上海國(guó)際港務(wù)（集團(tuán)）股份有限公司

在中國(guó)版圖上，上海占據(jù)重要的地理位置，更是一座名副其實(shí)的濱水城市。如果把長(zhǎng)江比作“箭”，東部沿海比作“弓”，那么上海處在一個(gè)弓和箭的交接點(diǎn)，也正是長(zhǎng)三角地區(qū)出?？诘奈恢?。發(fā)達(dá)的臨海水運(yùn)條件和廣袤的腹地資源，使上海能夠較早地成為一個(gè)對(duì)外開(kāi)放的口岸，進(jìn)而形成一座天然濱水城市在經(jīng)濟(jì)、人文、金融方面的先天優(yōu)勢(shì)。

自古以來(lái)，上海港作為我國(guó)對(duì)外交流和貿(mào)易往來(lái)的重要港口，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，有力地支持了上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、支援了全國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了港口發(fā)展與城市發(fā)展之間的緊密結(jié)合與良性互動(dòng)，形成“城以港興，港為城用”的良好態(tài)勢(shì)，港口的發(fā)展見(jiàn)證了城市的變遷，也成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)縮影。同時(shí)，隨著城市的發(fā)展與變遷，昔日為城市發(fā)展做出卓越貢獻(xiàn)的繁忙港區(qū)也面臨著轉(zhuǎn)型發(fā)展的客觀挑戰(zhàn)，在這新的發(fā)展時(shí)期，上海港也進(jìn)入了老港區(qū)轉(zhuǎn)型、再開(kāi)發(fā)的歷史新征程。

1 老港區(qū)面臨著轉(zhuǎn)型發(fā)展的客觀需求

上世紀(jì)90年代以前，上海港的生產(chǎn)碼頭基本分布在黃浦江沿線，即原來(lái)所謂的14個(gè)裝卸區(qū)，如上港一區(qū)（東昌路碼頭）、上港二區(qū)（民生路碼頭）、上港三區(qū)（匯山碼頭）……上港十四區(qū)（寶山碼頭）等等，貨物種類基本覆蓋了工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和居民生活的方方面面。這些裝卸碼頭的存在，為上海的快速發(fā)展發(fā)揮了重要作用。90年代以后，先是客運(yùn)碼頭逐步退出客運(yùn)服務(wù)，之后隨著長(zhǎng)江口地區(qū)新港區(qū)的建設(shè)，楊浦大橋至徐浦大橋之間的碼頭裝卸功能逐步向外高橋五號(hào)溝、羅涇等地區(qū)轉(zhuǎn)移，尤其是洋山深水港的建成投產(chǎn)，使得上海港的主力港區(qū)均移師至長(zhǎng)江口和近海水域，上海港實(shí)現(xiàn)了跨江入海的百年夢(mèng)想，上海國(guó)際航運(yùn)中心的集疏運(yùn)體系完成物理架構(gòu)的建設(shè)。與此同時(shí)，上海市人民政府啟動(dòng)了黃浦江兩岸建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，原沿岸老港區(qū)的土地悉數(shù)被市政府收回，用于城市功能置換與更新，從而實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身。特別是2010年上海世博會(huì)選址確定之后，黃浦江兩岸轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)工作進(jìn)入了快車(chē)道。

回顧老港區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型發(fā)展的歷程，促使老碼頭轉(zhuǎn)型的原因，可以簡(jiǎn)單歸納為以下幾點(diǎn)：

一是城區(qū)擴(kuò)張及城市功能調(diào)整，是老碼頭轉(zhuǎn)型的外在要求，也是主要因素。隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，原來(lái)的郊區(qū)現(xiàn)已納入城區(qū)范圍、甚至于核心區(qū)，倒逼裝卸碼頭外遷。對(duì)于上海這座城市而言，黃浦江作為母親河，在上海的發(fā)展中自始至終扮演著至關(guān)重要的角色，浦江兩岸的城市空間也是最能集中體現(xiàn)城市面貌和活力的地區(qū)。在“建筑可閱讀，城市有溫度，街區(qū)宜漫步”的城市建設(shè)理念指導(dǎo)下，沿線碼頭生產(chǎn)功能的弱化或遷移是城市發(fā)展的必然，也是要求。

二是黃浦江通航環(huán)境的客觀條件限制了大型船舶駛?cè)?，沿江?nèi)河碼頭能級(jí)面臨著天花板。黃浦江作為一條內(nèi)河，寬度窄、彎道多、水深淺，加之楊浦、南浦、盧浦等大橋的建設(shè)，超寬、超高的船舶都無(wú)法進(jìn)入，與之形成反差的是運(yùn)輸船舶不斷大型化，沿線碼頭難以適應(yīng)。貨源不斷萎縮，服務(wù)功能削弱，無(wú)法與上海港的樞紐港地位相匹配，裝卸功能調(diào)整已是必須選項(xiàng)。

三是城區(qū)內(nèi)的貨運(yùn)集疏運(yùn)體系不斷受到擠壓，難以有所作為。隨著城區(qū)的不斷擴(kuò)張，人口激增，外環(huán)線以內(nèi)的交通日益擁堵。這樣的空間環(huán)境下，區(qū)域內(nèi)裝卸碼頭的集疏運(yùn)體系受到較大限制，裝卸功能無(wú)法正常發(fā)揮。

四是碼頭的裝卸生產(chǎn)與浦江兩岸濱江景觀不協(xié)調(diào)日趨嚴(yán)重，和上海作為建設(shè)全球卓越城市的歷史定位有差距。在新的城市規(guī)劃中，黃浦江沿線將逐步建設(shè)成景觀帶，各種造型的住宅、商業(yè)、辦公樓拔地而起、臨江矗立，在這種天際線下，生產(chǎn)性碼頭、倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)場(chǎng)和大型貨運(yùn)船舶顯然會(huì)大大減弱視覺(jué)景觀效果。隨著黃浦江兩岸濱水區(qū)域向市民開(kāi)放貫通，原先封閉的港區(qū)作業(yè)也要逐步讓渡給市民開(kāi)放空間，轉(zhuǎn)型調(diào)整已是大勢(shì)所趨。

2 轉(zhuǎn)型調(diào)整的路徑規(guī)劃與頂層設(shè)計(jì)

在以“人為中心”的建設(shè)開(kāi)發(fā)思想指引下，以“四個(gè)中心”加上“科創(chuàng)中心”為總體目標(biāo)統(tǒng)領(lǐng)下，上海這座濱水城市的老港區(qū)也逐步進(jìn)入了循序漸進(jìn)的調(diào)整轉(zhuǎn)型階段，其所占據(jù)的濱水岸線及陸域的功能得以轉(zhuǎn)換，逐步從原來(lái)的交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)碼頭、工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)向金融貿(mào)易、旅游文化、生態(tài)居住，實(shí)現(xiàn)由生產(chǎn)性向綜合服務(wù)性的轉(zhuǎn)換。從近年來(lái)黃浦江老港區(qū)的轉(zhuǎn)型實(shí)踐來(lái)看，老港區(qū)的轉(zhuǎn)型有幾個(gè)特點(diǎn)：首先是功能的轉(zhuǎn)型，從原來(lái)的生產(chǎn)功能向生活功能轉(zhuǎn)型，這一點(diǎn)上海港最明顯；二是港區(qū)的服務(wù)對(duì)象發(fā)生了變化，原來(lái)是以裝卸為主的場(chǎng)所，現(xiàn)在變成普通市民工作、生活、休閑服務(wù)的場(chǎng)所；三是濱江區(qū)域過(guò)去是封閉的，現(xiàn)在是開(kāi)放的，過(guò)去各個(gè)港區(qū)的很多碼頭都是外貿(mào)性的，管理要求比較嚴(yán)格，港區(qū)都是有圍墻的，普通市民不能隨意進(jìn)出，現(xiàn)在這些物理的隔閡都沒(méi)有了，完全開(kāi)放了。

到目前為止，浦江兩岸濱水區(qū)仍處在轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)過(guò)程中，這是城市發(fā)展的要求，也是城市功能不斷提升的一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)轉(zhuǎn)型發(fā)展進(jìn)程中，上海港沒(méi)有當(dāng)旁觀者，而是作為建設(shè)者參與了一些濱水區(qū)域的開(kāi)發(fā)，比如虹口匯山地塊、寶山上港十四區(qū)地塊等。在這一過(guò)程中，我們的認(rèn)識(shí)也在不斷深化，作到追求企業(yè)發(fā)展與城市更新更加一致的吻合。經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，既有艱辛也有收獲，尤其是在前期的路徑規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)尤為重要，主要有以下體會(huì)：

一是變被動(dòng)調(diào)整為主動(dòng)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)由港區(qū)經(jīng)營(yíng)者到城市建設(shè)者的轉(zhuǎn)變。過(guò)去老港區(qū)退出往往都是被動(dòng)地按照市里規(guī)劃、收儲(chǔ)計(jì)劃進(jìn)行的，港口企業(yè)作為“動(dòng)遷戶”是旁觀者。如何在前期動(dòng)議階段就能把轉(zhuǎn)型路徑規(guī)劃好，不單純作為旁觀者被動(dòng)接受而是主動(dòng)參與就顯得至關(guān)重要。上港十四區(qū)寶山地塊就是集團(tuán)主動(dòng)參與轉(zhuǎn)型，并與市政府積極溝通共同規(guī)劃的雙贏成果。

二是立足企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，做好建設(shè)開(kāi)發(fā)的頂層設(shè)計(jì)。將港口商務(wù)地產(chǎn)作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)板塊予以重視，組建相關(guān)團(tuán)隊(duì)、開(kāi)展相關(guān)研究，為集團(tuán)發(fā)展提供新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。老港區(qū)一般占據(jù)城市的核心位置，這些地塊蘊(yùn)涵可貴的商業(yè)價(jià)值，合理的開(kāi)發(fā)必定為企業(yè)帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

三是商務(wù)地產(chǎn)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將為城市面貌更新提供精彩作品。在匯山碼頭和寶山碼頭的轉(zhuǎn)型規(guī)劃初期，在市區(qū)兩級(jí)對(duì)老港區(qū)區(qū)域功能定位的基礎(chǔ)上，參考了國(guó)內(nèi)外比較成功的轉(zhuǎn)型案例，如英國(guó)金絲雀碼頭改造、德國(guó)漢堡港的轉(zhuǎn)型，以嚴(yán)謹(jǐn)、負(fù)責(zé)任的態(tài)度，制定的高品質(zhì)規(guī)劃方案得到一致好評(píng)，為城市更新與發(fā)展注入更強(qiáng)的活力。

四是注重文化傳承，服務(wù)社會(huì)發(fā)展。在規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)過(guò)程中，保留港口元素、傳承港口文化、發(fā)揮濱水優(yōu)勢(shì)，讓海港人精神和獨(dú)有情結(jié)得以延續(xù)。

3 老港區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型發(fā)展的實(shí)踐與案例

3.1 虹口濱江開(kāi)發(fā)

虹口濱江西接老外灘萬(wàn)國(guó)建筑群，東接楊浦濱江，具有百年工業(yè)文明的底蘊(yùn)。從自身的位置來(lái)看，它是上海的金融、貿(mào)易、航運(yùn)、經(jīng)濟(jì)中心的發(fā)祥之地。規(guī)劃中的虹口濱江建筑群，不同于外灘的傳統(tǒng)建筑，也迥異于隔江相望的陸家嘴的摩天大樓，這里兼具歷史與現(xiàn)代的魅力。

匯山地塊位于虹口區(qū)北外灘東部地區(qū)，南臨黃浦江，是濱江景觀帶的重要組成部分，占地約10.3萬(wàn)m2，擁有黃浦江岸線760 m，總建筑面積57.6萬(wàn)m2，總投資74億元，2017年基本建成。項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)是甲級(jí)和5A級(jí)辦公樓，輔以部分商業(yè)樓宇和地下商業(yè)街，另代政府建設(shè)占地4.3萬(wàn)m2的濱江公共環(huán)境。

在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，重點(diǎn)突出對(duì)“水、綠、建筑、空間和人”這五方面關(guān)系的理解和處理，始終秉承以下四個(gè)原則：

（1）構(gòu)建總體布局有序的城市空間。與周邊既有建筑群形成呼應(yīng)，形成完整的區(qū)域景觀；結(jié)合濱水設(shè)計(jì)，形成退臺(tái)式的建筑高度，增加濱江界面。室外主要地坪標(biāo)高與防汛墻頂基本持平，沿江公共綠地與地塊內(nèi)景觀形成一體，避免了濱水設(shè)計(jì)中普遍存在的防汛墻引起的景觀隔離問(wèn)題，保證了整個(gè)濱江的通透性、開(kāi)放性和親水性，形成了良好的觀景視線。

（2）豐富完善多元化的航運(yùn)功能。提供與航運(yùn)有關(guān)的貿(mào)易、管理、商業(yè)、辦公等功能，成為航運(yùn)中心的服務(wù)基地和專業(yè)人員的辦公、休憩場(chǎng)所。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，這里已聚集了上港集團(tuán)、中遠(yuǎn)、中海、航交所等多家航運(yùn)企業(yè)，隨著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，又吸引了國(guó)家開(kāi)發(fā)投資公司、新華保險(xiǎn)、建銀投資等多家金融企業(yè)的先后入駐，實(shí)現(xiàn)金融、航運(yùn)產(chǎn)業(yè)功能性機(jī)構(gòu)集聚效應(yīng)，逐漸成為上海國(guó)際金融和航運(yùn)中心建設(shè)的主力軍。

（3）組織城市空間與自然要素的相互滲透，突出內(nèi)外水體的互動(dòng)，沿江綠地和內(nèi)部開(kāi)發(fā)空間的互動(dòng)。實(shí)現(xiàn)濱江景觀和港口人文歷史的融合，延續(xù)港口生命。利用沿江特點(diǎn)，項(xiàng)目建設(shè)了東西兩個(gè)港池，在延伸清水岸線的同時(shí)，內(nèi)設(shè)游艇泊位，可同時(shí)?？?0艘游艇。與西側(cè)國(guó)客中心綠地形成“西綠東水”的格局，是體現(xiàn)航運(yùn)功能的展示平臺(tái)。

（4）建設(shè)形成富有韻律的濱江景觀。注重沿江界面的控制，關(guān)注天際線的塑造和建筑高度的控制。突出綠色、生態(tài)、低碳等開(kāi)發(fā)建設(shè)理念，以高品質(zhì)的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)黃浦江兩岸的可持續(xù)發(fā)展。項(xiàng)目已通過(guò)中國(guó)住建部、美國(guó)綠建委、英國(guó)建筑院的綠色認(rèn)證。

虹口濱江的開(kāi)發(fā)集中體現(xiàn)了“建筑可閱讀，城市有溫度”的發(fā)展理念，已經(jīng)成為虹口濱江亮麗的名片，也是整個(gè)黃浦江兩岸45 km濱江中最有特色的一段。

3.2 寶山濱江開(kāi)發(fā)

寶山項(xiàng)目原是80年代末建成的上港十四區(qū)寶山碼頭，在過(guò)去的二十多年里為上海港發(fā)展，乃至上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展都做出了較大貢獻(xiàn)。隨著城市不斷發(fā)展變遷，尤其是作為主城區(qū)之一的寶山區(qū)希望通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型，將原來(lái)噪聲大、交通擁堵的老港區(qū)，蛻變成為具有現(xiàn)代化國(guó)際氣息、富有先進(jìn)產(chǎn)業(yè)特征的大型城市綜合體，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)宜居起到示范作用。

寶山項(xiàng)目基地位于上海主城區(qū)東北部。北靠寶鋼產(chǎn)業(yè)區(qū)，南接寶山淞寶地區(qū)中心區(qū)，西連繞城高速，東鄰長(zhǎng)江，是濱江地理板塊的盡端區(qū)域。規(guī)劃占地面積達(dá)77 hm2，濱江岸線超過(guò)1.5 km，項(xiàng)目打造22棟高層建筑，包括高層住宅、辦公樓、商業(yè)綜合體和一棟高180 m區(qū)域標(biāo)志性建筑，建筑總體量超過(guò)140萬(wàn)m2。該項(xiàng)目在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中，特別注重路徑規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了土地出讓和建設(shè)模式的創(chuàng)新突破。

（1）具有創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式。在規(guī)劃77 hm2土地中，有58 hm2原本就是港口公司自己的權(quán)屬用地。考慮到整個(gè)項(xiàng)目的整體性，由原權(quán)屬單位統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，通過(guò)創(chuàng)新的“市場(chǎng)雙評(píng)估”、“存量補(bǔ)地價(jià)”的方式來(lái)完成土地性質(zhì)的調(diào)整，取得土地所有開(kāi)發(fā)權(quán)，最大限度保證了原規(guī)劃意圖真正落地。這種做法在上海尚屬首創(chuàng)。

（2）充分體現(xiàn)市民對(duì)高品質(zhì)公共空間、濱水開(kāi)放區(qū)域的向往和可達(dá)性需求。寶山項(xiàng)目擁有1.5 km的濱江岸線，同時(shí)兼顧著長(zhǎng)江防汛要求，需要建設(shè)8.5 m標(biāo)高以上的防汛江堤和防護(hù)墻，在濱江開(kāi)放區(qū)域人的活動(dòng)空間均需在10.5 m標(biāo)高以上。這不僅僅是一堵墻的問(wèn)題，如果簡(jiǎn)單機(jī)械地處理，就像座山一樣，市民根本無(wú)法攀越，更不要談?dòng)H水性和景觀了。建設(shè)方和設(shè)計(jì)人員重點(diǎn)圍繞場(chǎng)地平臺(tái)的處理方式，通過(guò)分層提升濱江區(qū)域的活動(dòng)界面，營(yíng)造臺(tái)地、分層造坡，不僅保證了濱江的可達(dá)性，且親水性更好，以至于覆土植綠后感受不到防汛大堤的存在，沒(méi)有違和感。

（3）始終把立體綜合交通放在核心地位。濱水區(qū)域往往是交通末梢區(qū)域，快速、高效疏解區(qū)域“潮汐式”交通至關(guān)重要。開(kāi)展綜合交通專項(xiàng)規(guī)劃，啟動(dòng)建設(shè)三層立體交通體系：在地庫(kù)，是以地下交通服務(wù)于過(guò)境和進(jìn)出所有地塊的居民；在地面4.5 m層，是以公共交通（公交車(chē)）為主解決濱江交通疏散；在地上10.5 m層，是以人行為主實(shí)現(xiàn)悠閑漫步。整個(gè)基地6個(gè)地塊劃分為6個(gè)區(qū)域，做到地塊之內(nèi)無(wú)斷頭、地塊之間互連通。所以地下開(kāi)發(fā)體量是很大的，達(dá)54萬(wàn)m2，必須采用全地下開(kāi)發(fā)模式。

（4）始終堅(jiān)持不斷豐富社區(qū)功能、不斷提升項(xiàng)目品質(zhì)為目標(biāo)。隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程推進(jìn)，相關(guān)規(guī)劃也在不斷的調(diào)整與完善。為體現(xiàn)“人文淞寶”、“精鋼新城”與“郵輪母港”的完美結(jié)合，在項(xiàng)目的最東端建設(shè)一座主廳在1 000座左右的專業(yè)級(jí)音樂(lè)廳，以彌補(bǔ)上海北部地區(qū)專業(yè)高水準(zhǔn)文化設(shè)施的空白；項(xiàng)目旁邊的G1501越江隧道需建設(shè)一座風(fēng)塔，如果單獨(dú)建造一個(gè)風(fēng)塔不僅更多占用建設(shè)用地，而且建筑風(fēng)格也難以統(tǒng)一協(xié)調(diào)。經(jīng)過(guò)協(xié)商，本著集約化開(kāi)發(fā)原則，把風(fēng)塔移位到地塊內(nèi)，通過(guò)適當(dāng)提升高度，設(shè)計(jì)成一座標(biāo)志性的建筑，排風(fēng)和觀景二者兼用。既節(jié)約了土地也豐富了功能。

（5）始終堅(jiān)持彈性混合、傳承民族文化的城市發(fā)展理念。項(xiàng)目作為區(qū)域資源整合的中心，面臨城市影響力和港口江岸的重大結(jié)構(gòu)調(diào)整，提倡辦公、商業(yè)、居住、公用等多種業(yè)態(tài)用地混合，彈性使用，合理確定開(kāi)發(fā)容量，綜合設(shè)置公共配套，提高服務(wù)效能，提升區(qū)域的生活品質(zhì)。社區(qū)布置采用了圍合理念，傳承城市四合院、海派弄堂等圍合建筑風(fēng)格，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素，實(shí)現(xiàn)街區(qū)宜漫步，城市有溫度的美好夢(mèng)想。

上港十四區(qū)轉(zhuǎn)型項(xiàng)目，是目前上海地區(qū)進(jìn)行整體產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)型的最大項(xiàng)目，為沿江沿海的大城市可持續(xù)發(fā)展提供空間與產(chǎn)業(yè)雙重發(fā)展的新模式。

4 結(jié)束語(yǔ)

（1）老港區(qū)轉(zhuǎn)型，不同于普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)過(guò)程不能只關(guān)注經(jīng)濟(jì)效益，還應(yīng)注重社會(huì)效益，體現(xiàn)歷史責(zé)任感。

（2）保留老碼頭的歷史印跡，充分利用“濱水”優(yōu)勢(shì)，通過(guò)現(xiàn)代設(shè)計(jì)，使其煥發(fā)新的生機(jī)，打造城市新地標(biāo)。