決定了企業(yè)的效益。依據項目設計的總目標，組織各部門進行溝通，研究出最合理的時間計劃方案，計劃是開展工作的前提，但是之后實際的落實情況也很重要，對于后期貫徹落實情況，應該派專業(yè)管理人員進行定期審核，將設計計劃與實際施工情況做有機的結合，客觀分析兩者差異性，提出處理的辦法，從而保證項目提前或按時完成。影響設計進度有以下因素。

3.3 質量管理

項目的質量決定了施工的質量，但是許多房地產企業(yè)沒有認識到這一點，將重點都放在施工階段，這種觀念需要進行改變，因為施工階段其實是將之前所準備好的計劃理論付諸實踐，其施工的基礎還是建立在前期產品的設計上的。所以，進行嚴格的設計質量管理是十分必要的，只有有效的質量管理，才可以使設計質量得到保證，包括形成良好的監(jiān)管機制，對設計過程進行監(jiān)督；對設計和施工圖紙進行嚴格的審查，避免因為圖紙繪制不規(guī)范導致的后期施工困難；把握好設計方案修改的次數，將成本控制在合理的范圍內。以上所說都是為了避免后期因為前期設計的缺陷帶來的質量問題。

3.4 成本管理

一般來說，項目的規(guī)劃設計的主要考慮的是結構的安全問題，對于工程成本的控制概念不強，所以難免導致設計方案不經濟，而增加了項目開發(fā)成本。就目前國內的房地產行業(yè)發(fā)展來看，中小型房地產企業(yè)逐漸成為房地產行業(yè)的主體。與以往的大型國有房地產企業(yè)相比，中小型房地產企業(yè)自身的實力有限，抵抗風險的能力和項目組織管理能力都不足，因此很難在房地產項目開發(fā)過程中對于工程成本做到有效控制。強化設計人員的控制成本意識，在保證結構安全和合理周期的前提下，盡可能降低項目成本；與此同時還要做好項目施工階段的成本控制。

4 結束語

科學的管理手段促進企業(yè)的向前發(fā)展，為了更好地促進房地產企業(yè)的快速發(fā)展，實現利潤的最大化，提高企業(yè)的核心競爭力，建立房地產企業(yè)工程管理體系，以期能夠促進我國房地產企業(yè)的快速健康的發(fā)展。