趙康杰

地產(chǎn)板塊近半年多來的調(diào)整是一場(chǎng)集體性回調(diào)，不僅三、四線地產(chǎn)股行情慘淡，一線龍頭地產(chǎn)股的走勢(shì)同樣疲軟。但這種回調(diào)也創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。有職業(yè)投資人向記者表示，必須要看到地產(chǎn)集中度提升的趨勢(shì)，而那些財(cái)務(wù)穩(wěn)健、土儲(chǔ)充足的龍頭企業(yè)最為值得關(guān)注。

“恒碧融”業(yè)績(jī)堅(jiān)挺

根據(jù)已公布業(yè)績(jī)預(yù)告或半年報(bào)數(shù)據(jù)，龍頭房企表現(xiàn)靚麗。在港股內(nèi)房股中，恒大、碧桂園及融創(chuàng)中國(guó)都發(fā)布了盈利預(yù)增公告，上半年凈利潤(rùn)分別預(yù)增125%、50%及200%。

在長(zhǎng)期研究地產(chǎn)投資的職業(yè)投資人釋老毛看來，以“恒碧融”為代表的內(nèi)房股在今年上半年的業(yè)績(jī)之所以能夠大增，是因?yàn)檫@些公司踩對(duì)了行業(yè)周期。釋老毛對(duì)《紅周刊》記者表示，2014-2015年在房地產(chǎn)行業(yè)略顯低迷的時(shí)候，上述公司在市場(chǎng)底部逆周期加杠桿擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備充足，并在2016-2017年行業(yè)的上升周期中迅速放量銷售、高速周轉(zhuǎn)?！胺康禺a(chǎn)公司的業(yè)績(jī)有一個(gè)特點(diǎn)，即現(xiàn)在的業(yè)績(jī)實(shí)際上是一年半到兩年前的銷量結(jié)算而來的，內(nèi)房股今年的業(yè)績(jī)出色恰恰是此前高銷量的體現(xiàn)。”

相比“恒碧融”高光的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，保利地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)僅15.13%?！?5%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相比之下有點(diǎn)暗淡，但這個(gè)成績(jī)對(duì)保利地產(chǎn)來說也不算太差?！贬尷厦J(rèn)為，保利地產(chǎn)在今年上半年的毛利率是在逐步提升的，只是三費(fèi)和少數(shù)股東權(quán)益比例有所增加侵蝕了一部分利潤(rùn)?！跋掳肽陮?duì)于保利地產(chǎn)來說還在業(yè)績(jī)的釋放周期，而且公司今年上半年的銷量放量增長(zhǎng)47%，從某種程度上來說，保利地產(chǎn)未來的利潤(rùn)已經(jīng)被鎖定了。”

土地和資金皆“偏向”龍頭

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，銷售規(guī)模突破千億元的房企達(dá)到17家。其中，碧桂園、萬科和恒大的銷售金額均突破5000億元。而在今年1-6月，上述3家公司的銷售金額已經(jīng)突破3000億元。此外，從銷售額（權(quán)益）市占率的角度也能清晰地看到地產(chǎn)板塊“馬太效應(yīng)”愈發(fā)凸顯。參考克而瑞數(shù)據(jù)可以看到Top10房企和Top30房企的市場(chǎng)占有率在2017年和2018上半年有明顯的提升——截至今年上半年，Top10房企權(quán)益銷售額市占率為25.5%，相比2017年末提升了5.8個(gè)百分點(diǎn)，Top30房企權(quán)益銷售額市占率為40.9%，相比2017年末提升了9.9個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，房企拿地市占率相比于銷售市占率上行的幅度也更為明顯。西南證券在Top30房企中選擇了20家作為樣本統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，上述房企拿地面積占全國(guó)的63.6%，相比去年同期提升了16.2個(gè)百分點(diǎn)，而且這些房企平均土地價(jià)格也顯著高于全國(guó)平均水平。而根據(jù)國(guó)盛證券數(shù)據(jù)，土地儲(chǔ)備排名Top20房企土地儲(chǔ)備規(guī)模為12.72億平方米，占比達(dá)到90%左右（見附表）。

龍贏富澤資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理兼投資總監(jiān)童第軼向記者表示，房產(chǎn)公司的資金需求主要有兩塊，拿地和后期的建設(shè)，拿地的資金需要從銀行貸款，后期的建設(shè)有很大一部分是消費(fèi)者先行支付的，充足的土地儲(chǔ)備毫無疑問將在極大程度上緩解融資壓力。

據(jù)《紅周刊》記者了解，擁有2.69萬億平方米土地儲(chǔ)備的恒大今年資產(chǎn)負(fù)債率的縮減力度就比較大。在債務(wù)負(fù)擔(dān)上，恒大去年底的資產(chǎn)負(fù)債率為71.1%，根據(jù)恒大公布的降負(fù)債率目標(biāo)，到2018年末資產(chǎn)負(fù)債率下降至60%左右，2019年末進(jìn)一步下降至55%左右。

溫莎資本首席研究員熊琦對(duì)《紅周刊》記者表示，“招保萬金”等傳統(tǒng)地產(chǎn)龍頭公司的融資壓力其實(shí)不是很大，萬科、保利地產(chǎn)等公司的融資成本基本上可以維持在5%以下，但類似于恒大這類杠桿率比較高的民營(yíng)房企的發(fā)債的年化利率則要達(dá)到10%。“恒大、融創(chuàng)更多的是在海外融資，在目前人民幣不斷貶值的情況下，相當(dāng)于變相提高了原本就已經(jīng)很高的貸款利率。兌付壓力比較大的時(shí)候，這些公司就會(huì)快速拋售回流資金，這也是今年上半年恒大、碧桂園、融創(chuàng)業(yè)績(jī)突出的原因之一?！?/p>

恒大可以做到的事情并不是所有地產(chǎn)企業(yè)都能做到，資金鏈斷裂的中弘股份，其股價(jià)已經(jīng)跌成“仙股”。

市場(chǎng)資金在逃離？

作為市場(chǎng)的重要參與者，公募基金的“態(tài)度”常被作為參考。數(shù)據(jù)顯示，二季度公募基金地產(chǎn)持倉市值持續(xù)下降，截至6月底，房地產(chǎn)板塊的基金持倉總市值達(dá)到645.9億元，相較于一季度末減少14.7%，在經(jīng)歷連續(xù)5個(gè)季度持倉總市值正增長(zhǎng)之后首次出現(xiàn)回落（附圖）。而持倉比例來看，二季度基金重倉持股中房地產(chǎn)板塊占股票投資市值比重為3.6%，較一季度末下降0.43個(gè)百分點(diǎn)，低于標(biāo)準(zhǔn)配置比例0.41個(gè)百分點(diǎn)。

“目前的市場(chǎng)估值極度悲觀，包括優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股在內(nèi)的很多股票其實(shí)都有投資價(jià)值。”一位不愿具名的市場(chǎng)人士對(duì)《紅周刊》記者表示，公募基金追求的是短期排名，容易陷入追漲殺跌的泥潭，而險(xiǎn)資追求的是長(zhǎng)期的資產(chǎn)回報(bào)率，從這個(gè)角度來說，公募基金持倉的多寡完全可以作為逆向投資的參考指標(biāo)。

雖然公募基金地產(chǎn)股整體倉位在降低，但從持股市值集中度的角度看，它們對(duì)于地產(chǎn)龍頭股的偏好在上升。數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月份，公募基金持股市值Top5的地產(chǎn)股在行業(yè)內(nèi)占比持續(xù)提升，由2016年底的15.2%上升至當(dāng)前的35.2%。此外，2017年以來，保利地產(chǎn)、萬科A和招商蛇口的重倉持有基金數(shù)量明顯高于其它地產(chǎn)股。同時(shí)，被看作是長(zhǎng)線資金的保險(xiǎn)資金，在今年一季度加大地產(chǎn)股倉位比例。

童第軼指出，險(xiǎn)資參與傳遞了一個(gè)信號(hào)，“2015年下半年就是因?yàn)殡U(xiǎn)資入股引發(fā)了一輪地產(chǎn)股的獨(dú)立行情。從估值的角度看，包括地產(chǎn)在內(nèi)的很多行業(yè)當(dāng)前都處于歷史偏低位置。但問題是即便估值已經(jīng)見底，風(fēng)險(xiǎn)偏好卻尚未見底，險(xiǎn)資是長(zhǎng)期投資，不太在乎短期的波動(dòng)，個(gè)人投資者和機(jī)構(gòu)投資者情況各異，現(xiàn)在要不要布局，主要還是要評(píng)估一下如果短期進(jìn)一步探底，自身能否承受凈值下撤的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>