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淺談房地產(chǎn)稅收對我國房產(chǎn)市場的影響

2018-05-14 08:55:57徐曦
財訊 2018年23期
關(guān)鍵詞:稅種稅收調(diào)控

徐曦

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,房價一度高居不下,且久居熱點榜苔,作為房地產(chǎn)調(diào)控的必要手段——稅收備受關(guān)注,調(diào)查可知我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制與市場本身存在發(fā)展矛盾,基于此,文章就房地產(chǎn)稅收對我國房產(chǎn)市場的影響做簡要分析并提出策略建議,力爭為相關(guān)領(lǐng)域的研究提供有價值的參考。

房地產(chǎn)稅收 市場影響 問題分析

1986年我國出臺《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》距今已近30余年,從福利分房到住房貨幣化,從房地產(chǎn)快速發(fā)展到限購政策宏觀調(diào)控,我們看到了房地產(chǎn)帶來的巨大經(jīng)濟利益,也看到了飛速飆升的房價背后人民群眾面對的問題,相信科學(xué)的制度能夠促進行業(yè)有效運營,盡管我國房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定不對稱性,不斷完善稅收制度,根據(jù)實際情況彌補不足定能打開新局面,促進行業(yè)與市場融合,拉升經(jīng)濟。

我國房地產(chǎn)稅收概述

我們熟知的房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅是不同的。房產(chǎn)稅以房屋為征收對象,以房屋市場價值為準,依據(jù)計稅余值與租金收入,收取產(chǎn)權(quán)所有人稅款。目前我國的房產(chǎn)稅收很大程度用于調(diào)控房地產(chǎn)市場以便加強管理,實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資在允許范圍內(nèi),以國家住房政策為基礎(chǔ)提高房地產(chǎn)利用率.從而調(diào)整房產(chǎn)所有人收入。房地產(chǎn)稅是相對綜合性的概念,幾乎涵蓋了一切與房產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有關(guān)系的稅種,也就是說,但凡與房地產(chǎn)活動有直接關(guān)系產(chǎn)生的稅收都屬于房地產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅、個人所得稅、土地增值稅、契稅等都屬于房地產(chǎn)稅。

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)稅收主要在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)、不動產(chǎn)交易環(huán)節(jié),不動產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)環(huán)節(jié)及企業(yè)所得和個人所得方面,在相關(guān)稅種中,直接以當?shù)禺a(chǎn)為征收對象的稅種包括房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅,在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中存在的稅種有城市維護建設(shè)稅、教育附加稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟活動是多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的活動,涵蓋多項內(nèi)容,不能單單重視流通環(huán)節(jié),我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系充分體現(xiàn)綜合性,只是由于課稅環(huán)節(jié)的區(qū)別,土地購置、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)保有的稅種不同,稅負水平也不同。

房地產(chǎn)稅收對房產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響效應(yīng)分析

首先房地產(chǎn)稅收制度對價格產(chǎn)生影響,資源配置需要衡量價格,市場參與者更需要價格作參考,房價居高不下已經(jīng)成為全社會的議題,從年租金的角度看,我國土地市場的變化震動房地產(chǎn)價格是毋庸置疑的,土地是有限資源,一級市場通過年租金能夠形成增量機制且打擊開發(fā)商囤地,二級市場利用土地租金制度引導(dǎo)資金流向控制市場泡沫,考慮到目前我國土地租用年限為70年,有地租,應(yīng)對變化會更靈活,有利于推動土地資源合理高效化利用。其次房地產(chǎn)稅收影響市場供需。稅收是調(diào)控手段,能夠?qū)崿F(xiàn)對住宅收益的再分配,剛需或者自用買房者受到的影響微乎其微,炒房投機者影響較大,從交易環(huán)節(jié)方面看,個人所得稅與二手房交易稅是主要調(diào)控稅種,長遠來看,投資者會更加謹慎,新房市場交易隨著生活需求變化,這種需求力量能夠讓房市呈現(xiàn)上升局面。再次房地產(chǎn)稅影響市場參與主體,稅收很大程度上促進剛需抑制投資,可見我們的調(diào)控很大程度上針對投資型購房者,從開發(fā)商的角度看,實行“土地年租金”‘房地產(chǎn)稅”免去其巨額出讓金,開發(fā)商壓力小,有利于促進地產(chǎn)價格回落。最后房地產(chǎn)稅對地方政府產(chǎn)生影響,地方政府管理本地土地,享有轉(zhuǎn)讓利益,稅收促進政府和諧處理政治目標與社會目標,相關(guān)稅收改變了一味依賴土地財政的思想,也從根本上抑制住了過度開發(fā)現(xiàn)象,值得肯定的是,一些列的稅制改革充實了地方財政的同時進一步實現(xiàn)財政分權(quán),有利于政府管理的公正公平。

房產(chǎn)稅收改革促進房地產(chǎn)市場和諧發(fā)展策略建議

(1)構(gòu)建更合理的發(fā)展機制

國民經(jīng)濟持續(xù)增速,需要清晰劃分房地產(chǎn)市場以適應(yīng)經(jīng)濟變化,尤其是房價,只有與經(jīng)濟相匹配,房產(chǎn)市場才能健康持久的發(fā)展,政府應(yīng)有實際對策,例如向別墅、大面積房產(chǎn)實施征稅,解決有限土地上的房產(chǎn)分配等,政府調(diào)控總體從惠低限高角度出發(fā),健全的住房供應(yīng)體系有利于解決社會住房矛盾,打開房產(chǎn)市場新局面。

(2)建立科學(xué)房地產(chǎn)評估體系

首先應(yīng)建立不動產(chǎn)登記制度,基于此,稅款征收才有了基礎(chǔ)和前提,多年來我國房地產(chǎn)管理需要通過多個部門實現(xiàn),在實際操作中存在弊端,統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)登記,完整的流轉(zhuǎn)內(nèi)容,有利于稅收改革順利實施,進而促進房產(chǎn)市場走向規(guī)范化,其次完善評估制度,不動產(chǎn)的評估歷來是個難題,我們不僅需要專業(yè)人才,更需要專業(yè)機構(gòu),借鑒發(fā)達國家經(jīng)驗,建立定期評估制度,力求為稅收提供科學(xué)化依據(jù)的同時杜絕因評估古不善產(chǎn)生的亂收費現(xiàn)象。

(3)強化房地產(chǎn)稅收改革力度

稅收有時滯性,作為一種調(diào)控措施,一旦與現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展實際情況不符,將起不到作用,目前房地產(chǎn)市場為了追求利潤直接將稅收壓力轉(zhuǎn)嫁給消費者,可見機制運行不完善。我們知道房地產(chǎn)是多產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的交匯,強化房地產(chǎn)稅收改革力度與規(guī)避時滯風險勢在必行,只有如此才能保證和維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展健康。

(4)充分考慮地域差異化

房地產(chǎn)稅屬于地方稅,以當?shù)卣疄橹鲗?dǎo),目前我國南北經(jīng)濟存在差異,房地產(chǎn)市場也隨之明顯不同,尤其體現(xiàn)在房價上,大城市和小城市落差巨大,例如北京、上海房價過10萬元/m2比比皆是,在一般省會城市1-4萬元/m2為常見價格,三四線城市價格更低,實際調(diào)查可知,一線城市購房者以投資為單向居多,經(jīng)濟建設(shè)普通的城市通常購房以居住為主,盡管已經(jīng)有相應(yīng)的調(diào)控政策,但前期調(diào)控主要應(yīng)對投機倒把,沒能充分考慮發(fā)展差異,對不同地區(qū)做同樣調(diào)控勢必無法達到理想效果,因此在以后的工作中要充分考慮這些條件,從實際出發(fā)定好政策,從根本上保證房地產(chǎn)健康蓬勃發(fā)展。

[1]胡怡建,范椏楠.我國房地產(chǎn)稅功能應(yīng)如何定位[J].財政研究,2016(01).

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