新會計準則中關于投資性房地產方面的內容出臺已十余年，當時為對接國際會計準則中有關公允價值方面的應用，投資性房地產會計準則中兩種后續(xù)方式的核算是其中的一大亮點，公允價值計量在推行當中并未如當初預想中受企業(yè)歡迎，主要是在實務中還存在一些問題和難點，本文從準則概念中涉及的職業(yè)判斷、公允價值在我國投資性房地產中的應用及影響角度，對投資性房地產會計處理中公允價值模式計量做了進一步的剖析。

2006年2月財政部公開發(fā)布《企業(yè)會計準則第3號---投資性房地產》（以下簡稱新準則），首次將投資性房地產科目引入到會計實務界，新準則對科目的計量、確認、披露進行了會計規(guī)范定義，最為引人關注的是適度、有條件地引入了公允價值概念，本文所討論投資性房地產科目的財務核算也正是基于公允價值后續(xù)計量模式。新準則剛出時按照會計理論和實務界的預測，公允價值計量模式將會因不進行后續(xù)折舊攤銷而增加企業(yè)報表利潤，可提升并影響企業(yè)資產報表帳面價值，給企業(yè)帶來更多有利發(fā)展機遇。然而經(jīng)過十余年的實務操作，我們發(fā)現(xiàn)選擇公允價值計量模式的企業(yè)并不是很多，相比較而言選擇成本計量模式的反而多，本人通過與實務界同仁的交流溝通，并查閱相關文獻資料發(fā)現(xiàn)，主要問題存在于對投資性房地產科目核算的概念和財務職業(yè)判斷不清晰，同時對可能引起的財務和稅務方面影響未能充分認識，所以在本文中對這三個方面進行了相對充分討論分析。

一、投資性房地產科目的概念和財務職業(yè)判斷

長期以來，我國會計核算的相關制度并未針對投資性房地產單獨提出概念，因此對于投資性房地產科目的概念理解必須從新準則中的定義進行剖析。根據(jù)新準則中定義，投資性房地產是企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，能夠單獨計量和出售。投資性房地產科目的后續(xù)計量兩種方式是公允價值和成本模式。

（一）對于投資性房地產科目理解和財務職業(yè)判斷。概念中的定義非常明確，就是投資性房地產持有目的是賺取租金或資本增值，是一種房地產，與存貨、固定資產和無形資產的差異就是持有目的，就是只要財務上能確認為存貨、固定資產和無形資產的房地產持有目的更改為賺取租金或資本增值就可以在本科目核算，持有目的就是一個職業(yè)判斷，需要財務人員在實務中運用，比如企業(yè)持有的房地產，不因土地性質是出讓或劃撥而影響其是否能確認為投資性房地產，劃撥地上的房地產能夠在財務上確認為固定資產，就能夠因持有目的不同而確認為投資性房地產。

（二）對兩種后續(xù)計量模式的概念理解和和財務職業(yè)判斷。成本模式與原有的固定資產無異，本文除必須涉及時不做過多討論，重點在公允價值計量模式。公允價值的定義在投資性房地產準則和應用指南中都沒有，而是在基本準則中定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~?！备鶕?jù)新準則規(guī)定，只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式計量，同時列出了兩個條件，這就需要財務職業(yè)判斷活躍市場和同類或類似價格信息，實務操作中往往會讓財務人員陷入困境，建議采用第三方資產評估機構的專業(yè)協(xié)助，評估機構對于活躍市場標準的大中型城市能夠有專業(yè)判斷，同時評估機構對委托的房地產能進行公允價值評估并出具正式報告則可以判定為可采用公允價值模式計量。

二、投資性房地產科目核算相關的財務運用及影響分析

根據(jù)新準則中的相關計量要求，投資性房地產后續(xù)計量通常應當采用成本模式，可以采用公允價值模式，同時規(guī)定同一企業(yè)只能采用一種模式，這就導致同一企業(yè)中如果持有的房地產存在不符合公允價值后續(xù)計量兩個必要條件之一，該企業(yè)正常就應該采用成本模式，不得同時采用兩種計量模式，這也可能是實務界大量企業(yè)選擇放棄公允價值計量方面的原因之一。投資性房地產科目核算采用公允價值后續(xù)計量相關的財務影響分析如下：

（一）公允價值后續(xù)計量模式對企業(yè)財務信息披露正影響，提高公司對信息披露的真實性。新準則頒布實施后這些年，隨著房地產市場的高速膨脹發(fā)展，房地產的市場公允價格與原歷史取得成本差距之大已經(jīng)到了令人咋舌的地步，如果持有房地產的企業(yè)繼續(xù)按照歷史成本的原則來計量其所擁有的投資性房地產，在財務報表中以歷史成本列示相應的資產，這顯然會使會計信息失真，無法客觀公允地反映企業(yè)資產的真實價值。

（二）公允價值后續(xù)計量模式對企業(yè)財務信息披露負影響。公允價值準則不完善增加財務人員職業(yè)判斷風險，我國新準則僅僅對投資性房產地公允價值的概念做了一般性說明，缺乏具有操作性強的詳細實施指南。公允價值受市場環(huán)境的影響很大，會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度，影響企業(yè)的財務指標穩(wěn)定性。首次執(zhí)行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值的差額計入資本公積，就相當于提前實現(xiàn)以前年度累計的增值利潤，增加了企業(yè)的總資產和凈資產，其他條件不變情況下就降低了企業(yè)的凈資產收益率指標。公司每年凈利潤的波動程度也會增大，公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，企業(yè)每年重估公允價值會產生公允價值變動損益，使當年的凈利潤產生波動。

（三）投資性房地產計量模式轉化時對企業(yè)財務信息影響相對復雜。新準則規(guī)定企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式時，因兩種模式下的入賬價值不同，公允價值與原賬面價值之間產生的差額，不直接計入損益，而是調整期初留存收益。同時準則規(guī)定一旦選擇采用公允價值計量模式就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是有一定的不可逆，除非改變概念中的兩個持有目的。對于投資性房地產與其他資產的轉換在新準則和應用指南中都已有明確規(guī)定，這為解決采用公允價值計量模式的不可逆性提供了財務職業(yè)判斷的機會，從而可以有效規(guī)避實施公允價值計量模式在未來不確定條件下可能產生的損失風險，因此，支持了前文中強調要理解投資性房地產概念的觀點。

（四）公允價值后續(xù)計量模式對企業(yè)財務的其他影響，包括增加企業(yè)評估成本和提升融資能力。采用公允價值模式計量投資性房地產的最重要問題就是確定其公允價值，大多數(shù)企業(yè)都是采用聘請相對有獨立身份和專業(yè)技能的評估機構來完成公允價值的確認和計量，需要每年支付一筆評估費用來實現(xiàn)。資產規(guī)模是影響企業(yè)融資的重要因素，企業(yè)對持有的房地產采用公允價值計量模式之后，正常情況下都會使得被低估的投資性房地產更符合市場價值，企業(yè)的資產價值得以明顯提升，降低了原資產負債率指標。

三、投資性房地產科目核算相關的稅務影響分析

由于現(xiàn)行稅法中仍將投資性房地產作為一般固定資產或無形資產對待，在成本計量模式下，新準則和稅法的處理基本一致而沒有差異，在此不再贅述。本文所述的投資性房地產科目核算相關的稅務影響主要是指在公允價值后續(xù)計量模式下公允價值變動和折舊攤銷對企業(yè)所得稅的影響，其他稅種也不涉及。關于公允價值變動的所得稅問題在財稅〔2007〕80號中已明確，不確認公允價值變化產生的所得，待處理時一并計算確定應計入應納稅所得額的金額。此處主要討論折舊攤銷涉及的所得稅問題，目前實務界有兩種觀點，一種是認為不可以在稅前列支，很顯然主要是征管部門及部分學術界的觀點；另一種則是認為可以在稅前列支，主要是企業(yè)及審計事務所實務界持有的觀點。雙方各持已見，目前仍未能有一致意見，對此作為企業(yè)長期從事財務實務工作者，本文支持第二種觀點。

目前部分地方的主管稅務部門對于公允價值后續(xù)計量模式下涉及的折舊攤銷不允許在企業(yè)所得稅前列支，其解釋的最大的一個依據(jù)就是總局[2012]15號公告，公告第八條原文為“根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對企業(yè)依據(jù)財務會計制度規(guī)定，并實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過《企業(yè)所得稅法》和有關稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業(yè)實際會計處理確認的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計算其應納稅所得額?！睆闹锌梢缘贸黾粗灰菚嬌咸幚砹?，而且沒有超過稅法的規(guī)定，就可以在稅前扣除。然而上述被反向引用就認為因為企業(yè)在會計上沒有處理，所以就不應該在稅前扣除投資性房地產公允價值計量的投資性房地產的折舊，這個觀點的根本就在于其未能從稅法的原則角度來分析問題，而是考慮在文字游戲中尋求支持。

首先，沒有在會計上處理的就都不允許在稅前扣除的結論就有很多反例可以駁倒之，比如研發(fā)費用加計扣除、加速折舊等等，都是雖然企業(yè)在會計上并沒有處理，但是同樣也可以允許在企業(yè)所得稅稅前扣除，這也就證明了一點，并不是必須會計上做了賬務處理，即做了計提費用、記入成本等等，才允許稅前扣除。其次，既然文字游戲是支持上述觀點的方式，我們不妨也來看看企業(yè)所得稅法實施條例第59條原文是“固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除?！痹氖钦f計算不是計提，就是說固定資產的折舊是計算出來的折舊，不是說必須要在會計帳務處理上計提。最后，就是從收支配比的原則來看，稅法中判斷一項成本費用支出是否可以稅前列支的一個原則就是看有沒對應的收入或收益進入，投資性房地產做為一項資產，在持有期間產生了房屋出租收入，就應該有相對應該的支出允許稅前列支，所以投資性房地產僅僅因為會計上采用了不同的后續(xù)計量方式就不允許其列支計算出的折舊攤銷，從整個法理上來說也很難講公平。

總之，本文認為公允價值模式符合投資性房地產的特性，新會計準則中關于投資性房地產方面的內容出臺已十余年，企業(yè)可自主選擇采用公允價值和成本進行后續(xù)計量是其中的一大亮點，公允價值計量在推行當中并未如當初預想中受企業(yè)歡迎，主要是在實務中還存在一些問題和難點。公允價值模式能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認仍然是一個難點，在實務操作中還相對容易導致利潤操縱，但是相對于其他資產而言，投資性房地產的公允價值還是比較容易取得的。同時，也有人認為企業(yè)可以通過資產交換或處置來實現(xiàn)公允價值，但是由于交易過程中難免會涉及契稅、印花稅、土地增值稅、增值稅、所得稅等諸多稅負，因此對于投資性房地產科目財務核算相關的運用及影響進行研究探討是有較大的實務參考意義的。（作者單位為南京水務集團有限公司 ）

作者簡介：馮楠楠，1978年，女，江蘇南京，本科，南京水務集團有限公司財務總監(jiān)，高級會計師，長期從事公司金融實證研究，統(tǒng)計、計量經(jīng)濟、數(shù)據(jù)挖掘等基礎理論知識夯實，具備長期的財務數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析和挖掘經(jīng)驗，熟練操作Stata、R等分析軟件；1年海外訪學經(jīng)歷和國際學術合作能力。