李庚南

差別化房地產(chǎn)信貸政策或已陷入選擇性、單向性誤區(qū)。

目前，差別化依然是我國房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)。按照差別化房地產(chǎn)信貸政策要求，商業(yè)銀行應(yīng)區(qū)分購房主體行為采取限制與鼓勵的利率政策，體現(xiàn)有保有壓的導(dǎo)向。一方面，通過上浮貸款利率及首付比例抑制投資投機性購房；另一方面對首套房貸實行優(yōu)惠利率以支持自住性購房。抑制投資投機性購房是為了更好地滿足自住性的剛需購房。

但實際情況是，差別化房地產(chǎn)信貸政策或已陷入選擇性、單向性誤區(qū)。其突出表現(xiàn)就是商業(yè)銀行在住房按揭貸款利率執(zhí)行上，由最初的對首套房實行優(yōu)惠利率、對二套房及以上實行利率上浮的差異化取向正逐漸異化，對首套房貸款利率由最初的7折、8.5折優(yōu)惠利率逐漸回到基準(zhǔn)利率以至繼續(xù)上行。

首套房貸款利率的上升，加上實際房價的上漲，使剛需一族的購房壓力明顯上升，甚至由現(xiàn)實可行性轉(zhuǎn)為不可行性。以杭州為例：中國房價行情網(wǎng)顯示的2018年1月份住房均價為30898元/m2，首套房貸款平均利率為5.54%，較基準(zhǔn)利率平均上浮了13%。據(jù)此推算，杭州居民購買一套100平米住宅，若按7成首付20年期商業(yè)住房按揭貸款（還款方式為等額本息），上浮后月付按揭款14927元，較享受8.5折基準(zhǔn)利率優(yōu)惠時多付1443元；若再考慮房價實際上漲因素，則月付按揭款較實行8.5折基準(zhǔn)利率時期至少多付4481元。這對中等收入家庭而言，無疑壓力大增；而且，還可能因不符合監(jiān)管部門關(guān)于“月付/月收入不低于50%”的要求而難以通過貸款審核。

或許與房價的上漲比較，首套房貸利率上調(diào)本身所帶來的對剛需族的購房壓力大小還不是問題的關(guān)鍵。問題的關(guān)鍵在于，首套房利率上漲的趨勢或?qū)⑦M一步模糊差異化房地產(chǎn)信貸政策支持與限制的邊界，淡化對自住性購房需求特別是剛需購房的支持導(dǎo)向。

從多渠道保障角度看，支持自住性購房需求特別是首套剛需與通過保障性住房支持低收入困難群體解決住房一樣重要。在支持首套剛需購房方面，差異化住房信貸政策不僅不應(yīng)淡化，而且需進一步強化、細化，政策需要照顧著夾心層居民的居住需求，就像以保障性住房滿足低收入群體一樣。

一般來說，買首套房多屬剛需，且大多身處中低收入群體。首套房貸款利率不斷上浮，意味著他們不得不向銀行支付更多利息，直接加大還款壓力，有可能使一些人更買不起房。

或許有人要說了，既然買不起房，可以租房啊，國家不是在大力倡導(dǎo)租房嗎？但是，我們應(yīng)該清楚，購房與租房群體總體上是有差異的，何況還有傳統(tǒng)因素的積淀（有恒產(chǎn)者有恒心）。假如這一“夾心層”群體的人因為首付、因為利息負擔(dān)重而去租房，那么他們豈不是還不如可以享受保障性住房的低收入群體？

誠然，客觀地看，首套房貸利率水平具有上行的內(nèi)生動能，或者換言之，商業(yè)銀行一直以來就有擺脫首套房貸低利率的強烈愿望。因為期限長、利率低、成本高的房貸業(yè)務(wù)，對商業(yè)銀行而言并不經(jīng)濟，房貸利率若低于8折則可能出現(xiàn)利差倒掛。所以，從商業(yè)利益的角度看，利率向基準(zhǔn)回歸或有助于改變這種商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域規(guī)模不經(jīng)濟的狀況。此前，商業(yè)銀行之所以愿意以低于基準(zhǔn)利率的方式拓展房貸業(yè)務(wù)，除了基于搶占市場份額、應(yīng)對資產(chǎn)荒壓力的考量外，更多地或是為了順應(yīng)差別化房地產(chǎn)信貸政策的要求。

在市場利率中樞不斷抬升、銀行資金成本不斷上升、信貸規(guī)模趨緊，以及實體經(jīng)濟逐漸回暖的情況下，銀行資產(chǎn)荒狀況得以改善、對房地產(chǎn)信貸依賴程度也有所降低，期限長、利率低的按揭貸款逐漸被銀行冷落也是情理之中的事。

或許，商業(yè)銀行強調(diào)資金成本上升帶動按揭貸款利率上升的理由言之鑿鑿。但是，有兩個問題在當(dāng)下需要反思：

一是對國家制定的差異化房地產(chǎn)信貸政策究竟該如何貫徹？作為擁有社會金融資源的商業(yè)銀行，不僅要追求自身經(jīng)濟利益，還需兼顧社會利益，既包括貫徹國家政策，也包括履行社會責(zé)任。而不是將提高首套房貸款利率與貫徹國家房地產(chǎn)調(diào)控的堅定性劃等號。

二是提高首套房貸款利率果真遵循了利率覆蓋風(fēng)險的導(dǎo)向嗎？在首付由最初的2—3成提高到7—8成的高抵押比例情況下，商業(yè)銀行房地產(chǎn)按揭貸款的名義風(fēng)險敞口其實在大幅度降低，從利率覆蓋風(fēng)險角度看，按揭貸款利率不僅不應(yīng)提高而且應(yīng)該有所下行。

從政府管理部門角度，除了應(yīng)督促商業(yè)銀行貫徹差異化房地產(chǎn)信貸政策外，還應(yīng)著眼長遠，積極研究如何平衡好支持百姓自住型特別是剛需購房需求與商業(yè)銀行經(jīng)濟利益的課題，加快房地產(chǎn)信貸制度方面的創(chuàng)新。如：增強央行MPA考核的靈活性，既應(yīng)注重總量調(diào)控，又應(yīng)體現(xiàn)信貸不同領(lǐng)域的差異性；探索建立住房保障貸款體系，其資金來源可以通過發(fā)行專項債，發(fā)放對象僅限于首套剛需（或適時放寬到改善性需求，對改善性需求自然應(yīng)有準(zhǔn)確的界定）；或探索住房按揭ABS，但底層資產(chǎn)只能對應(yīng)住房剛需形成的資產(chǎn)。

實際上，通過提高房貸利率特別是首套房貸利率，對遏制投機炒房行為作用有限，而所產(chǎn)生的對剛需人群的誤傷則不容忽視。