李宇嘉

摘要：十九大后，樓市長效機制將漸進出爐。“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險”仍是調(diào)控的重中之重。2018年樓市調(diào)控將繼續(xù)堅持“目標不動搖、力度不放松”的原則。不管是因房價（絕對水平）未明顯下跌而導(dǎo)致的頑固市場預(yù)期（房價還會漲），還是糧草充足的開發(fā)商沒有降價動力，都將因調(diào)控慢火煲燙“散泡沫”而漸進瓦解和解凍。因此，2018年樓市調(diào)控仍舊會起主導(dǎo)作用，不過在調(diào)控機制上更加科學(xué)。

關(guān)鍵詞：樓市調(diào)控；長效機制；房價

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）01-0022-27 收稿日期：2017-12-20

1背景：十九大后管理層對2018年樓市調(diào)控定調(diào)

前不久，在部分省市房地產(chǎn)工作座談會上，樓市調(diào)控最攸關(guān)的三個部門——住建部、國土部和央行，共同強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控“不喘氣、不歇腳”。同時，新華社時評文章《防“炒房”要深化改革，治標更須治本》指出，部分城市新房和二手房價格倒掛，引發(fā)新房搶購，說明調(diào)控不夠全面、改革不夠深化。下一步，調(diào)控和改革措施共同發(fā)力，短期調(diào)控應(yīng)當(dāng)讓位于長效機制。筆者認為，三部委會議和新華社文章不僅被視為為2018年樓市調(diào)控定調(diào)，也是對此前業(yè)內(nèi)關(guān)于“下一步調(diào)控如何走”這一疑問的澄清和回復(fù)。十九大前后，上層傳遞出樓市長效機制漸進出爐的信號。那么，短期干預(yù)如2016年10月以來密布的“五限”措施是否退出，經(jīng)濟承壓下未來政策是否轉(zhuǎn)向？

從這次會議看，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險”仍是調(diào)控的重中之重，并提出集合6方面措施的“組合拳”：既有政策穩(wěn)定、金融管控、土地供應(yīng)、優(yōu)化城市功能、規(guī)范市場秩序等。同時，會議還明確要按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。新華社文章中，一方面明確了調(diào)控已進入“深水區(qū)”，調(diào)控難度加大。但是，市場越是焦慮越要穩(wěn)定預(yù)期，市場越是瘋狂越要深化改革；另一方面，強調(diào)以“房子是用來住的”方向建立長效機制，逐步擴大對租賃住房的土地供給，著重滿足外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等城市“夾心層”和困難群眾的住房需求，進一步縮小貧富差距，促進房地產(chǎn)市場的供需平衡。

2 2018年樓市調(diào)控“目標不動搖、力度不放松”的原因探討

由此，調(diào)控思路和基調(diào)非常清晰，首先是既有的以行政性干預(yù)為主的調(diào)控措施要真正落實。南京等城市出現(xiàn)“萬人搶房現(xiàn)象”說明，過去十幾年來形成的“房價只漲不跌”“屢調(diào)屢漲”“買房致富”等頑固預(yù)期并未緩解。同時，基于房地產(chǎn)對經(jīng)濟周期之重要，調(diào)控政策和背后的真實動機（不忍心打壓樓市、調(diào)控不傷及經(jīng)濟和財政是底線）無法激勵相容。因此，樓市任何短暫回調(diào)，都是“建倉”的絕佳機會。既然地方調(diào)控積極性不足，甚至不容忍房價下跌，房價倒掛意味著“買到（新房）就是賺到”。由此，無論看市場預(yù)期，還是看地方行為，調(diào)控仍在過去框架（防止房價過快上漲）下“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，這就是三部委會議明確樓市調(diào)控“不喘氣、不歇腳”的原因。

目前形勢依舊嚴峻，除“房價上漲預(yù)期”頑固外，加杠桿購房情緒高漲。2015年，我國居民新增貸款僅4.6萬億，2016年升至6.3萬億（算公積金貸款超過7萬億），占新增貸款的50%。2017年，采取嚴格的規(guī)模、占比（不超過新增貸款30%）控制后，1-10月份的中長期貸款（主要是房貸）規(guī)模（4.57萬億）比去年同期（4.69萬億）有所下降，但居民總貸款卻增加1.03萬億，短期消費貸款暴增是主因。2015年，居民消費貸款僅增長18%，2017年上半年的增速達33%，三季度飆升至41%，比年初的20%翻了一倍。截止到10月，2017年居民短期貸款新增1.6萬億，接近上年同期的3.5倍，占居民總貸款的26%，占比增加了10個百分點。

但是，社會消費品零售總額增速卻呈下行趨勢，意味著消費貸有部分轉(zhuǎn)化為房貸了。無抵押、期限短、利率高的消費貸、信用貸進入樓市，這是非常危險的信號。市場認為，政府不會出臺導(dǎo)致房價下跌的政策，因為防范發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險是政策底線，這就使得樓市加杠桿的意愿依然很強。而且，2018年的消費（城鎮(zhèn)居民人均可支配收入下滑）和投資（房地產(chǎn)投資下滑）增速都會下降，出口也不會比2017年更好，GDP增速或承壓。因此，2018年會慣性松綁樓市政策。另外，地方政府在樓市政策上用心不足，“租購并舉”本意在于解決樓市供求失衡，真正讓住房回歸居住屬性，但頂層設(shè)計“落地”時，各地有意無意偏向人才租賃、資本風(fēng)口的“長租公寓”。

相反，對接4億左右新市民（外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等）、城市“夾心層”和“無房戶”的低成本租賃卻未得到更多重視。由此，不僅樓市供求失衡的頑疾難以解決，培育住房租賃或可能出現(xiàn)像過去保障性安居工程中出現(xiàn)的大規(guī)模錯配、尋租。進一步，中高收入階層和投資需求主導(dǎo)的樓市供求局面也難以扭轉(zhuǎn)，最能代表收入差距的“財富基尼系數(shù)”也將會繼續(xù)攀升，居民人均消費增速連續(xù)3年下降的局面也難以扭轉(zhuǎn)。最終，十九大提出的“擴大中等收入群體，增加低收入者收入”“增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用”等改革和轉(zhuǎn)型目標也不可能實現(xiàn)。而且，樓市繼續(xù)順周期繁榮，不管是“灰犀?！憋L(fēng)險，還是“明斯基時刻”，或許很難杜絕。

因此，房地產(chǎn)調(diào)控思路和基調(diào)必須要實現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變。首先要打掉過去十幾年以來形成的“房價只漲不跌”“屢調(diào)屢漲”等頑固不化的預(yù)期。2017年7月份全國金融會議以后，去杠桿成為“上下一盤棋”的政策導(dǎo)向。近期，住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，央行等五部委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》，顯示了“徹底堵住監(jiān)管和杠桿套利”的信心和決心。去杠桿絕非運動式，近期M2、新增信貸與社融增速持續(xù)走低，融資成本也全面攀升，10年期國債利率突破4%，信用收縮很明顯，這是去杠桿的唯一路徑。目前，房貸占商品房銷售額的50% （加上消費貸），如果杠桿真正收緊了，房價上漲預(yù)期將明顯緩解。endprint

3 2018年調(diào)控要遵循慢火煲湯“散泡沫”的路徑

本質(zhì)上，樓市調(diào)控只是工具，終極目標是實現(xiàn)全體人民住有所居。我們不像美國，風(fēng)險在全球分散，可以持續(xù)加息刺穿泡沫，讓市場完全“出清”。相比10年前，我國多數(shù)城市的商品房價翻了5-10倍，居民杠桿率從2008年的21%上升至目前的53%，杠桿占可支配收入的比重從2008年42%上升到目前的90%。因此，樓市泡沫一旦進入失控或破裂狀態(tài)，巨大的外溢性和沖擊力或遠超2008-2009年金融危機的破壞力。當(dāng)然，在資本管制，匯率有管理浮動，央行握有巨額外匯儲備，各地政府有巨大的國有資產(chǎn)、資源、資本的情況下，有自信守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。

但是，從國際金融風(fēng)險多由樓市觸發(fā)的教訓(xùn)來看，我們不能掉以輕心。十九大強調(diào)，“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”。此次政治局會議再次強調(diào)，2018年防范風(fēng)險工作要取得積極成效。這意味著，樓市調(diào)控要采取慢火煲湯“散泡沫”的模式，即調(diào)控要持續(xù)不間斷，但也要精心拿捏，短期調(diào)控與長效機制結(jié)合，滿足有效需求（新市民）與堵住無效需求結(jié)合，這正是當(dāng)前政府在做的工作。房屋之所以具有投資屬性，除了其天然的儲藏價值屬性外，能流通和杠桿效應(yīng)是兩大動力。近年來，投資需求占比大的城市，住房流轉(zhuǎn)率就高，如2015年深圳房價翻了一倍，二手房流轉(zhuǎn)率（交易二手房/存量二手房）高達8%，同期京滬二手房流轉(zhuǎn)率僅3%-4%。2016年漲幅最高的上海、2017年上半年漲幅較高的北京，二手房流轉(zhuǎn)率都上升到了6%左右。

因此，2017年調(diào)控重點是企業(yè)或個人限售、企業(yè)自持（用于租賃），將住房流動性、換手率在高位鎖定。通過“凍結(jié)”中短期交易，增加交易摩擦，如降低二套房杠桿、拉長貸款發(fā)放周期、上浮房貸利率、自持且不能“以租代售”、房產(chǎn)稅高懸頭頂?shù)?，增加房屋流動的溢價耗損。同時，房地產(chǎn)源頭的土地市場，一方面將新增地塊向租賃轉(zhuǎn)移，針對新市民這個有效需求的最大主體、最能體現(xiàn)“居住屬性”的主體，做“供給側(cè)”改革；另一方面，新出讓地塊配建保障房、自持或租賃“常態(tài)化”，降低溢價率，近期各大城市出讓地塊，溢價率普遍在20%左右，或底價成交。

由此，房價上漲預(yù)期及投資溢價空間明顯收窄。在交易時限拉長、交易摩擦增大的情況下，交易價差預(yù)期看淡，甚至不足以彌補時間價值的損耗。2017年7月的金融工作會議，吹響金融“去杠桿”的號角，無風(fēng)險利率趨于上升，未來樓市交易流動溢價耗損更大。時間拉長后，未來基于投資需求的房屋交易，越來越索然無味，這是漸進“去泡沫”的優(yōu)選路徑?！叭ジ軛U”是樓市調(diào)控的另一重點，但考慮到高位不勝寒的房價及泡沫風(fēng)險，也采取慢火煲湯“散泡沫”模式，即支持首套房低首付，甚至改善型的二套房也給予3-5成的首付支持。此次政治局會議明確，2018年防范化解重大風(fēng)險要使宏觀杠桿率得到有效控制，這就意味著，在金融穩(wěn)定委員會的統(tǒng)一部署下，各金融監(jiān)管部門的對接會更加有效，資金很難違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

綜上，由資金、預(yù)期、地方政府托底而形成的房價螺旋上升閉環(huán)不再自我強化，2018年將呈現(xiàn)“高位平衡、緩慢回落”的走勢。這樣，不管是因房價（絕對水平）未明顯下跌而導(dǎo)致的頑固市場預(yù)期（房價還會漲），還是糧草充足的開發(fā)商沒有降價動力，都將因調(diào)控慢火煲湯“散泡沫”而漸進瓦解和解凍。這就為長效機制建設(shè)、住房制度改革創(chuàng)造了較為穩(wěn)定的“窗口期”。事實上，長效機制、住房制度改革在2017年已展開，如租購并舉、租售同權(quán)、集體土地入市、房產(chǎn)稅明確征收細節(jié)等。但是，這些舉措的效果未明顯顯現(xiàn)，甚至因觸及短期利益而受抵制、政策走樣、打折扣。因此，政治局會議提出，加快推進住房制度改革和長效機制建設(shè)。

4 2018年樓市長效機制亟待“落地”

近日，中央政治局召開會議，研究并定調(diào)2018年經(jīng)濟工作的重點和方向，總基調(diào)是“堅持新發(fā)展理念，緊扣我國社會主要矛盾變化，按照高質(zhì)量發(fā)展的要求，堅持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線”。對于各界關(guān)注的房地產(chǎn)，則提出“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”，并明確這是2018年要著力抓好的一項重點工作。值得注意的是，將長效機制建設(shè)和住房制度改革并列，作為年度重點工作，在近年來經(jīng)濟專題的政治局會議上較為罕見。而且，相比2016年底政治局會議對于長效機制“加快研究”的表述，此次政治局會議提出“加快建設(shè)”，彰顯房地產(chǎn)調(diào)控亟待“由標入本”。

2016年的政治局會議，盡管強調(diào)長效機制建設(shè)，但在操作上，更多的是長效機制的探索和實驗，比如租購并舉制度建設(shè)、租售同權(quán)探索、集體土地入市試點、房產(chǎn)稅明確征收原則等。2017年，對房地產(chǎn)管理實際起作用的，還是被視為短期行政干預(yù)的措施。而且，以“五限”（限購、限貸、限售、限價、限商）為代表的需求端調(diào)控，不管在力度上、范圍上、頻率上，超過了以往任何一次調(diào)控。從此次政治局會議內(nèi)容和新華社同步文章來看，決策層認可調(diào)控取得的效果，如一二線城市房價同比漲幅已連續(xù)10個月回落，三四線樓市庫存降至2012年以來的新低。

而且，不管是“預(yù)警函”式的調(diào)控機制，還是培育租賃市場、集體土地入市，都帶有長效機制、供給側(cè)改革（針對新市民需求）色彩，甚至觸及土地財政。房地產(chǎn)管理正朝著短期調(diào)控為長期改革創(chuàng)造“窗口期”，調(diào)控與改革共同發(fā)力的局面。這也證明，只要中央和地方齊心協(xié)力，采取切實有效的措施，制度改革肯“咬骨頭”，房地產(chǎn)能回到穩(wěn)定發(fā)展的軌道上。但是，2016年10月以來的調(diào)控，盡管力度、頻率空前，但購房者預(yù)期并未改變，南京“萬人搶房潮”，按揭貸款受限后，居民敢借期限短、成本高的消費貸款加杠桿購房，意味著房價上漲的預(yù)期還很頑固。

盡管國家在樓市“去杠桿”、去投資屬性、培育租賃等改革意志突顯，但開發(fā)商的預(yù)期和行為邏輯未明顯改變。一方面，2016-2017年各大房企銷售回款明顯改善、糧草充足，降價動力不足。2017年以來，熱點城市商品房批準預(yù)售規(guī)模普遍下滑30%-50%，“捂盤惜售”情緒濃重；另一方面，由于高價新盤限價，很多開發(fā)商將商品房項目打包給租賃企業(yè)或者銀行，甚至轉(zhuǎn)讓數(shù)十年租賃權(quán)。此舉不僅可以套國家鼓勵住房租賃的政策紅利，還能變相達到“捂盤”的目的。此外，“做大才不會被吃掉”成為房企新的生存邏輯，2017年以來各大房企繼續(xù)“跑馬圈地”。endprint

作為樓市調(diào)控的重要主體，商業(yè)銀行的行為模式也未改觀。2017年以來，采取嚴格的規(guī)模和占比（不超過新增貸款30%）控制后，1-10月的中長期貸款（主要是房貸）規(guī)模（4.57萬億）比上年同期（4.69萬億）有所下降，但居民總貸款卻增加1.03萬億，短期消費貸款暴增是主因。截止到2017年10月，居民短期貸款新增1.6萬億，接近上年同期的3.5倍，占居民總貸款的26%，占比增加10個百分點。貸款規(guī)則明確指出，消費貸款是短期的，要采取“受托支付”投放（貸款由銀行直接支付給消費產(chǎn)品賣家），但商業(yè)銀行不僅睜眼閉眼，還違規(guī)創(chuàng)新出周期長的消費貸款。

承擔(dān)調(diào)控主體責(zé)任的地方政府，其依賴樓市、土地財政的邏輯也未明顯改觀。首先，近期很多城市出現(xiàn)“一二手房價格倒掛”的情形，說明各地調(diào)控仍在需求端“打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，甚至做數(shù)字文章，而不是通過加大土地和普通住房供應(yīng)，增加租賃供應(yīng)，盤活存量，增加公共服務(wù)等“供給側(cè)”改革，滿足新市民住房需求，獲得房地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化同步推進帶來的長期紅利；其次，由于投入-產(chǎn)出不匹配，加上沖擊土地財政，地方?jīng)]有明顯的內(nèi)在激勵以培育租賃市場，很多地方將租賃項目作為政治任務(wù)開展，由國企（而不是社會資金）承接做樣板工程顯然不具有持續(xù)性。

5 2018年調(diào)控將與長效機制共舞

從政治局會議的表述，可明顯感到，2017年的調(diào)控達到一定目標，但是調(diào)控成果并不牢固，房價上漲預(yù)期和沖動還在。此次政治局會議明確提出了2018年的“三大攻堅任務(wù)”，排在首位的是，“防范化解重大風(fēng)險，要使宏觀杠桿率得到有效控制”。目前，不管是宏觀杠桿率（260%），或居民杠桿率（53%），都已到觸頂?shù)某潭?。同時，調(diào)控進入深水期，也意味著長效機制進入攻堅期。從改革既往經(jīng)驗看，局面越是焦灼越要穩(wěn)定預(yù)期，市場越是瘋狂越要深化改革。2018年是“十九大”以后深化改革新時代的第一年，亟待在保持政策穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，調(diào)控從短效升級為長效。

穩(wěn)定預(yù)期，建立長效機制，重塑住房制度無疑是抓手和利器。唯有此，才能將各項長效機制制度化，不至于落入調(diào)控的范疇，不因樓市波動而隨意調(diào)整；也才能彰顯決策層在樓市管理上“治本”的決心，給市場傳達此輪調(diào)控絕非過去十幾年調(diào)控的又一個輪回，而是調(diào)控與改革共同發(fā)力，并逐步讓位于改革的開始。始于90年代的“房改”，一方面意在完成“企業(yè)辦社會”（福利住房）的國企未竟改革，另一方面是分稅制實施后，為調(diào)動地方積極性，給地方尋找融資新渠道，以應(yīng)對加入WTO后，地方招商引資而在基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)開發(fā)上的巨額投入。目前，福利住房已退出，城市攤大餅擴張結(jié)束，房地產(chǎn)為大型基礎(chǔ)設(shè)施融資的功能開始淡化和糾偏。

同時，樹立包容發(fā)展理念、構(gòu)建內(nèi)需社會、夯實消費基礎(chǔ)作用等，必須要滿足包括新市民在內(nèi)的全體人民對美好生活的訴求。因此，作為最基本需求、公共產(chǎn)品屬性強的住房，理應(yīng)開啟新一輪的制度改革。新住房制度設(shè)計的基礎(chǔ)是住房回歸居住和公共產(chǎn)品屬性，而不是居住和投資屬性；新住房制度要解決新市民（2.45億外來人口、2500萬大學(xué)畢業(yè)生）的住房需求，而不再是戶籍人口、高收入階層的需求；住房供應(yīng)要以租為主、“租購并舉”，而不是銷售一支獨大、租賃弱小的“二元分異”體系；土地和住房供應(yīng)多主體、多渠道，而不是政府單一壟斷；住房制度追求房地產(chǎn)與“住有所居”、新型城鎮(zhèn)化齊頭并進，而不是基于經(jīng)濟和投資的房地產(chǎn)化。

綜上，盡管2018年長效機制和住房制度改革將獲得明顯進展，但“羅馬城不是一天建成的”，在左右樓市運行的金融、財稅、上下政府關(guān)系、增長模式等制度體系未明顯改變的情況下，長效機制和住房制度建立過程中會遇到很多障礙，尚需漸進推進，發(fā)揮作用到位尚待時日。因此，2018年樓市調(diào)控仍舊會起主導(dǎo)作用，不過在調(diào)控機制上更加科學(xué)，比如預(yù)警函機制。當(dāng)然，2018年長效機制建設(shè)也會獲得突破，比如房產(chǎn)稅進入立法進程，明確征收原則和時間表，再比如集體建設(shè)用地入市從試點轉(zhuǎn)向全面鋪開，這對于市場預(yù)期來說是極大的“穩(wěn)定器”，調(diào)控與改革共同發(fā)力。endprint