包宗華

摘要：習(xí)總書記在十九大報(bào)告中指出：“堅(jiān)持住房是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這是對加快建立現(xiàn)代住房制度的精辟概括，是努力實(shí)現(xiàn)住有所居的戰(zhàn)略目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代住房制度；住有所居；房改

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）01-0028-30 收稿日期：2017-12-15

1涵蓋了許多國家房改成功經(jīng)驗(yàn)的精華

19世紀(jì)以及此前很長的時間段里，世界各國都推行住房商品化制度。其基本理念是：住房是商品，應(yīng)由市場自發(fā)調(diào)節(jié)；住房是生活用品，應(yīng)由居民自行解決。這一制度弊端甚多，最大的弊端就是炒房盛行，房價不斷猛漲，使廣大中低收入者普遍長期地處于住房難的境地。西方國家進(jìn)入資本主義社會后，隨著國民經(jīng)濟(jì)、特別是城市化快速發(fā)展帶來的大批農(nóng)民進(jìn)城，使得炒房、房價猛漲和中低收入者住房難等問題日益突顯。到了19世紀(jì)，英國等國家已經(jīng)形成了嚴(yán)重的社會問題。恩格斯在19世紀(jì)70年代著文把它定性為住房災(zāi)難，并抨擊資產(chǎn)階級政府不去關(guān)心和解決居民的住房問題。與此同時，社會各界也逐步掀起了批評政府住房政策的浪潮，從而推動政府去重視和研究住房問題。到了20世紀(jì)，許多國家終于弄清楚出現(xiàn)諸多住房問題直至住房災(zāi)難，其根源在于住房商品化制度，因而陸續(xù)開展了住房制度改革。改革的主要內(nèi)容：一是，政府注重解決好廣大居民的住房問題，把住房事業(yè)辦成造福于民的事業(yè)是政府應(yīng)盡的職責(zé)；二是，明確推行新住房制度的總?cè)蝿?wù)是解決好廣大居民的住房問題，實(shí)現(xiàn)人人享有適當(dāng)住房（亦即我國要求的住有所居）的總目標(biāo)；三是，摒棄住房商品化占主導(dǎo)地位的住房制度，改行住房社會保障占主導(dǎo)地位的制度，這是實(shí)現(xiàn)總?cè)蝿?wù)和總目標(biāo)的制度保證，也是解決炒房盛行和房價不受控制等突出問題的制度保證。由于改行新制度的國家國情各不相同，其制度的內(nèi)容在解決好居民住房問題這個總前提下各有千秋，因而統(tǒng)稱之為現(xiàn)代住房制度。通過改革推行現(xiàn)代住房制度的國家，用了不太長的時間，就解決好了廣大居民的住房問題。例如，住房災(zāi)難最嚴(yán)重的英國，在改行現(xiàn)代住房制度不到20年，就頒布了如后的法律：一個區(qū)里如果有英國公民成為無家可歸者，區(qū)議會和區(qū)政府要負(fù)法律責(zé)任。這就是從法律的角度宣稱，該國已基本上實(shí)現(xiàn)了人人享有適當(dāng)住房的總目標(biāo)。又如，新加坡在1965年獨(dú)立時，政府的資產(chǎn)只有3億美元，處于國窮民貧的局面。他們認(rèn)識到，越是貧窮，越要實(shí)行現(xiàn)代住房制度，才能解決好廣大居民的住房問題。他們制定出一整套適合國情的住房分類供應(yīng)制度，而且施行堅(jiān)定有力。只用了20來年時間就做到：最低收入者都能住上廉租屋，中低收入者都能買（租）得起和買（租）得到相應(yīng)的政府組屋（即保障住房）。

以上情況說明，習(xí)總書記的講話只用了49個字，就精辟地涵蓋了許多國家房改的成功經(jīng)驗(yàn)。習(xí)總書記在講話中沒有直接襲用許多國提出的摒棄住房商品化占主導(dǎo)地位的住房制度，而是巧妙地使用了住房不是用來炒的一詞。眾所周知，只有摒棄了住房商品化占主導(dǎo)地位的住房制度，才能根治炒房問題。

2加快建立現(xiàn)代住房制度是當(dāng)務(wù)之急

1980年小平同志關(guān)于住房問題的講話，啟動了我國的房改。小平同志作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，他是在參閱了許多駐外使館提供的外國資料才作的講話，因而講的都是現(xiàn)代住房制度的內(nèi)容。由于長期閉關(guān)鎖國，當(dāng)年我國的房改人對國外20世紀(jì)摒棄住房商品化的房改一無所知。只因小平同志講活中有住房可以買賣一詞（現(xiàn)代住房制度的住房是租售并舉的），就把講話誤解為要走住房商品化的道路，并用以指導(dǎo)我國1980年至1998年的房改。1998年房改23號文雖然提出了要在我國推行住房分類供應(yīng)這一現(xiàn)代住房制度，但也提出了要以住房商品化為指導(dǎo)思想。更因?yàn)楫?dāng)時我們還拿不出一套有效地施行現(xiàn)代住房制度的辦法，加上推行住房商品化各地可以獲取大量土地批租資金，因而各地都選擇了走住房商品化道路而延續(xù)至今。

我國的房改從1980年算起至今是37年，從1998年算起是20年，離全面實(shí)現(xiàn)住有所居的總目標(biāo)距離甚遠(yuǎn)。按理，在2020年我國建成小康社會時，也應(yīng)該全面實(shí)現(xiàn)住有所居。但從當(dāng)前的情況看，住房成為我國全面建成小康社會的滯后環(huán)節(jié)已不可避免。習(xí)總書記明察秋毫地發(fā)現(xiàn)了這個問題，因而嚴(yán)正地提出了加快建立現(xiàn)代住房制度的要求。這“加快”二字十分重要。只有加快建成現(xiàn)代住房制度，才能加快實(shí)現(xiàn)住有所居。

3必須把習(xí)總書記的要求落在實(shí)處

1998年23號文要求推行現(xiàn)代住房制度沒有行通，主要是沒有拿出一套有效的實(shí)施辦法，更沒有堅(jiān)定不移地去實(shí)施。吸取這個慘痛的教訓(xùn)，必須把不折不扣地落實(shí)習(xí)總書記的指示放在首位。習(xí)總書記對于我國建立現(xiàn)代住房制度，一是時間上要求加快，二是內(nèi)容上提出了多主體供給、多渠道保障和租購并舉三項(xiàng)戰(zhàn)略性要求。遵照以上要求，鄭重地建議國務(wù)院迅即組織有關(guān)部門和各地的代表，盡快制定出一整套能在我國有效實(shí)施的現(xiàn)代住房制度。這套制度經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)頒布后，要求各城市政府立即制定執(zhí)行新制度和實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)的規(guī)劃。各地的規(guī)劃一定要扎實(shí)可行，力戒浮夸和走過場，并由上級主管部門切實(shí)地監(jiān)督其執(zhí)行。由于土地財(cái)政是推行現(xiàn)代住房制度的最大障礙，建議國務(wù)院同時組織有關(guān)部門和各地的代表，制定一套既能消除土地財(cái)政，又有利于各城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的辦法。

制定現(xiàn)代住房制度，要以習(xí)總書記提出的三項(xiàng)戰(zhàn)略性要求為指導(dǎo)；要通過認(rèn)真總結(jié)我國房改的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，特別是要分析長期實(shí)行重售輕租造成的諸多困難（房價過高就是一個大困難），拿出有針對性的解決辦法；在借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)時，要下功夫解決好與我國國情有機(jī)結(jié)合的問題。以上任務(wù)，十分艱巨復(fù)雜，一定要下苦功夫，才能制定出一個完滿而能夠順利施行的制度。

各個國家推行的現(xiàn)代住房制度，都從自己的國情出發(fā)，因而各有千秋。根據(jù)我多年的研究認(rèn)為，以下這種現(xiàn)代住房制度有較多內(nèi)容適合我國借鑒，特簡介如后：第一，對占居民總數(shù)5%的最低收入者供應(yīng)套型在49平方米以下的廉租房，實(shí)行公房低租金。第二，對占居民總數(shù)80%左右的中低收入者供應(yīng)套型50至125平方米的保障房，其中的90平方米套型住房占總房量70%以上。中低收入者分為中上、中中和中下三部分群體。對中下群體供應(yīng)50至70平方米套型的保障房，每平方米的租售價低于成本價，使其含有較多的社會保障。并由低到高分成幾個檔次，以中下群體買（租）得起和買（租）得到相應(yīng)住房為度。對中中群體供應(yīng)71至90平方米套型的保障房，每平方米租售價平均等于成本價，也由低到高分成幾個檔次，以中中群體買（租）得起和買（租）得到相應(yīng)住房為度。對中上群體供應(yīng)91至125平方米套型的保障房，也由低到高分成幾個檔次。每平方米售價含有較多由政府收取的利潤，也以中上群體買（租）得起和買（租）得到相應(yīng)住房為度。總的要求是，住房出售償還貸款本息后，做到政府略有盈余。由于土地屬于政府投資而取得保障房共有產(chǎn)權(quán)的資格，并將其納入城市政府直接管理的保障房運(yùn)行機(jī)制，故保障房的成本價中不包括土地價。第三，對占居民總數(shù)15%左右的高收入者供應(yīng)商品房，因?yàn)楹型恋嘏馐召M(fèi)，其價格要高出保障房好幾倍，土地批租收入納入城市財(cái)政收入。同時，允許有些單位也擁有保障房，并明確其為城市保障房的一個組成部分。這種辦法的好處：一是，有區(qū)別又無遺漏地解決好各種收入居民的住房問題，有利于較快地全面實(shí)現(xiàn)住有所居的總目標(biāo)；二是，體現(xiàn)了多主體供給，多渠道保障，租購并舉的戰(zhàn)略性要求；三是，政府主要擔(dān)負(fù)廉租屋的資金，因?yàn)橹徽?%的比重、套型又小，城市政府的負(fù)擔(dān)不算重；四是，保障房由政府直接調(diào)控，不會出現(xiàn)炒房和房價亂漲的問題；五是，嚴(yán)格控制保障房套型并規(guī)定每戶居民只能擁有一套保障房，適合我國人多地少的國情。endprint