藝曦

籌辦一個體育賽事，一個城市動輒就投資上千億元。不過，回報更是巨大，除了給城市打造了一張“好看”的名片，還有圍繞著“亞運(yùn)會”“奧運(yùn)會”“全運(yùn)會”建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目，更是成為不斷翻番的“看漲區(qū)域”。

于是，每每有體育賽事，開幕之前，地產(chǎn)商們先“競賽”了一番。隨著2022年杭州亞運(yùn)會舉辦日的臨近，誰能進(jìn)入杭州亞運(yùn)會“城建圈”，成為各大地產(chǎn)商摩拳擦掌的“較量”。

北京亞運(yùn)會后的“地產(chǎn)效應(yīng)”

如今，大型體育賽事已成城市發(fā)展的助推器，所引爆的城建熱潮，往往能拉動比賽場館周邊乃至城市的居住價值，后續(xù)就是那些圍繞著賽事周邊的亞運(yùn)村、奧運(yùn)村“樓盤”的升值。

這被稱為體育賽事的“地產(chǎn)效應(yīng)”，最早是從1990年的北京亞運(yùn)會開始。當(dāng)時北京辦亞運(yùn)會花了21.37億元，中央財政給了8.5億，北京財政給了4.7億，貸款2.2億。剩下6億，是讓全國人民一毛一毛的捐贈的。

有一個小故事是，1987年3月2日，江蘇鹽城12歲小學(xué)生顏海霞在中國少年報上看到號召全國人民為亞運(yùn)會捐款的消息，將省下的1.6元冰棍錢寄了出去。顏海霞成了第一個給亞運(yùn)會捐款的人，亞運(yùn)會開幕時，她被請到北京參加開幕式，還得到了當(dāng)時的國務(wù)院總理李鵬的接見。李鵬摸著小海霞的頭說：不錯，你給全國人民帶了一個好頭！

政府用這21.37億對整個北京特別是亞運(yùn)村周邊地區(qū)進(jìn)行了大刀闊斧地新建與改造。畢竟這是北京第一次承辦國際賽事，北京作為首都，更不能在亞洲人民面前丟臉。之后可以看到，1990年亞運(yùn)會算是北京現(xiàn)代化的開端。

不過，該亞運(yùn)會閉幕后，亞運(yùn)村房產(chǎn)卻成了老大難。當(dāng)時亞運(yùn)村的房子向關(guān)系戶賣了一部分，4000元/平，在開幕式上唱《亞洲雄風(fēng)》的劉歡也購置了一套。剩下的十幾棟公寓整整荒了一年。最后不得已，讓亞運(yùn)村服務(wù)中心成立了北辰集團(tuán)，接受這些“爛攤子”，對外以“匯園公寓”的名稱出租出售。由于匯園公寓是北京為數(shù)不多的有涉外資格的出租房，很快成了搶手貨。

到了1995年，匯園公寓已漲到每平米1.1萬元，當(dāng)時城鎮(zhèn)居民人均年收入還不到四千塊。彼時亞運(yùn)村成了中國第一個富人區(qū)，之后很長時間“拿大哥大，開汽車，住亞運(yùn)村”是北京有錢人的標(biāo)準(zhǔn)。而接了亞運(yùn)村地產(chǎn)項(xiàng)目的北辰集團(tuán)成了北京最大的商業(yè)地產(chǎn)擁有者。

二十多年后，北京亞運(yùn)村區(qū)域的二手房，單價在4萬/平—6萬/平之間。如今北辰集團(tuán)已經(jīng)上市，依然享受著亞運(yùn)村的紅利。

后亞運(yùn)時代

到了2008年北京奧運(yùn)會，全國都意識到，運(yùn)動會已成展現(xiàn)改革開放、國家形象的窗口，奧運(yùn)場館的建設(shè)更不容有失。鳥巢、水立方等建筑，后來也成了北京的名片。

此時，人們早已認(rèn)識到1990年亞運(yùn)村的“效應(yīng)”。亞運(yùn)會結(jié)束后產(chǎn)生大量的“亞運(yùn)遺產(chǎn)”，包括亞運(yùn)城、場館、場館設(shè)施等等，都會對周邊的樓盤產(chǎn)生潛在的影響。體育盛會推動場館周邊區(qū)塊房價上漲，成為很多城市積極爭取承辦大型體育賽事的動力，也成為很多地產(chǎn)商擠破頭想要承建的“驅(qū)動”。

2008年的奧運(yùn)村交給了幾家國企開發(fā)商——首開集團(tuán)、北京城建、北京控股和中信國安。2000套房子，開盤就賣掉了1300套，幾個月時間內(nèi)售價就從1.5萬元翻番到了3萬元。開發(fā)商們買地的樓板價僅為2000多元/平，即便建造成本比普通房子高了20%，也賺得盆滿缽滿。如今，整個亞奧板塊的房子都成了豪宅，盤古大觀更是以京城第一豪宅的姿態(tài)價格一路飆升，如今均價已高達(dá)11.5萬。

在看到經(jīng)濟(jì)利益的同時，一個體育賽事，從長遠(yuǎn)來看還是關(guān)系城市地位上升的利器，也是城市功能分區(qū)的規(guī)劃。業(yè)界普遍認(rèn)為，國際性盛會是拉動城市價值提升的一大機(jī)遇?？v觀北京二十載變遷，亞運(yùn)經(jīng)濟(jì)與奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)無疑成為推動北京城市發(fā)展的關(guān)鍵性因素。

以北京為例，朝陽區(qū)的奧體板塊依托奧運(yùn)場館和各項(xiàng)配套設(shè)施，在后奧運(yùn)時代的洗禮下，已成為一個融合了辦公、商業(yè)、酒店、文化、體育、會議、居住多種功能的新興城市區(qū)域。

到了2010年廣州亞運(yùn)會，地產(chǎn)業(yè)早成為和經(jīng)濟(jì)血脈相連的支柱產(chǎn)業(yè)，運(yùn)動會理所當(dāng)然成為地產(chǎn)商的舞臺。亞運(yùn)會的賽場焦點(diǎn)，已經(jīng)從田徑場上移到了土地招標(biāo)會上。2009年12月，廣州亞運(yùn)村公開招拍掛，現(xiàn)場全中國最頂尖的地產(chǎn)商云集。最終，廣州地產(chǎn)五虎中的三個——富力、雅居樂和碧桂園聯(lián)合體，以255億元拿下了這個世紀(jì)地王。

廣州亞運(yùn)會開始預(yù)算是30億元。后來官方報告后顯示，圍繞亞運(yùn)村、地鐵運(yùn)輸和市政的投資總額，是2500億。廣州亞運(yùn)會成了史上最貴的亞運(yùn)會，幾乎快趕上北京奧運(yùn)會的投入了。廣州把亞運(yùn)村放在了距離市中心40公里的番禺，要借亞運(yùn)會東風(fēng)再造一個新城出來。這個亞運(yùn)村占地2.73平方公里，相當(dāng)于4個北京奧運(yùn)村，項(xiàng)目首期就有8000多套商品房。

2011年，院士鐘南山開炮，為了亞運(yùn)會，廣州背了2000多億元的債務(wù)。原因是，廣州亞運(yùn)村沒有北京亞運(yùn)村、奧運(yùn)村那么爭氣，它開盤當(dāng)天賣掉1000套，三個月內(nèi)賣掉了3878套房。但后來形勢急轉(zhuǎn)直下，賣了四年才賣出去112億元。價格一直維持在開盤時的1.2萬元。

后來業(yè)內(nèi)風(fēng)評，廣州亞運(yùn)會的選址太偏僻，導(dǎo)致其房價沒有被助推，也有一部分評價認(rèn)為，當(dāng)時的開發(fā)商太差，建造的房子并不討喜。

綠城集團(tuán)的全運(yùn)會情結(jié)

在鐘南山炮轟廣州亞運(yùn)會2000多億的時候，他不知道，濟(jì)南“全運(yùn)會”的投資也超過2000億。此后，沈陽和天津籌辦全運(yùn)會的投資，也沒有下過1000億。

下血本辦運(yùn)動會，是一個城市的“志氣”。而地產(chǎn)商的入局，則承載著很多的“責(zé)任”，不僅僅是經(jīng)濟(jì)利益那么簡單。

當(dāng)時濟(jì)南是第一個建設(shè)了全運(yùn)村的城市。從一開始，濟(jì)南全運(yùn)村就是一個地產(chǎn)項(xiàng)目，由山東省龍頭企業(yè)海爾集團(tuán)自己的地產(chǎn)企業(yè)來做。由于時間緊，任務(wù)重，當(dāng)時海爾地產(chǎn)的掌舵人盧鏗找到了宋衛(wèi)平合作。宋衛(wèi)平調(diào)全集團(tuán)優(yōu)質(zhì)力量全力支持濟(jì)南全運(yùn)村建設(shè)。

不負(fù)厚望，綠城集團(tuán)把全運(yùn)村打造成濟(jì)南的一張名片。該區(qū)域房產(chǎn)的溢價空間也水漲船高。海爾和綠城還造了34棟“一億一棟”的御園別墅，是這座北方二線城市最壕的房子。

全運(yùn)會結(jié)束后，投入2000億的濟(jì)南，門票和贊助收益是7億元。濟(jì)南的城市建設(shè)速度比原計劃快了5年以上。

濟(jì)南全運(yùn)村的成功，地方政府看在眼里。后來每一屆全運(yùn)會，綠城都成了官方指定開發(fā)商。在經(jīng)歷了濟(jì)南全運(yùn)村、沈陽全運(yùn)村、天津全運(yùn)村之后，西安全運(yùn)村成為綠城第四個全運(yùn)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)如是評價：“賽事全套服務(wù)”經(jīng)驗(yàn)和賽后帶動城市住宅升級能力，其他開發(fā)商少有。運(yùn)動和城市的關(guān)系，綠城對“運(yùn)動”的執(zhí)著和“全運(yùn)情結(jié)”，讓其獨(dú)特的全運(yùn)村模式不靠企業(yè)盈利衡量，多方獲益使其成為可復(fù)制的體育IP。

2017年5月26日，綠城中國與西安陸港集團(tuán)、西安國際港務(wù)區(qū)管委會就西安全運(yùn)村、全運(yùn)湖和西安灞河岸線（全運(yùn)段）三個項(xiàng)目簽署了合作協(xié)議。彼時，綠城集團(tuán)與陸港集團(tuán)已聯(lián)合成立了一家平臺公司，綠城將持股51%，西安陸港集團(tuán)持股49%。

據(jù)綠城房產(chǎn)集團(tuán)西安公司總經(jīng)理高曉東表示，綠城將投資90億元建設(shè)西安全運(yùn)村，目前一期已經(jīng)開工，項(xiàng)目開發(fā)正按計劃順利推進(jìn)。

之所以綠城如此重倉投入西安。因?yàn)槲靼踩\(yùn)村是除了綠城管理旗下的代建項(xiàng)目之外，綠城在西安拿下的第一個項(xiàng)目。作為綠城房產(chǎn)品牌在西安樓市的第一次釋放，綠城集團(tuán)曾表示，即使微利也要高規(guī)格交付，“依照綠城以往操盤全運(yùn)村的邏輯來看，后期住宅銷售溢價空間都相對較高?！?/p>

西安全運(yùn)村營銷負(fù)責(zé)人陸明表示，從此前綠城管理代建的全運(yùn)村項(xiàng)目銷售情況來看，開盤一個月即全部消化掉了?！按舜挝靼踩\(yùn)村若能做得好，很可能在全運(yùn)會召開之前財務(wù)指標(biāo)就會回正。”

杭州的期待

2022年亞運(yùn)會主辦權(quán)落在杭州之后，未來的杭州亞運(yùn)會主場館所在地——奧體板塊的樓盤，除了一些已經(jīng)接近尾盤銷售的樓盤，其他正在持續(xù)銷售中的樓盤，大多表示會適當(dāng)提高價格。

對于剛剛舉辦過G20會議的杭州來說，亞運(yùn)會的舉辦承載著更大的“城市期待”?！斑@也是為杭州邁向特大城市定了一個7年倒計時的時間表，加速城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是軌道交通建設(shè)。同時，大型國際賽事的舉辦，也將對城市的開放程度、市民素質(zhì)帶來隱形的提升，從而提升城市的價值，而這個價值對未來城市產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入都會有好處。”

有了廣州亞運(yùn)村過于偏僻的前車之鑒，杭州亞運(yùn)會的門臉——亞運(yùn)村坐落在杭州CBD、蕭山區(qū)的錢江世紀(jì)城。周邊有奧體中心，也有G20的主會場國際博覽中心。

圍繞CBD、奧體中心、G20國際博覽中心，亞運(yùn)板塊的房產(chǎn)價值不容小覷。

為此，杭州政府對承建亞運(yùn)項(xiàng)目也是非常重視。今年2月，杭州公開征集開發(fā)單位參與亞運(yùn)村的建設(shè)。門檻是兩道：第一道是要排前30名的房企；第二是手中至少要有30萬平米的代建合同。

兩道門檻篩選掉了中國大部分房企。杭州本土房企綠城和濱江志在必得。

有著四屆全運(yùn)會項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，綠城被視為“頭號種子”選手，杭州人民也是希望綠城接手。但綠城的對手也不少，中國最大的30家開發(fā)商，沒有不想得到亞運(yùn)村的。畢竟大量的錢投入到亞運(yùn)板塊的基礎(chǔ)建設(shè)中，最終一定會體現(xiàn)到房價中。

如今的亞運(yùn)會當(dāng)之無愧的成了地產(chǎn)商的亞運(yùn)會，即便從1990年到如今，辦會費(fèi)用翻了100倍。只是人們再不用捐款了，購買“亞運(yùn)板塊”的樓盤，是另一種形式的“支援”。

目前杭州亞運(yùn)村范圍內(nèi)，除了一些零星建筑，基本是農(nóng)田及平整地塊。隨著承建商的競標(biāo)揭幕，這塊熱土的未來，已經(jīng)蓄勢待發(fā)。