廖超

增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入是解決“三農(nóng)問題”的重要途徑之一，本文選取了我國農(nóng)村不動產(chǎn)作為研究農(nóng)村財產(chǎn)性收入的切入點，對農(nóng)民財產(chǎn)性收入的現(xiàn)狀和效能等進行了有效的分析，樣本數(shù)據(jù)表明，農(nóng)村的不動產(chǎn)促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入的效能較低，在探究農(nóng)村不動產(chǎn)發(fā)揮促收效能的影響因素的過程中采用了回歸模型，發(fā)現(xiàn)影響農(nóng)村不動產(chǎn)促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入效能的主要因素有農(nóng)戶個人特征、地理位置和政策等，從而提出政府應充分發(fā)揮主導作用，積極完善相關(guān)政策與法規(guī)，并設(shè)置相關(guān)的配套服務，從而積極引導農(nóng)民利用手中的房屋和土地資產(chǎn)來增加財產(chǎn)性收入。

2018年中央一號文件明確指出要拓寬農(nóng)民增收渠道，鼓勵農(nóng)民勤勞致富，增加農(nóng)村低收入者收入，保持農(nóng)村居民收入增速快于城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村不動產(chǎn)可以促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入，只有進一步提升我國農(nóng)村不動產(chǎn)管理水平，并有效的盤活農(nóng)村資產(chǎn)才能促進農(nóng)民財產(chǎn)性收入的有效持續(xù)增長，從而提升我國農(nóng)村民的整體生活水平。

國外學者對財產(chǎn)性收入問題研究較早，且研究領(lǐng)域較廣，Bernstin（1956）對周期性的財產(chǎn)性收入進行了系統(tǒng)的研究，F(xiàn)riedman（1962）認為，個人擁有的原始財產(chǎn)稟賦決定了個人收入分配的差異及不平等。在農(nóng)民財產(chǎn)性收入方面，Gary（1993）研究發(fā)現(xiàn)雖然地區(qū)之間有顯著差異，轉(zhuǎn)移性支付收入和財產(chǎn)性收入對于農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟增長和經(jīng)濟業(yè)績有了越來越大的作用，邁克爾·謝若登（2005）提出財產(chǎn)積累和財產(chǎn)權(quán)利的使用是貧困者脫貧的重要途徑之一，能改善其收入狀況，政府應通過宏觀調(diào)控來保障貧困者擁有財產(chǎn)權(quán)來獲得財產(chǎn)性收入。

我國學者也從不同層面農(nóng)民財產(chǎn)性收入問題做了深入研究。張立先等（2012）提出財產(chǎn)性收入在農(nóng)村居民人均純收入結(jié)構(gòu)中占比較小，提高財產(chǎn)性收入是促進農(nóng)民收入持續(xù)增長的重要途徑。陳益芳等（2013）研究發(fā)現(xiàn)我國居民財產(chǎn)性收入差距即表現(xiàn)為城鄉(xiāng)差異又表現(xiàn)為地區(qū)差距，農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入居前三位的是北京、上海和浙江。陳享光（2009）認為財產(chǎn)性收入易形成“富者越富，窮者越窮”的馬太效應。丁肖雅（2017）肯定了農(nóng)民財產(chǎn)性收入在社會和經(jīng)濟效應上的貢獻，農(nóng)村居民在經(jīng)濟和精神等方面的行為均可受到財產(chǎn)性收入的顯著影響，財產(chǎn)性收入也能在一定程度上帶動的社會收入的流動。楊靜等（2008）認為，造成農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入差距的原因有收入分配制度、產(chǎn)權(quán)制度和社會保障制度等。

相關(guān)研究均表明，目前農(nóng)民的財產(chǎn)性收入主要從動產(chǎn)（資金）和不動產(chǎn)（土地和房屋）中產(chǎn)生。而在財產(chǎn)性收入的増長方面，學者們一致將不動產(chǎn)作為今后農(nóng)民財產(chǎn)性收入的主要増長來源。因此，本文將主要分析農(nóng)村不動產(chǎn)促增對農(nóng)民收入的影響，進而提出了幾點農(nóng)村不動產(chǎn)促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入的解決方案，旨在為我國農(nóng)民提高收入和農(nóng)村改革提供參考。

一、農(nóng)民財產(chǎn)性收入現(xiàn)狀分析

（一）農(nóng)民財產(chǎn)性收入絕對額小，占人均純收入比重偏低

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，近年來，我國農(nóng)村居民人均收入呈穩(wěn)步增長趨勢，從表1可以看出，農(nóng)村居民人均純收入從2008年的4760.6元增長到2016年的11600.6元。農(nóng)民財產(chǎn)性收入持續(xù)增加，但基數(shù)較小， 到2016年也僅為272.1元，所以絕對額仍然很小。農(nóng)民人均純收入由工資性收入、經(jīng)營性收入、財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入構(gòu)成。如表1所示，工資性收入和經(jīng)營性收入仍是農(nóng)民財產(chǎn)性收入的主要構(gòu)成部分，占了絕大部分比重，而財產(chǎn)性收入比重較低，穩(wěn)定地處于2%～3%之間，不超過4%。說明提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入的任務艱巨而復雜。

（二）農(nóng)村人均財產(chǎn)性收入增速較快，增幅波動較大。

農(nóng)村人均財產(chǎn)性收入增長速度較快，2009年到2015年間，財產(chǎn)性收入增長速度幾乎都在10%以上，近年來，農(nóng)村人均財產(chǎn)性收入的增速更是超過了農(nóng)村人均純收入的增速，如表2所示。農(nóng)村人均財產(chǎn)性收入的增長速度呈現(xiàn)出較大的波動性，其中2013年為負增長，低至-21.84%，而最大增幅在2011年達到20.99%?？傮w來看，農(nóng)村人均財產(chǎn)性收入有著明顯的增長趨勢，說明其具有較大的上升空間和潛力。因此，提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入是提高農(nóng)民收入的重要途徑之一

（三）農(nóng)村居民人均財產(chǎn)性收入與城鎮(zhèn)相比仍存在較大差距

財產(chǎn)性收入作為一種衍生財富，可能會產(chǎn)生一種“富者愈富，窮者愈窮”的馬太效應，從而擴大社會的貧富差距。如表3所示，城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入差距較大，自2008年以來，城鎮(zhèn)居民人均財產(chǎn)性收入的絕對量始終高于農(nóng)村居民，兩者之差也在不斷擴大。同時，城鄉(xiāng)財產(chǎn)性收入之比略有起伏，但絕對差距仍在擴大。

（四）農(nóng)民財產(chǎn)性收入來源單一，需要進一步擴大

在經(jīng)濟較為發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民的財產(chǎn)性收入來源主要房屋土地出租、其次是利息收入和其他等。以上海為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局上海調(diào)查總隊提供的農(nóng)村居民家庭收支抽樣調(diào)查資料顯示，近年來，房屋租金收入所占比例均在55%以上；承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收入占比在15%左右；征地補償收入、存款利息及集體分配股息紅利收入所占比例之和在20%左右。但在我國偏遠的農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)村居民僅有銀行存款利息作為財產(chǎn)性收入，甚至相當大一部分農(nóng)村居民沒有財產(chǎn)性收入。因此，為了進一步提升我國農(nóng)民的整體財產(chǎn)性收入，獲取收入的渠道需要多元化。

二、農(nóng)村不動產(chǎn)促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入的效能分析

如今土地資源日益匱乏，農(nóng)村不動產(chǎn)作為價值較高的財產(chǎn)，對農(nóng)民財產(chǎn)性收入的貢獻較大，因此不動產(chǎn)是農(nóng)民財產(chǎn)性收入增長的關(guān)鍵點。本文采用CFHS中國家庭金融調(diào)查2011年的數(shù)據(jù)，分別從房屋資產(chǎn)和土地資產(chǎn)這兩部分來分析其對農(nóng)民財產(chǎn)性收入的效能影響。

房屋資產(chǎn)是農(nóng)民重要資產(chǎn)之一，但農(nóng)村地區(qū)的房屋大多為自行建造且自己居住，與城鎮(zhèn)居民相比，農(nóng)村居民的房屋出租率較低，如表4所示。同時，表5中可看出，無論是農(nóng)村還是城市，房屋的出租率都隨著房屋套數(shù)的增多而增加，擁有一套房屋的家庭的出租率明顯低于擁有多套房屋的家庭。而大多數(shù)農(nóng)村居民僅擁有一套房屋，極少部分擁有多套房屋，因此出租率較低。較低的房屋出租率導致農(nóng)村房屋資產(chǎn)促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入的效能較低。

土地資產(chǎn)是農(nóng)民獲得財產(chǎn)性收入來源的重要途徑之一，但農(nóng)村的土地產(chǎn)權(quán)受到較多限制，導致其提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入的效率低下。農(nóng)村居民利用土地資產(chǎn)獲得財產(chǎn)性收入的效能也并不高，這表現(xiàn)為農(nóng)村居民出租土地的比例低，如表6所示，低出租率使得土地資產(chǎn)的促收效能難以提高。

總體來說，與城鎮(zhèn)相比，農(nóng)村不動產(chǎn)促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入的效能是低下的。農(nóng)村居民通過房屋獲得的財產(chǎn)性收入遠不及城市居民，房屋資產(chǎn)促收效能低下；同時農(nóng)村居民出租土地的比例也較低，土地利用率低下，導致土地資產(chǎn)促增財產(chǎn)性收入效能低下。

三、影響農(nóng)村不動產(chǎn)促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入效能的實證分析

（一）農(nóng)村不動產(chǎn)租賃行為與農(nóng)民財產(chǎn)性收入的關(guān)系

1.模型設(shè)定、數(shù)據(jù)來源和變量賦值。由于農(nóng)村不動產(chǎn)的財產(chǎn)性收入主要產(chǎn)生于農(nóng)民讓渡農(nóng)村不動產(chǎn)的使用權(quán)，農(nóng)戶將房屋對外出租，并將土地的資產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人來獲取資金收入，而獲得租金收入的前提便是為農(nóng)戶做出資產(chǎn)出租的行為。為了更好的體現(xiàn)出農(nóng)民的不動產(chǎn)對財產(chǎn)性收入的作用，考察農(nóng)村不動產(chǎn)租賃行為與農(nóng)民財產(chǎn)性收入的關(guān)系，本文采用了Stata 14.0軟件，選擇CFHS中的相關(guān)指標，建立多元回歸模型進行分析，模型如下：

其中為財產(chǎn)性收入，作為因變量，X1到X11為自變量，為常數(shù)項，到為自變量系數(shù)，為隨機擾動項。該計量模型的因變量是農(nóng)民財產(chǎn)性收入，因為農(nóng)民出租農(nóng)村不動產(chǎn)的行為選擇是農(nóng)民獲取農(nóng)村不動產(chǎn)的財產(chǎn)性收入的決定性因素。由于其不動產(chǎn)租賃行為受多方面因素影響，因此控制變量的選擇從戶主的個人特征和家庭特征出發(fā)，具體如表1所示：

2.結(jié)果分析。從表5中可以看出，我國農(nóng)村地區(qū)不動產(chǎn)的租賃行為的選擇對當?shù)剞r(nóng)村的整體財產(chǎn)性的收入具有顯著的影響。做出不動產(chǎn)租賃行為的村民所獲得的財產(chǎn)性收入更多，但是，目前農(nóng)村不動產(chǎn)促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入效能低下的主要原因之一是大多數(shù)的農(nóng)村居民并未出租自家的房屋和土地，也就不能產(chǎn)生收益。故探究影響其不動產(chǎn)租賃行為選擇的影響因素能夠讓我們了解農(nóng)村不動產(chǎn)促増效能低下的深入原因。下文將分別探究房屋資產(chǎn)租賃行為與土地資產(chǎn)租賃行為。

（二）影響房屋資產(chǎn)租賃行為促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入效能的原因分析

由上文樣本數(shù)據(jù)分析得知，農(nóng)村居民的房屋出租行為較低，采用Logistic回歸模型無法得出相關(guān)結(jié)論?；谙嚓P(guān)學者的研究發(fā)現(xiàn)，筆者認為出現(xiàn)這種情況的主要原因是因地處偏遠而導致的房屋租賃需求少和宅基地流轉(zhuǎn)的限制。兩者結(jié)合導致很多農(nóng)村居民的房屋大多出現(xiàn)閑置的現(xiàn)象，閑置的房屋沒有得到充分的利用，也就沒有為村民的財產(chǎn)性收入做出貢獻。CHFS的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有70%以上的農(nóng)戶是自行建造自家房屋且自己居住，同時農(nóng)村偏遠地區(qū)距離城鎮(zhèn)較遠，流動人口較少，因此對于房屋租賃的需求也就很小。同時，《土地管理法》中對宅基地的轉(zhuǎn)讓有諸多的限制條件，使農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓住宅的權(quán)利受限。迫于區(qū)位和政策的雙重影響，產(chǎn)生了宅基地空心化的現(xiàn)象，導致了大量的農(nóng)村土地處于閑置的情況，很多農(nóng)村住宅更有“建新不拆舊”的情況，致使農(nóng)村住宅的擴張擠占耕地面積，造成農(nóng)村土地的整體利用率低下的情況。

（三）影響土地資產(chǎn)租賃行為促增農(nóng)民財產(chǎn)女性收入效能的原因分析

1.模型設(shè)定與變量選擇。為了進一步探究影響土地租賃行為的因素，本部分將農(nóng)戶是否出租土地作為因變量，采用stata 14.0軟件，建立二元Logistic回歸模型進行分析，模型如下：

其中，Yi為自變量，在表7的基礎(chǔ)上剔除landrent和houserent這兩個變量后，為自變量，為各自變量的系數(shù)，為隨機擾動項。

2.實證結(jié)果分析。通過表6分析得知，主要影響我國土地資產(chǎn)租賃行為促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入效能的主要原因是農(nóng)戶所處地區(qū)、農(nóng)戶的風險偏好和未來房價預期。其中，區(qū)位因素是最顯著的，地區(qū)性差異是影響農(nóng)戶±地出租行為的最主要因素之一，大量文獻研究表明，東部地區(qū)的農(nóng)戶對外出租土地較多。若是具有一定冒險精神的農(nóng)戶，其有效利用土地資產(chǎn)并獲得效益的傾向最大，因為土地的出租從目前來看仍存在一定的風險，風險偏好型的村民會更愿意承擔風險進行土地投資。而農(nóng)戶對未來房價預期越高，則越傾向于對外出租土地。

通過上文的分析，可知農(nóng)村不動產(chǎn)對促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入的影響是顯著的，可以說農(nóng)村不動產(chǎn)是今后農(nóng)民財產(chǎn)性收入的主要增長來源。但從目前來看，農(nóng)戶房屋資產(chǎn)租賃行為主要受到因區(qū)位因素導致的房屋租賃需求不高和宅基地流轉(zhuǎn)限制的影響。而土地資產(chǎn)對農(nóng)民財產(chǎn)性收入的效能受到農(nóng)戶對風險偏好、地區(qū)因素和未來房價預期的影響。除了以上因素之外，還有很多其他因素直接或者間接影響著農(nóng)村不動產(chǎn)對促進農(nóng)民財產(chǎn)性收入增加的效能，比如，租金收入高低、收回租金的潛在風險等。

四、提高農(nóng)村不動產(chǎn)促增農(nóng)民財產(chǎn)性收入效能的政策建議

（一） 改善農(nóng)村土地管理制度，完善土地流轉(zhuǎn)的保障機制

政府需要充分發(fā)揮主導作用，鼓勵農(nóng)民通過不動產(chǎn)獲得財產(chǎn)性收入。相應地，政府應加快農(nóng)村土地制度改革，完善土地法律法規(guī)，確保農(nóng)民享有土地財產(chǎn)權(quán)利，包括土地租賃、入股、抵押等權(quán)利。進一步土地流轉(zhuǎn)模式，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序，減少約束條件，逐步建立起與糧食價格協(xié)調(diào)的土地租金制度。同時，還要加快農(nóng)村不動產(chǎn)交易市場的建立，逐步推動農(nóng)村與城市資產(chǎn)一致原則，拓寬農(nóng)民財產(chǎn)收入渠道。

（二） 改革完善宅基地制度，充分挖掘土地財富效益

要繼續(xù)探索和宅基地使用權(quán)及宅基地上住房權(quán)益的實現(xiàn)形式，積極開展試點工作，允許農(nóng)村閑置宅基地及荒廢房屋等通過出租、入股轉(zhuǎn)讓等方式進行流轉(zhuǎn)，盤活農(nóng)村閑置資源，提高農(nóng)村居民財產(chǎn)性收入。

（三）強化配套服務，進一步提升農(nóng)民理財意識

政府要充分發(fā)揮自身職能，通過強化配套服務來進一步激發(fā)農(nóng)民的理財積極性，并在此基礎(chǔ)上將租賃房屋和土地等不動產(chǎn)的風險降至最低。當?shù)卣梢愿鶕?jù)當?shù)卮迕竦姆课莺屯恋氐膿碛星闆r結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平制定一系列的配套服務措施。保證合同的法律效力，這樣可在最大程度上降低甚至避免出現(xiàn)房屋租賃的風險，并在提升村民財產(chǎn)性收入的基礎(chǔ)上有效地規(guī)避潛在風險。（作者單位為四川農(nóng)業(yè)大學）