王洪志

隨著寫(xiě)字樓租戶對(duì)物業(yè)管理水平的愈加重視，對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的愈加了解，多數(shù)租戶已經(jīng)不滿足表面上的保潔管理、保安管理所體現(xiàn)出的效果，而是更加關(guān)注設(shè)備設(shè)施的管理水平、配套設(shè)施是否能否滿足需求、文化活動(dòng)是否有吸引力等深層次的管理。如何能夠抓住租戶的這一變化，提升物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)管理能力讓租戶感受到變化，筆者認(rèn)為，抓好設(shè)備機(jī)房的標(biāo)準(zhǔn)化管理是一個(gè)非常好的方向，因?yàn)檫@既能讓租戶感受到物業(yè)公司在設(shè)備設(shè)施上的管理能力，也能夠促進(jìn)物業(yè)公司員工的設(shè)備設(shè)施管理水平，養(yǎng)成員工標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)的良好習(xí)慣，更能使物業(yè)資產(chǎn)的保值增值，可以說(shuō)是一舉多得。

然而目前國(guó)家相關(guān)部門(mén)還沒(méi)有建立一套成熟的設(shè)備機(jī)房管理的具體標(biāo)準(zhǔn)，大家都是摸著石頭過(guò)河，各顯神通，其中有些做得有新意、有亮點(diǎn)，也有些做的過(guò)于表面化、形式化，從而失去了設(shè)備機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理的意義；為了加強(qiáng)設(shè)備機(jī)房管理的統(tǒng)一性，通過(guò)筆者對(duì)公司自管的多個(gè)項(xiàng)目設(shè)備機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)，制定了我公司內(nèi)部的設(shè)備機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理的實(shí)施方案，并應(yīng)用在項(xiàng)目的管理上，雖然受不同項(xiàng)目的客觀環(huán)境、甲方對(duì)此項(xiàng)工作的重視程度等多方面的影響，但還是取得了較好的效果，并得到了甲方、租戶的認(rèn)可和好評(píng)?，F(xiàn)將我公司在設(shè)備機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理上的做法做以分享，以供業(yè)內(nèi)同仁參考，達(dá)到共同提高之目的。

一、安全管理標(biāo)準(zhǔn)化

總所周知，安全是一切的根本，沒(méi)有安全就談不上運(yùn)營(yíng)，更談不上管理，因此，我們?cè)跈C(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理上首先強(qiáng)調(diào)的是安全管理的標(biāo)準(zhǔn)化。這里的安全主要包括以下四個(gè)方面，人身安全標(biāo)準(zhǔn)化、操作安全標(biāo)準(zhǔn)化、設(shè)備安全標(biāo)準(zhǔn)化、管理安全標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于人身安全標(biāo)準(zhǔn)化，我們的做法是，要求所有進(jìn)入機(jī)房的巡視人員均接受過(guò)相關(guān)安全培訓(xùn)；并嚴(yán)格穿著標(biāo)準(zhǔn)服裝方可進(jìn)入，具體著裝標(biāo)準(zhǔn)為三防鞋、制式工作服、反光馬甲、絕緣手套、安全帽、頭燈；并且要保證設(shè)備機(jī)房在無(wú)人狀態(tài)下的基礎(chǔ)照度不低于50lux。

對(duì)于操作安全標(biāo)準(zhǔn)化，我們的做法是，要求所有操作人員均進(jìn)行過(guò)相關(guān)設(shè)備的操作培訓(xùn)，并考核通過(guò)；操作時(shí)必須保證至少兩人在場(chǎng)，一人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)；所有設(shè)備旁要設(shè)立操作規(guī)范展板；員工在操作前必須要閱讀以便操作規(guī)范。

對(duì)于設(shè)備安全標(biāo)準(zhǔn)化，我們的做法是，要求對(duì)所有開(kāi)關(guān)、閥門(mén)均用安全鎖具進(jìn)行鎖閉，鎖具上標(biāo)注鎖閉負(fù)責(zé)人姓名、電話、原因等，并到工程部?jī)?nèi)勤處備案，如需開(kāi)啟開(kāi)關(guān)或閥門(mén)，直接與工程部?jī)?nèi)勤進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，避免誤操作造成的安全事故。對(duì)于管理安全標(biāo)準(zhǔn)化我們的做法是，各專(zhuān)業(yè)機(jī)房根據(jù)專(zhuān)業(yè)不同，明確負(fù)責(zé)人，由負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整個(gè)機(jī)房的安全管理工作，這樣既明確了責(zé)任，也通過(guò)機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理評(píng)比，促進(jìn)了員工間的良好的競(jìng)爭(zhēng)，使得機(jī)房管理能耗很好的實(shí)施。

二、制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化

對(duì)于制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化，我們的做法是，所有機(jī)房均要求制度上墻，其中包括：《各專(zhuān)業(yè)機(jī)房管理制度》、《各專(zhuān)業(yè)機(jī)房設(shè)備操作流程》、《機(jī)房出入管理制度》、《機(jī)房巡檢制度》、《應(yīng)急預(yù)案》等，并做出了具體要求如下：制度內(nèi)容按照公司版本執(zhí)行，如有特殊情況需要調(diào)整，需經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；制度板的材質(zhì)為雪弗板；制度板的規(guī)格尺寸為400mmX600mm；企業(yè)LOGO放置在左上角；標(biāo)題微軟雅黑一號(hào)字加粗、正文微軟雅黑二號(hào)字；底紋為暗紋公司LOGO；安裝高度為距地1.5m；安裝位置在門(mén)的右手邊適當(dāng)位置；做出這樣明確的規(guī)定，目的既要保證樣式的完全統(tǒng)一，也要保證材質(zhì)的防潮性，延長(zhǎng)使用周期。

三、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化

標(biāo)識(shí)管理是設(shè)備機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的重要組成部分，對(duì)于標(biāo)識(shí)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化，我們的做法是，要求對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一的有組織的編號(hào)，編號(hào)的原則是字母與數(shù)字相結(jié)合，由字母表述設(shè)備機(jī)房名稱(chēng)、設(shè)備名稱(chēng)，由數(shù)字表述設(shè)備安裝的具體軸距、設(shè)備序號(hào)等；對(duì)所有管路走向進(jìn)行標(biāo)注，要求顏色鮮明、配有流向箭頭；對(duì)所有閥門(mén)的開(kāi)啟狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)注；各類(lèi)儀表的安全工作范圍標(biāo)注，要求顏色鮮明，綠色代表正常工作壓力，紅色代表故障壓力；由于機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備較多、配電柜較多、管路復(fù)雜，為了確保員工巡檢過(guò)程中的安全以及外來(lái)人員的安全，我們要求設(shè)置明顯的行走路線、設(shè)置明顯的設(shè)備輪廓線、設(shè)置明確的提示標(biāo)識(shí)，輪廓線要求為不干膠材質(zhì)，黃黑相間的條紋狀；并對(duì)設(shè)備卡片的材質(zhì)、規(guī)格尺寸、字體、字號(hào)、顏色、懸掛位置等均做出了明確的規(guī)定，既要保證樣式的完全統(tǒng)一，也要保證材質(zhì)的防潮性，安全性，延長(zhǎng)使用周期。

四、工具物品擺放標(biāo)準(zhǔn)化

為了規(guī)范設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)的工具、物品的擺放，我們借鑒了辦公區(qū)域5S管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)所有工具、物品的擺放均做出了嚴(yán)格的規(guī)定，主要做法如下：第一是嚴(yán)格明確各專(zhuān)業(yè)機(jī)房?jī)?nèi)可以擺放的工具、物品，嚴(yán)禁私人物品、材料進(jìn)入；第二是明確工具、物品擺放的位置、方式，主要目的是保證工具、物品的取放便捷、使用安全、延長(zhǎng)使用壽命；第三是工具、物品管理的專(zhuān)人化，有專(zhuān)人負(fù)責(zé)工具、物品的領(lǐng)用、看管、保養(yǎng)，這樣既明確了責(zé)任也增強(qiáng)了員工的主管能動(dòng)性。

五、維護(hù)巡檢標(biāo)準(zhǔn)化

為了確保員工維護(hù)巡檢按照規(guī)定進(jìn)行，真正的起到周期性檢修對(duì)設(shè)備的作用，我們對(duì)維護(hù)巡檢的整個(gè)流程進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化的管理，主要包括以下幾個(gè)方面。第一，根據(jù)各機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備屬性制定了詳細(xì)的維護(hù)檢修方案，包括維護(hù)檢修項(xiàng)目、維護(hù)檢修具體實(shí)施方案、維護(hù)檢修時(shí)間等，并將每個(gè)設(shè)備的維護(hù)檢修均落實(shí)到個(gè)人；第二是明確巡檢路線，我們對(duì)機(jī)房的巡檢根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)狀況，通過(guò)多次模擬，制定了相對(duì)最節(jié)省時(shí)間的路線；第三是明確巡檢時(shí)間，我們通過(guò)多次的模擬，制定了各個(gè)機(jī)房巡檢的到達(dá)時(shí)間、離開(kāi)時(shí)間，誤差超過(guò)三分鐘的，要向主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)；第四是明確巡檢內(nèi)容，為了解決目前很多項(xiàng)目巡檢已經(jīng)流于簽字、打鉤的形式問(wèn)題，我們對(duì)每個(gè)機(jī)房的巡視內(nèi)容、重點(diǎn)均做出了明確規(guī)定，要員工知道巡視要看什么、聽(tīng)什么、嗅什么、干什么，并將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題第一時(shí)間通過(guò)內(nèi)部微信群上傳；第五是巡檢表格填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)化，針對(duì)很多項(xiàng)目表格填寫(xiě)漏項(xiàng)、錯(cuò)填、字跡潦草等問(wèn)題，我們做出了相關(guān)規(guī)定，并進(jìn)行了培訓(xùn)，不僅要求員工按照表格設(shè)計(jì)實(shí)事求是的填寫(xiě)，并要求員工按照仿宋體進(jìn)行書(shū)寫(xiě)練習(xí)，保證記錄填寫(xiě)的規(guī)范性。

六、裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化

在物業(yè)前期介入階段，我們就向建設(shè)單位提供建議，對(duì)設(shè)備機(jī)房的裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，具體標(biāo)注如下。第一，生活水泵房，要求地面防滑地磚，墻面瓷磚，生活水箱上方棚面鋁扣板吊頂，其他棚面深灰色防水涂料。第二，消防水泵房，要求地面防滑地磚，墻面瓷磚，棚面深灰色防水涂料。第三，中水機(jī)房，要求地面防滑地磚，墻面瓷磚，棚面深灰色防水涂料。第四，變電所，要求地面環(huán)氧地坪漆，墻面白色涂料，棚面深灰色防水涂料，變壓器、配電柜前鋪設(shè)絕緣地膠。第五，冷凍機(jī)房，要求地面環(huán)氧地坪漆，墻面白色涂料，棚面深灰色防水涂料，配電柜前鋪設(shè)絕緣地膠。第六，低壓配電室，要求地面環(huán)氧地坪漆，墻面白色涂料，棚面深灰色防水涂料，配電柜前鋪設(shè)絕緣地膠，過(guò)樓板設(shè)備空洞封堵嚴(yán)密。

以上就是我們對(duì)設(shè)備機(jī)房管理標(biāo)準(zhǔn)化的一些心得，設(shè)備機(jī)房的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)絕對(duì)不是花瓶、不是走過(guò)場(chǎng)，而是通過(guò)機(jī)房的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作，在員工中樹(shù)立標(biāo)準(zhǔn)意識(shí)，并深入到其他工作中去，用好的環(huán)境來(lái)改變現(xiàn)場(chǎng)、改變?nèi)说淖黠L(fēng)、改變工作狀態(tài)。

（本文作者單位：戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(xún)（大連）有限公司沈陽(yáng)分公司）