摘 要 不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證明載明的抵押擔(dān)保范圍與抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍不一致，導(dǎo)致人民法院對(duì)債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶鞒霾煌呐袥Q：有以抵押登記證明為準(zhǔn)的，有以抵押合同或《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十三條規(guī)定為準(zhǔn)的。抵押權(quán)人享有的優(yōu)先受償范圍應(yīng)以抵押登記證書(shū)載明的抵押擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。抵押權(quán)人為了確保債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)，應(yīng)盡可能地將抵押登記證明載明的抵押擔(dān)保范圍與抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍相一致。本文針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押中債權(quán)人享有的優(yōu)先受償范圍進(jìn)行訟述。

關(guān)健詞 抵押擔(dān)保 范圍 不一致 認(rèn)定原則 風(fēng)險(xiǎn)防范

作者簡(jiǎn)介：蘇尚葵，福建挺秀律師事務(wù)所。

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.02.229

本文作者在擔(dān)任企業(yè)法律顧問(wèn)期間，特別是擔(dān)任金融機(jī)構(gòu)法律顧問(wèn)期間，債務(wù)人為了簽訂主債權(quán)債務(wù)合同多數(shù)向債權(quán)人提供的擔(dān)保方式為不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保，雖然《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第一百七十三條明確規(guī)定了擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，但是司法實(shí)現(xiàn)中有些費(fèi)用（如律師代理費(fèi)）在抵押合同中未列入抵押擔(dān)保范圍，在訴訟中債權(quán)人主張此費(fèi)用時(shí)，該主張可能不被人民法院所作出的判決支持。為此，為避免因債務(wù)人不履行債務(wù)，導(dǎo)致債權(quán)人申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟時(shí)增加律師代理費(fèi)以及其他實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用的支出，在起草抵押合同時(shí)往往會(huì)在抵押合同中明確約定抵押擔(dān)保的具體范圍，如載明“抵押擔(dān)保的范圍包括但不限于本金、正常利息、逾期利息和因債務(wù)人違約導(dǎo)致抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支出的訴訟費(fèi)或者仲裁費(fèi)、訴訟財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、律師代理費(fèi)、為訴訟保全而支出的保險(xiǎn)費(fèi)等”。當(dāng)當(dāng)事人將主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)則根據(jù)其上級(jí)行政部門(mén)制訂的規(guī)范性文件規(guī)定，并未將抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍予以登記，從而導(dǎo)致司法實(shí)踐中合同當(dāng)事人、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)以及人民法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保優(yōu)先受償范圍產(chǎn)生不同的看法，為此，本人撰寫(xiě)此文提出個(gè)人看法。

第一，當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)抵押登記中，大量存在不動(dòng)產(chǎn)抵押登記證明載明的抵押擔(dān)保范圍與抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍不一致的現(xiàn)象。

當(dāng)前，抵押權(quán)人與抵押人簽訂的抵押合同中一般將債務(wù)的本金、正常利息、逾期利息以及抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支出的訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)、律師代理費(fèi)等明確列入了抵押擔(dān)保范圍，而且，抵押權(quán)人與抵押人依據(jù)主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在申請(qǐng)書(shū)（或者申請(qǐng)表）中一般會(huì)根據(jù)抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍予以填寫(xiě)，但是，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)卻以《房屋登記辦法》第四十四條和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《登記暫行細(xì)則》）第九節(jié)“抵押權(quán)登記”規(guī)定中未明確“擔(dān)保范圍”屬抵押登記范圍為由，而拒不在《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》（指抵押登記證明，下同）中載明“擔(dān)保范圍”，因此，抵押權(quán)人實(shí)際取得不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)簽發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》 “其他”欄中僅載明“被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額**萬(wàn)元（注：該金額一般為主債權(quán)債務(wù)合同載明的債務(wù)本金金額）”，而對(duì)于正常利息、逾期利息以及抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支出的訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)、律師代理費(fèi)卻未予以載明，從而造成抵押登記的抵押擔(dān)保范圍與抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍不一致的事實(shí)。

第二，在司法實(shí)踐中，對(duì)抵押登記證明載明的抵押擔(dān)保范圍與抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍不一致的訴訟案件中，債權(quán)人的優(yōu)先受償范圍是以抵押登記證明載明的抵押擔(dān)保范圍為準(zhǔn)？還是以抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍為準(zhǔn)？人民法院有以下兩種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，一般抵押登記證明所記載的債權(quán)數(shù)額不是最高額抵押擔(dān)保限額，而是擔(dān)保債權(quán)的本金數(shù)額，在簽訂辦理抵押登記時(shí)尚不能確定利息、罰息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍行使優(yōu)先受償權(quán)。如：上海市第一中級(jí)人民法院所作的（2016）滬01民終372號(hào)《民事判決書(shū)》認(rèn)定“關(guān)于經(jīng)抵押登記的債權(quán)800萬(wàn)元的利息、違約金是否能夠優(yōu)先受償。根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十三條規(guī)定，抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶灰灾鱾鶛?quán)為限，而應(yīng)根據(jù)約定抵押擔(dān)保范圍或者法定范圍來(lái)確定。一般抵押權(quán)設(shè)立登記時(shí)權(quán)利證書(shū)上記載的‘債權(quán)數(shù)額僅是設(shè)定抵押時(shí)擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額，與抵押擔(dān)保范圍是兩個(gè)不同的概念。債權(quán)人有權(quán)主張按照抵押合同約定或者法定的擔(dān)保范圍內(nèi)的全部債權(quán)行使優(yōu)先受償權(quán) 。因此，本案中，抵押權(quán)登記證明中記載的債權(quán)數(shù)額800萬(wàn)元系指設(shè)定抵押時(shí)擔(dān)保的主債權(quán)即借款本金數(shù)額而非抵押擔(dān)保債權(quán)的最高限額，相應(yīng)的利息、違約金合計(jì)3，587，801元同樣應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償” 。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《物權(quán)法》第十七條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明“規(guī)定，以抵押登記載明的擔(dān)保范圍（被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額）內(nèi)行使優(yōu)先受償，如：江蘇省南京市中級(jí)人民法院所作的（2016）蘇01民終384號(hào)《民事判決書(shū)》認(rèn)定“暉元公司（債權(quán)人）的他項(xiàng)權(quán)證明確記載‘債權(quán)數(shù)額為1500萬(wàn)元，并未記載該數(shù)額僅為所擔(dān)保債權(quán)的本金，故暉元公司的抵押權(quán)應(yīng)在1500萬(wàn)元價(jià)值范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)” 。

第三，本人認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的擔(dān)保范圍與抵押合同約定的擔(dān)保范圍不一致的，應(yīng)以抵押登記載明的擔(dān)保范圍為認(rèn)定優(yōu)先受償?shù)囊罁?jù)，理由：

一是公示原則是《物權(quán)法》的基本原則之一，但因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不作為行為導(dǎo)致公示不能的責(zé)任為能由抵押權(quán)人來(lái)承擔(dān)。

抵押權(quán)屬物權(quán)法中擔(dān)保物權(quán)的一種，根據(jù)《物權(quán)法》第九條、第一百八十七條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，抵押權(quán)自抵押登記時(shí)設(shè)立。該規(guī)定明確不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立必須進(jìn)行登記，即向社會(huì)公示后，抵押權(quán)才成立；否則抵押權(quán)不能成立。抵押登記公示的作用在于讓公眾知悉：抵押不動(dòng)產(chǎn)的自然狀態(tài)、抵押權(quán)期限、抵押權(quán)人、擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額、擔(dān)保范圍等權(quán)利事項(xiàng)，從而向社會(huì)公眾全面揭示抵押登記狀態(tài)。根據(jù)（以下簡(jiǎn)稱《登記暫行細(xì)則》）第六十八條第一款關(guān)于“變更登記的情形”和第二款“因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的種類及數(shù)額、擔(dān)保范圍、……申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記時(shí)，……，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書(shū)面同意的材料與身份證或者戶口簿等材料”的規(guī)定，抵押擔(dān)保范圍發(fā)生變更的可以申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記，從中可以得到一個(gè)結(jié)論：國(guó)土資源部在制訂《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》時(shí)已經(jīng)將抵押擔(dān)保范圍列入抵押登記的范圍，否則不存在申請(qǐng)辦理變更登記！因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)接受申請(qǐng)人將抵押合同中除本金以外的債務(wù)也應(yīng)當(dāng)予以登記。如果抵押人和抵押權(quán)人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)抵押登記時(shí)，提交了抵押合同并約定抵押擔(dān)保范圍，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)卻僅將借款本金予以登記為債權(quán)金額，而未將抵押合同載明的抵押擔(dān)保范圍予以同時(shí)登記，那么不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為是不符合《登記暫行細(xì)則》第六十八條規(guī)定的，根據(jù)《登記暫行細(xì)則》第一百零三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)給予不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。也就是說(shuō)，因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的原因?qū)е挛磳⒌盅簱?dān)保范圍予以登記的責(zé)任不應(yīng)由抵押權(quán)人來(lái)承擔(dān)，即：《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》雖然只登記債權(quán)本金金額而沒(méi)有將抵押擔(dān)保范圍予以一并登記，在此種情況下，抵押人應(yīng)按抵押合同約定的抵押擔(dān)保范圍承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任，而不應(yīng)當(dāng)僅以《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》載明的債權(quán)金額為限。例：福建省龍巖市中級(jí)人民法院所作出的（2016）閩08民終877號(hào)《民事判決書(shū)》中“本院認(rèn)為：本案《房屋他項(xiàng)權(quán)證》上登記的債權(quán)數(shù)額350萬(wàn)元，與《最高額擔(dān)保個(gè)人借款合同》中約定的‘借款人可以在350萬(wàn)元的借款本金額度內(nèi)向貸款人申請(qǐng)借款相一致，且連城縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局也出具了相關(guān)《證明》，上訴人關(guān)于抵押登記的350萬(wàn)元債權(quán)數(shù)額為本金數(shù)額的主張成立。雙方當(dāng)事人在《最高額擔(dān)保個(gè)人借款合同》中明確約定‘本合同項(xiàng)下借款的擔(dān)保方式為最高額抵押。擔(dān)保的債務(wù)最高余額為人民幣385萬(wàn)元整。 ‘擔(dān)保范圍包括：借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金、按《民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定確定由借款人和擔(dān)保人承擔(dān)的遲延履行債務(wù)利息和遲延履行金，以及訴訟（仲裁）費(fèi)、律師費(fèi)、保管費(fèi)、處置費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)等貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)和擔(dān)保權(quán)的一切費(fèi)用。本案實(shí)際發(fā)生的借款本金額未超過(guò)350萬(wàn)元，在最高本金額350萬(wàn)元內(nèi)產(chǎn)生的利息、罰息、費(fèi)用等附隨債權(quán)，在當(dāng)事人沒(méi)有相反約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)直接納入最高額擔(dān)保范圍，在擔(dān)保財(cái)產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)與本金一起獲得優(yōu)先受償”。

二是債權(quán)數(shù)額與擔(dān)保范圍屬兩個(gè)獨(dú)立登記的事項(xiàng)?，F(xiàn)行《房屋登記辦法》第四十四條規(guī)定“對(duì)符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)記載于房屋登記簿：……（二）被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；……。”《房屋登記簿管理試行辦法》第九條第三款規(guī)定“房屋他項(xiàng)權(quán)利的內(nèi)容，記載抵押權(quán)人、抵押人和債務(wù)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額、擔(dān)保范圍、……”，根據(jù)前述兩個(gè)《辦法》的規(guī)定，“被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額”和“擔(dān)保范圍”屬兩個(gè)獨(dú)立的登記事項(xiàng)。不動(dòng)產(chǎn)登記證明只載明“被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額”，而未載明“擔(dān)保范圍”的情況下，應(yīng)認(rèn)定為“擔(dān)保范圍”未登記，在此種情況下，抵押擔(dān)保的優(yōu)先受償范圍應(yīng)以載明的“被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額”為限，而不應(yīng)當(dāng)包括利息、罰息、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。抵押合同約定了擔(dān)保范圍，但抵押登記沒(méi)有記載，實(shí)屬登記錯(cuò)誤中的遺漏，即應(yīng)該登記的內(nèi)容未予以登記，消極層面的記載與不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀態(tài)不符 。抵押權(quán)人可以根據(jù)《物權(quán)法》第十九條的規(guī)定，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)予以更正。

第四，不動(dòng)產(chǎn)抵押的債權(quán)人為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)盡可能地要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)出具的《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》載明的抵押擔(dān)保范圍與抵押合同約定的擔(dān)保范圍相一致。

2015年2月26日，國(guó)土資源部公布由其監(jiān)制的《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》權(quán)屬證書(shū)式樣，該證書(shū)相當(dāng)于《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，用于證明權(quán)利人享有的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利事項(xiàng)事項(xiàng)，但是，該證書(shū)的記載欄目?jī)H包括：證明權(quán)利或事項(xiàng)、權(quán)利人（申請(qǐng)人）、義務(wù)人、坐落、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、其他、附記七項(xiàng)內(nèi)容 ，而沒(méi)有“擔(dān)保范圍”欄。在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)未落實(shí)《房屋登記簿管理試行辦法》第九條規(guī)定，將“擔(dān)保范圍”作為單獨(dú)的登記欄前，作為不動(dòng)產(chǎn)的一般抵押肆人應(yīng)當(dāng)從以下幾方面作好風(fēng)險(xiǎn)防范措施：

1.對(duì)于已經(jīng)取得《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》，且《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》“其他”欄中記載“被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額**萬(wàn)元”（注僅為本金）而未包含利息、罰息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用以及其他擔(dān)保范圍的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》第十九條的規(guī)定要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)予以更正，爭(zhēng)取抵押登記的擔(dān)保范圍與抵押合同的擔(dān)保范圍相一致。

2.對(duì)于尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記手續(xù)的，在一般抵押擔(dān)保中，應(yīng)根據(jù)主債權(quán)債務(wù)合同約定的利率和期限以及債務(wù)人違約可能造成的實(shí)現(xiàn)債權(quán)費(fèi)用予以估算，再加上債務(wù)本金，從而在抵押合同中確定一個(gè)被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額。

3.抵押權(quán)人和抵押人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，盡可能地要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)抵押合同約定的擔(dān)保范圍完整地載入《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》“其他”欄中，以避免抵押擔(dān)保范圍未登記和與抵押合同的擔(dān)保范圍不一致的現(xiàn)象。

注釋：

中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng).網(wǎng)址：http：//wenshu.court.gov.cn/content/content？DocID=535eb 3ae-ed15-48a0-899a-e4f8286aab64.

中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng).網(wǎng)址：http：//wenshu.court.gov.cn/content/content？DocID=2805d7 44-dfd7-4aeb-a7cb-6fbfa6cf1604.

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