摘要：本文筆者根據(jù)多年來(lái)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)整個(gè)房產(chǎn)地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本管理及各階段的成本控制措施等內(nèi)容進(jìn)行闡述；隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日益成熟以及國(guó)家宏觀控制政策給行業(yè)帶來(lái)的巨大壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，全過(guò)程成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，成為各房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重的工作；本文從如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)成本管理、如何開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本目標(biāo)的管理及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)管理成本管理三大方面進(jìn)行闡述

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；成本控制

1、如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)成本管理

1.1房地產(chǎn)成本的科目可分為：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、主體建筑安裝工程費(fèi)用、室外及環(huán)境工程費(fèi)用、公共配套工程費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用；

1.2以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心，采用工程量清單計(jì)價(jià)模式，結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以項(xiàng)目營(yíng)銷定位與技術(shù)管理為依托，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)展開(kāi)成本管理工作。強(qiáng)調(diào)企業(yè)團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：利潤(rùn)，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值。

①主動(dòng)、全面、動(dòng)態(tài)成本管理原則：成本超前先行（成本控制的重心前移）；積極、主動(dòng)圍繞目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行控制；全過(guò)程、全方位、全環(huán)節(jié)、全員參與的動(dòng)態(tài)成本管理；目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，凡是做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本；

②成本管理的發(fā)展階段：核算型的成本管理已瀕臨淘汰，控制型的成本管理模式已不能滿足市場(chǎng)的要求，成本管理必須向價(jià)值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變，核心就是產(chǎn)品“價(jià)值工程”研究（V=F/C）具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān)。

2、如何開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本目標(biāo)管理

2.1成本目標(biāo)及目標(biāo)管理的本質(zhì)意義

實(shí)行成本目標(biāo)管理的根本意義在于：動(dòng)態(tài)掌控項(xiàng)目總成本、實(shí)現(xiàn)每個(gè)項(xiàng)目盈利、企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；

2.2設(shè)定成本目標(biāo)的作用：建立控制基準(zhǔn)、保持心中有數(shù)；

2.3如何制定工程項(xiàng)目成本目標(biāo)

目標(biāo)制定的時(shí)間：漸進(jìn)過(guò)程；

成本目標(biāo)制定的依據(jù)：正向測(cè)算，反向倒逼；

目標(biāo)制定的方法與要求：基于指標(biāo)、量?jī)r(jià)分離；

目標(biāo)制定過(guò)程的團(tuán)隊(duì)協(xié)作方式：牽頭+配合；

成本目標(biāo)的評(píng)審與審批流程：評(píng)審要點(diǎn)、審批授權(quán)；

2.4成本目標(biāo)的分解方式有以下幾種

①按合約規(guī)劃分解：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)；

②按產(chǎn)品構(gòu)成分解：總目標(biāo)分解為產(chǎn)品各部位數(shù)據(jù)，包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；

③按管理責(zé)任分解：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo)，以及輔助管理的工作要求；

④按財(cái)務(wù)核算模型分解：總目標(biāo)分解為每種產(chǎn)品、每個(gè)不同的核算對(duì)象的成本；

⑤按現(xiàn)金流出時(shí)間分解：總目標(biāo)分解為每年、季度、月度的支付金額；

2.5成本動(dòng)態(tài)的跟蹤與監(jiān)控

①動(dòng)態(tài)成本概念：動(dòng)態(tài)成本是預(yù)測(cè)完工結(jié)算的成本，動(dòng)態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本；

已發(fā)生成本：由合同性成本+非合同性成本組成；

未發(fā)生成本：由未簽約合同估價(jià)+待發(fā)生費(fèi)用組成；

②動(dòng)態(tài)成本反饋：實(shí)行月度成本會(huì)議；

動(dòng)態(tài)成本月內(nèi)容：成本動(dòng)態(tài)重大事項(xiàng)及預(yù)警、成本管理異常事項(xiàng)披露、重大招標(biāo)進(jìn)展、補(bǔ)充預(yù)算動(dòng)態(tài)狀況（含設(shè)計(jì)變更及洽商）、結(jié)算異常情況說(shuō)明（超合同額及目標(biāo)成本、以及其它異常情況均需說(shuō)明）、成本目標(biāo)評(píng)審成本研究及其它測(cè)算。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理

3.1土地投資論證階段

主要工作：土地籌劃，市場(chǎng)調(diào)研，成本估算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)；

控制要求：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況，合理確定估算基礎(chǔ)；

控制重點(diǎn)：地質(zhì)狀況，地下地上管線，市政接口位置，紅線內(nèi)拆遷的費(fèi)用，周邊規(guī)劃及規(guī)劃指標(biāo)的確定，政府壟斷情況，地區(qū)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等；

3.2策劃階段

主要工作：確定項(xiàng)目定位，研究開(kāi)發(fā)策略（市場(chǎng)及產(chǎn)品），制定開(kāi)發(fā)目標(biāo)與計(jì)劃；

控制要求：準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)，選擇性價(jià)經(jīng)最好的產(chǎn)品及組合；

控制重點(diǎn)：產(chǎn)品類型與配比、產(chǎn)品檔次、配套標(biāo)準(zhǔn)、戶型、層高與總高、停車方式等；

3.3設(shè)計(jì)階段（① 主要工作：設(shè)計(jì)單位的選擇、方案優(yōu)化、制定成本目標(biāo)（結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)）、制定出圖計(jì)劃（結(jié)合合約規(guī)劃）、材料設(shè)備的選型、編制部品控制計(jì)劃；

②控制要求：符合項(xiàng)目定位、經(jīng)濟(jì)合理性最大、制定相應(yīng)成本目標(biāo)、選型合理、技術(shù)成熟、市場(chǎng)占有率較高；

控制重點(diǎn)：設(shè)計(jì)質(zhì)量及深度、設(shè)計(jì)周期、產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，各類材料的技術(shù)指標(biāo)；

3.4發(fā)包階段

①主要工作：確定招標(biāo)組織、方案和計(jì)劃、供應(yīng)商考察與技術(shù)調(diào)研、準(zhǔn)備招標(biāo)文件及相關(guān)資料；

②控制要求：保證有充分競(jìng)爭(zhēng)、適用的供應(yīng)商，圖紙和招標(biāo)文件基本完備，有充分的時(shí)間保證；

③控制重點(diǎn)：所選入圍隊(duì)伍的深入摸底，招標(biāo)內(nèi)容、范圍、技術(shù)條件規(guī)定明確；

3.5簽約階段

①主要工作：合同洽談、簽訂合同，內(nèi)部合同交底；

②控制要求：合理的價(jià)格，完備的合同，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)雙贏；

③控制重點(diǎn)：工作內(nèi)容與責(zé)任、進(jìn)度、質(zhì)量、價(jià)款的形成及變更與調(diào)價(jià)條款，違約責(zé)任及退出條款；

3.6主體施工階段

①主要工作：變更與簽證的管理，工程質(zhì)量及工期的控制，材料控制，索賠輸，支付合同款；

②控制要求：依據(jù)合同，事先核算，完工確認(rèn)，及時(shí)辦理，手續(xù)完備，資料齊全；

③控制重點(diǎn)：控制重大變更，控制關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款，防止超付，每月動(dòng)態(tài)報(bào)表，相關(guān)索賠及時(shí)通知；

3.7竣工驗(yàn)收階段

①主要工作：辦理驗(yàn)收手續(xù)、竣工資料審查；

②控制要求：符合實(shí)事，及時(shí)辦理；

③控制重點(diǎn)：驗(yàn)收文件中對(duì)時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的確認(rèn)，對(duì)隱蔽和拆除工程和中間驗(yàn)收，入伙的配合及保修協(xié)議的落實(shí)；

3.8銷售階段

①主要工作：營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關(guān)；

②控制要求：銷售資料及營(yíng)銷承諾的多專業(yè)評(píng)審，營(yíng)銷費(fèi)用不超預(yù)算，售樓工程的合理策劃與成本目標(biāo)管理；

③控制重點(diǎn)：樣板房材料的展示與說(shuō)明，樣板房及售樓處的位置，數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)，營(yíng)銷費(fèi)用詳細(xì)計(jì)劃；

3.9 結(jié)算階段

①主要工作：結(jié)算辦理、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估；

②控制要求：及時(shí)性，合理性，全面性，系統(tǒng)性；

制重點(diǎn)：工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；工期和費(fèi)用索賠，有關(guān)質(zhì)量和配合處罰，超付的可能性

最后強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管理是以目標(biāo)管理為主線的全過(guò)程專業(yè)協(xié)作過(guò)程。