某市登記機構詢問不動產(chǎn)登記中的幾個具體問題：一、已經(jīng)設定抵押的債權，在債權轉(zhuǎn)讓時是否要取得抵押人同意？原抵押權應該按轉(zhuǎn)移登記還是變更登記辦理？二、購買商品房時，買受人已辦預告登記，契稅也已繳納，后由于債務糾紛，法院將該房屋拍賣，法院有執(zhí)行裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，我們是否可以將產(chǎn)權直接登記為競拍人？三、房屋繼承可不可以用律師事務所的律師見證來代替公證書？四、目前房管部門是否還可以簽收辦理預查封業(yè)務（我市產(chǎn)權交易管理部門和不動產(chǎn)登記部門網(wǎng)絡尚未對接）？五、在住宅小區(qū)內(nèi)不計算容積率的房屋能否申請登記？

金紹達：一、債權轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過抵押人同意，但按《合同法》第80條的規(guī)定，“債權人轉(zhuǎn)讓權利的，應當通知債務人”。因此，債權人應當把債權轉(zhuǎn)讓這一情況告知債務人?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》在規(guī)定申請抵押權轉(zhuǎn)移登記應提交的材料時，已把“債權人已經(jīng)通知債務人的材料”列為登記申請要件。債權轉(zhuǎn)讓，抵押權隨之轉(zhuǎn)讓，應當辦理的是抵押權的轉(zhuǎn)移登記。

二、預告登記是限制登記，是對現(xiàn)時已經(jīng)登記的權利人（對于尚無法登記的在建商品房是預告登記中的一個特例，是將商品房建造人視為已經(jīng)登記的權利人）行使其權利的一種限制。其限制的是現(xiàn)時權利人的處分行為，而并沒有其他的效力，更不能用來對抗公法上的處分行為。協(xié)助人民法院執(zhí)行是司法權的延續(xù)，我們應當按人民法院裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書的要求直接辦給裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書所指定的權利人。登記機構把房屋所有權登記為競拍人所有后，原來的預告登記自然失效。

三、律師見證是指律師事務所的執(zhí)業(yè)律師作為見證人，以律師事務所的名義進行的見證，律師見證雖然有很強的證明效力，但仍然屬于“私證”，無法替代公證。

四、預查封的效力等同于查封，應辦理的是查封登記，不動產(chǎn)登記應該由不動產(chǎn)登記機構受理。因此，產(chǎn)權和交易管理部門一般不應再予以受理。在實踐中，有一些城市的不動產(chǎn)登記機構因缺乏相關基礎信息而不能或不愿受理，或是查封機關要阻止某一項不動產(chǎn)交易的完成，在這種情況下，如果是查封機關要求產(chǎn)權和交易管理部門協(xié)助的，產(chǎn)權和交易管理部門應當受理，并同時將查封情況通過接口告知不動產(chǎn)登記機構。兩部門網(wǎng)絡未對接的，應將預查封情況及時書面送達給不動產(chǎn)登記機構。

五、容積率又稱為建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率，是規(guī)劃中衡量某一小區(qū)環(huán)境優(yōu)劣的一個標準。

在首次登記時，登記機構應當判斷的是“建設工程是否符合規(guī)劃”，而無須考慮該建筑物是否計算容積率。endprint