陳笑聰

對(duì)比國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）的產(chǎn)品特點(diǎn)和稅收政策環(huán)境可知，國(guó)內(nèi)目前的房產(chǎn)基金信托或者ABS產(chǎn)品并非真正意義上的REITs，因此稱(chēng)其為類(lèi)REITs產(chǎn)品。目前我國(guó)還沒(méi)有就REITs產(chǎn)品制定專(zhuān)門(mén)的稅收優(yōu)惠政策，國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs產(chǎn)品的稅負(fù)重、投資回報(bào)壓力大。那類(lèi)REITs產(chǎn)品要如何在現(xiàn)行稅制下實(shí)行自救呢，國(guó)內(nèi)稅收政策有哪些可以運(yùn)用并優(yōu)化稅務(wù)成本呢？本文將以目前國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs常用架構(gòu)為基礎(chǔ)，分析各環(huán)節(jié)涉稅情況及稅收優(yōu)惠政策適用性，并提出建議。

雖然目前我國(guó)還沒(méi)有就REITs產(chǎn)品制定專(zhuān)門(mén)的稅收優(yōu)惠政策，但對(duì)于企業(yè)重組、股權(quán)/資產(chǎn)劃撥等操作，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局在2014年、2015年出臺(tái)了一系列支持政策，以及2016年的營(yíng)改增稅制改革新規(guī)。那國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs產(chǎn)品（主要指私募性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)與資產(chǎn)證券化相結(jié)合的產(chǎn)品）在設(shè)立、運(yùn)營(yíng)、分配等環(huán)節(jié)能否適用呢？本文以常見(jiàn)的類(lèi)REITs架構(gòu)為基礎(chǔ)，對(duì)各環(huán)節(jié)的涉稅問(wèn)題、政策適用性進(jìn)行分析，尋找減輕類(lèi)REITs產(chǎn)品稅負(fù)壓力的有效辦法。

一、國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs的基本架構(gòu)

目前國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs的基本架構(gòu)和設(shè)立步驟是：（1）發(fā)起人設(shè)立直接或間接持股100%的項(xiàng)目公司，將擬用于REITs的不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)轉(zhuǎn)讓、劃轉(zhuǎn)等方式置入到項(xiàng)目公司；（2）發(fā)起人出資設(shè)立契約型私募股權(quán)投資基金，并收購(gòu)項(xiàng)目公司全部股權(quán)；（3）計(jì)劃管理人（證券公司）成立資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃并向投資者募集資金，其中，發(fā)起人認(rèn)購(gòu)權(quán)益級(jí)份額，其他市場(chǎng)投資者認(rèn)購(gòu)優(yōu)先級(jí)份額；（4）專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃利用募集資金向發(fā)起人收購(gòu)私募基金全部份額，并向私募基金實(shí)繳剩余出資，私募基金利用補(bǔ)充資金分別對(duì)所持有的項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)增資、發(fā)放委托貸款等操作。至此，發(fā)起人就搭建了類(lèi)REITs架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目融資。

在未來(lái)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目公司通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)取得租金、不動(dòng)產(chǎn)增值等運(yùn)營(yíng)收入，然后將稅后收益逐層向上分配給私募基金、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃和投資者。通常情況下，發(fā)起人會(huì)作為專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的權(quán)益級(jí)份額持有人會(huì)為計(jì)劃增信。專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃期滿(mǎn)，可由發(fā)起人的關(guān)聯(lián)方回購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃對(duì)接公募REITs等方式實(shí)現(xiàn)退出。

國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs常見(jiàn)架構(gòu)（簡(jiǎn)化）如下圖所示：

二、各環(huán)節(jié)涉稅分析

（一）設(shè)立環(huán)節(jié)

1.基礎(chǔ)資產(chǎn)剝離。設(shè)立環(huán)節(jié)的涉稅重點(diǎn)是對(duì)底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的剝離，如果一家公司既有擬用于REITS物業(yè)又有其他非REITS物業(yè)，須將用于REITS的不動(dòng)產(chǎn)從原持有企業(yè)剝離置入到作為特殊目的載體的項(xiàng)目公司，并由發(fā)起人作為項(xiàng)目公司的股東、最終控制人。原企業(yè)可通過(guò)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、投資、轉(zhuǎn)讓或企業(yè)分立等方式實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)剝離。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬一旦發(fā)生變更，相應(yīng)要計(jì)繳增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅等，可以根據(jù)交易方案具體情況運(yùn)用的稅收優(yōu)惠政策有：

（1）增值稅。財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件二?！霸谫Y產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征增值稅?！币虼耍绻髽I(yè)轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)，同時(shí)配備相關(guān)債權(quán)債務(wù)和人員一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛇m用政策不征增值稅。須注意，文件要求“資產(chǎn)、負(fù)債、人員”一并轉(zhuǎn)移，缺一不可，但轉(zhuǎn)移全部或部分、部分具體指多少并沒(méi)有限制。

（2）企業(yè)所得稅。財(cái)稅[2009]59號(hào)文、財(cái)稅[2014]109號(hào)文、總局2015年第40號(hào)公告。

企業(yè)分立——“被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉?lái)的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%”；

資產(chǎn)收購(gòu)——“受讓企業(yè)收購(gòu)的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的50%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購(gòu)發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%”；

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)——“對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或者相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)”；

上述行為如果同時(shí)符合“具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東不轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)，劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益”等條件，可以選擇按規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理、暫免征稅。須注意，文件要求重組后12個(gè)月內(nèi)不得發(fā)生生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、公司性質(zhì)、資產(chǎn)或股權(quán)結(jié)構(gòu)等情況變化，而資產(chǎn)收購(gòu)劃轉(zhuǎn)的主體須是100%直接控制的母子公司之間、受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間，如果不符合，將不能適用特殊性稅務(wù)處理。

（3）土地增值稅。財(cái)稅[2018]57號(hào)文?！鞍凑辗梢?guī)定或合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)；單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?須注意，上述政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。

（4）契稅。財(cái)稅[2018]17號(hào)文?！肮疽勒辗梢?guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬；對(duì)承受縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)按規(guī)定進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國(guó)有土地、房屋權(quán)屬的單位；同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)；母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。” 須注意，政策對(duì)劃轉(zhuǎn)或視同劃轉(zhuǎn)的架構(gòu)有明確的限定。

另外，上述政策中提及“轉(zhuǎn)讓”、“劃轉(zhuǎn)”、“作價(jià)入股”、“增資”等不同行為，使用的字眼不同，行為認(rèn)定不同，適用的政策規(guī)定就不同。因此，擬定具體方案和相關(guān)合同協(xié)議時(shí)要特別注意對(duì)重組路徑和行為的描述、注意整體時(shí)間的鋪排和架構(gòu)的設(shè)計(jì)，當(dāng)然還要保持與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)密切的溝通，這樣才能確保方案的切實(shí)可行、稅收優(yōu)惠的最大程度利用以及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓。發(fā)起人將其持有的項(xiàng)目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給私募基金，不需繳納增值稅、契稅，但需繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。土地增值稅是否應(yīng)稅，存在爭(zhēng)議，需要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步溝通確認(rèn)。

3.基金份額轉(zhuǎn)讓。發(fā)起人將私募基金份額轉(zhuǎn)讓給專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文，屬于轉(zhuǎn)讓金融商品，發(fā)起人應(yīng)以轉(zhuǎn)讓基金份額以賣(mài)出價(jià)扣除買(mǎi)入價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額計(jì)繳6%的增值稅，并就轉(zhuǎn)讓收益繳納企業(yè)所得稅。但一般增值在股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)已釋放并繳稅，隨后轉(zhuǎn)讓基金份額應(yīng)不產(chǎn)生重大稅負(fù)。

（二）運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)

后續(xù)運(yùn)營(yíng)階段，項(xiàng)目公司層面的涉稅情況與一般房地產(chǎn)公司、物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司相同：

1.增值稅。如果原企業(yè)把按老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)置入項(xiàng)目公司用于出租，原企業(yè)按5%繳了增值稅，項(xiàng)目公司后續(xù)運(yùn)營(yíng)租金收入按11%計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額、5%進(jìn)項(xiàng)抵扣，則有6%無(wú)法抵扣；如果原企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時(shí)適用不征增值稅優(yōu)惠，則項(xiàng)目公司完全沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)可以抵扣，會(huì)進(jìn)一步降低運(yùn)營(yíng)的收益率。根據(jù)增值稅文件精神、出于抵扣鏈條完整性和稅負(fù)合理性等考慮，項(xiàng)目公司可嘗試與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通沿用老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，爭(zhēng)取按5%計(jì)繳增值稅。

2.企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)過(guò)程中取得的不動(dòng)產(chǎn)租金收入需繳納企業(yè)所得稅、按12%從租計(jì)征房產(chǎn)稅，因標(biāo)準(zhǔn)REITs、類(lèi)REITs一般投資于成熟商用物業(yè)，不適用向個(gè)人出租居住用房、公共租賃住房等相關(guān)稅收優(yōu)惠。

（三）分配環(huán)節(jié)

1.增值稅。私募基金、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃由各自的管理人作為增值稅扣繳義務(wù)人，取得不保本收益不繳增值稅。因此，私募基金取得項(xiàng)目公司的稅后股息分配收入一般不需繳納增值稅；取得利息收入可按簡(jiǎn)易計(jì)稅3%繳納增值稅。專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃取得私募基金分配收益，同理。投資者取得專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃分配收益，亦區(qū)分保本/不保本，按一般納稅人或小規(guī)模納稅人自行計(jì)繳增值稅。須注意，如果發(fā)起人作為專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃?rùn)?quán)益級(jí)份額持有人為計(jì)劃增信、或?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃有約定預(yù)期收益率，相關(guān)收益可能會(huì)被視為保本收益而征稅，所以有關(guān)協(xié)議條款的描述要審慎，并與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做好溝通。

2.所得稅。私募基金、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃不屬于企業(yè)所得稅納稅義務(wù)主體，因此，其取得的投資收益不繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于企業(yè)投資者，自專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃取得的投資收益，如果穿透到底層項(xiàng)目公司分析，應(yīng)屬于因股權(quán)投資取得的稅后股息紅利，但因私募基金和專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃等中間層隔斷而不屬于直接投資，不能享受符合條件的居民企業(yè)之間權(quán)益性投資收益免稅的優(yōu)惠，需將投資收益與其其他所得合并后按25%繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于個(gè)人投資者，一般也需按取得分紅收益的20%計(jì)繳個(gè)人所得稅?？梢?jiàn)，投資收益在項(xiàng)目公司層面、企業(yè)或個(gè)人投資者層面重復(fù)征稅，現(xiàn)行稅制下暫無(wú)優(yōu)惠或豁免。

（四）退出環(huán)節(jié)

國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)REITs一般長(zhǎng)期持有獲取穩(wěn)定投資收益或享受增值紅利，但國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs產(chǎn)品更傾向債權(quán)類(lèi)產(chǎn)品，一般有到期償付期限或附有專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立滿(mǎn)多少年可開(kāi)放申購(gòu)/回售條款。假設(shè)類(lèi)REITs產(chǎn)品到期后，由發(fā)起人的關(guān)聯(lián)方回購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)，私募基金取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益、分配給專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、最終分配給投資者，由投資者就收益繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。

如果持有期間投資者轉(zhuǎn)讓專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃份額，需就賣(mài)出價(jià)扣除買(mǎi)入價(jià)后的余額按轉(zhuǎn)讓金融商品繳納增值稅，同時(shí)就取得的轉(zhuǎn)讓收益繳納企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅。

三、結(jié)語(yǔ)

從上述稅務(wù)分析可知，類(lèi)REITs的設(shè)立涉及一系列的資產(chǎn)剝離、企業(yè)重組，后續(xù)運(yùn)營(yíng)分配環(huán)節(jié)也涉及項(xiàng)目公司、私募基金、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃和投資者的多層級(jí)征稅，整體稅負(fù)高、投資回報(bào)壓力大。

但通過(guò)對(duì)現(xiàn)有政策的梳理，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行稅制下還是有不少優(yōu)惠政策可以運(yùn)用。只要加強(qiáng)政策研究，根據(jù)政策要求合理設(shè)計(jì)交易方案、鋪排時(shí)間計(jì)劃，還是可以控制項(xiàng)目整體稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)上的自我減負(fù)的。相信通過(guò)國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs的不斷嘗試和經(jīng)驗(yàn)積累，并參考國(guó)外成熟REITs的稅收政策，適合我國(guó)國(guó)情、具有中國(guó)特色的REITs法規(guī)制度和稅收政策很快就會(huì)出臺(tái)。期待中國(guó)REITs更蓬勃的發(fā)展。（作者單位為廣州越秀企業(yè)集團(tuán)有限公司）