吳潔芳

[提要] 在當(dāng)前社會(huì)背景下，住房在我國(guó)社會(huì)大眾持有資產(chǎn)中占有較大比重，而住房?jī)r(jià)格變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)所產(chǎn)生的影響，也是理論界以及政府部門廣泛關(guān)注和探討的重要問題。本文分析房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響效應(yīng)，并從政策角度對(duì)推動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)的策略進(jìn)行研究與探討。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)變動(dòng);居民消費(fèi);影響效應(yīng);政策建議

中圖分類號(hào)：F714.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年3月27日

進(jìn)入20世紀(jì)，我國(guó)經(jīng)歷了2004～2007年之間釋放住房需求的提升、2008～2015年之間4萬億進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)以及2015年到現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。在此期間，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出了持續(xù)走高的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響也成為了一個(gè)熱點(diǎn)話題。在此背景下，對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響效應(yīng)以及推動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)的策略進(jìn)行研究與探討，對(duì)于控制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快以及刺激居民消費(fèi)而言都具有重要意義。

一、房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響效應(yīng)

住房與一般消費(fèi)品的區(qū)別在于，住房不僅可以滿足社會(huì)大眾的居住需求，而且被許多社會(huì)大眾視為一種投資品，而在住房雙重性質(zhì)的影響下，購(gòu)買住房的社會(huì)大眾也能夠享有房產(chǎn)增值為自身帶來的收益。當(dāng)然，受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策制度的影響，不同地區(qū)住房?jī)r(jià)格對(duì)居民消費(fèi)所產(chǎn)生的影響存在一定差異，結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策制度現(xiàn)狀來看，房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響效應(yīng)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）房?jī)r(jià)變動(dòng)帶來的財(cái)富效應(yīng)。房?jī)r(jià)變動(dòng)所產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面擁有住房的居民可以通過出售住房獲得更多財(cái)富。對(duì)于擁有住房的居民而言，無論是房?jī)r(jià)上漲還是房?jī)r(jià)下降，這些居民都可以通過出售房屋變現(xiàn)的方式提升自身的消費(fèi)預(yù)算，從而提升當(dāng)期消費(fèi)。當(dāng)然，在房?jī)r(jià)上漲背景下，這種財(cái)富效應(yīng)體現(xiàn)得更為明顯;另一方面擁有住房的居民可以通過出租房屋獲得更多財(cái)富。一般而言，房屋租金會(huì)隨著房?jī)r(jià)變動(dòng)而產(chǎn)生波動(dòng)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，擁有住房的居民可以通過適當(dāng)提升房屋租金來獲得更高的消費(fèi)預(yù)算，并提升當(dāng)期消費(fèi)。從房?jī)r(jià)變動(dòng)所產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)來看，財(cái)富效應(yīng)一般體現(xiàn)在具有投資型房產(chǎn)的居民身上，而房?jī)r(jià)變動(dòng)會(huì)直接影響這類居民通過房產(chǎn)獲得的收入并影響其當(dāng)期支出。

（二）房?jī)r(jià)變動(dòng)帶來的未實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)。雖然一部分居民所具有的住房能夠滿足自身居住需求而不能滿足自身投資需求，但是這并不影響房?jī)r(jià)變動(dòng)在這類居民身上產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，只是這種財(cái)富效應(yīng)屬于未實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。這種財(cái)富效應(yīng)不會(huì)直接提升居民的收入，但是卻可以強(qiáng)化居民的消費(fèi)信心，從而產(chǎn)生提升居民當(dāng)期消費(fèi)的現(xiàn)象。具體而言，對(duì)于住房能夠滿足自身居住需求但是不能滿足自身投資需求的居民而言，住房同樣是自身財(cái)產(chǎn)中十分重要的組成部分，而房?jī)r(jià)上漲則意味著自身所具有的資產(chǎn)升值，并為居民未來收入的提升提供可能性，而在居民對(duì)自身未來收入具備良好預(yù)期的情況下，居民的消費(fèi)行為也能夠得到有效刺激。當(dāng)然，未實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)也能夠在具有投資性住房的居民身上得以體現(xiàn)，如對(duì)于具有多套住房的居民而言，由于房產(chǎn)交易稅費(fèi)過高或者買賣渠道不通暢等問題導(dǎo)致這類居民沒有出售住房，則房?jī)r(jià)上漲會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生未實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。

（三）房?jī)r(jià)變動(dòng)帶來的信貸約束效應(yīng)。信貸約束效應(yīng)主要是購(gòu)房者在金融機(jī)構(gòu)能否獲得足夠貸款，影響著購(gòu)房者所具有的消費(fèi)資金。如在房?jī)r(jià)上漲背景下，購(gòu)房者需要提升自身的首付支付成本，并且希望能夠通過金融機(jī)構(gòu)獲得更多貸款，如果金融機(jī)構(gòu)不能對(duì)這種貸款需求提供支持，則居民往往需要降低當(dāng)期消費(fèi)以提供更多首付支出，而如果金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)檫@種貸款需求提供支撐，那么居民則需要在償還房貸過程中適當(dāng)降低其他消費(fèi)支出，從而應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲所導(dǎo)致的月供上漲。另外，信貸約束效應(yīng)也會(huì)發(fā)生在房屋抵押者身上，如當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，房屋抵押者可以通過金融機(jī)構(gòu)獲得更多貸款，從而具有更多資金用于消費(fèi)，而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，金融機(jī)構(gòu)為了降低風(fēng)險(xiǎn)而會(huì)降低貸款額度，這種情況下房屋抵押者身上所產(chǎn)生的信貸約束效應(yīng)會(huì)更加明顯。

（四）房?jī)r(jià)變動(dòng)帶來的替代效應(yīng)。房?jī)r(jià)變動(dòng)所產(chǎn)生的替代效應(yīng)主要發(fā)生于準(zhǔn)備購(gòu)買房產(chǎn)的居民身上，如在房?jī)r(jià)上漲的情況下，購(gòu)房者即將承擔(dān)的首付和月供額度都將提升，在此背景下，為了應(yīng)對(duì)這種情況，準(zhǔn)備購(gòu)買房產(chǎn)的居民往往會(huì)增加自身儲(chǔ)蓄額度，從而提升自身在購(gòu)房過程中的支付能力，而儲(chǔ)蓄額度的提升，自然也會(huì)導(dǎo)致這類居民當(dāng)期消費(fèi)的降低。

（五）房?jī)r(jià)變動(dòng)帶來的預(yù)算約束效應(yīng)。房?jī)r(jià)變動(dòng)不僅會(huì)對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)買房產(chǎn)的居民產(chǎn)生替代效應(yīng)，而且會(huì)對(duì)以租賃房屋形式滿足自身居住需求的居民產(chǎn)生預(yù)算約束效應(yīng)。從預(yù)算約束效應(yīng)來看，房?jī)r(jià)上漲能夠?qū)哂型顿Y型房產(chǎn)的居民產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，而財(cái)富效應(yīng)中的部分財(cái)富則來自于以租賃房屋形式滿足自身居住需求的居民，即在房?jī)r(jià)上漲背景下，以租賃房屋形式滿足自身居住需求的居民所需要承擔(dān)的房屋租賃成本也會(huì)提升，因此他們必須通過降低其他方面的消費(fèi)來提升自身的房租支付能力。

由此可見，房?jī)r(jià)變動(dòng)會(huì)為居民消費(fèi)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)、未實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)、信貸約束效應(yīng)、替代效應(yīng)以及預(yù)算約束效應(yīng)。其中，財(cái)富效應(yīng)、未實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)都屬于財(cái)富效應(yīng)范疇，而信貸約束效應(yīng)、替代效應(yīng)以及預(yù)算約束效應(yīng)則屬于擠出效應(yīng)范疇。根據(jù)居民類型的差異，房?jī)r(jià)變動(dòng)中的這些效應(yīng)所帶來的影響也會(huì)存在一定差異。從整體上來看，當(dāng)前我國(guó)社會(huì)大眾的消費(fèi)水平呈現(xiàn)出了持續(xù)提升的趨勢(shì)，但是社會(huì)大眾的消費(fèi)率則呈現(xiàn)出了一定的波動(dòng)，通過使用一元回歸模型對(duì)2000～2014年我國(guó)商品房平均價(jià)格以及我國(guó)城市居民消費(fèi)支出相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，我國(guó)商品房平均價(jià)格與我國(guó)城市居民消費(fèi)支出之間的相關(guān)性達(dá)到了0.98，這表明二者之間具有極其緊密的關(guān)聯(lián)性。與此同時(shí)，在1%的顯著性水平內(nèi)，我國(guó)商品房平均價(jià)格對(duì)城市居民消費(fèi)支出的影響系數(shù)顯著，每一個(gè)房?jī)r(jià)上漲單位都能夠增加3.06個(gè)消費(fèi)單位，從這里也可以看出，在整體上，我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)我國(guó)居民消費(fèi)產(chǎn)生著正向財(cái)富效應(yīng)。另外，在分析過程中發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房?jī)r(jià)增幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)居民消費(fèi)增幅，從這一現(xiàn)象可以看出，雖然房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生著不容忽視的影響，但是影響著我國(guó)居民消費(fèi)的因素十分復(fù)雜。

二、政策建議

雖然房?jī)r(jià)上漲能夠拉動(dòng)選擇性消費(fèi)以及高端消費(fèi)，但是卻難以在居民消費(fèi)中產(chǎn)生主導(dǎo)作用，與此同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)對(duì)無房群體消費(fèi)水平和消費(fèi)支出產(chǎn)生抑制作用，這對(duì)于我國(guó)居民消費(fèi)的整體增長(zhǎng)是十分不利的。為此，我國(guó)政府有必要做好以下幾個(gè)方面的工作，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲：首先，我國(guó)政府需要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，在確保房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出良好的穩(wěn)定性、連續(xù)性基礎(chǔ)上，發(fā)揮出房地產(chǎn)調(diào)控工作在抑制房?jī)r(jià)過快上漲中的作用。在此基礎(chǔ)上，我國(guó)政府需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管控力度，嚴(yán)查房地產(chǎn)交易中的違規(guī)行為，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展提供保障;其次，我國(guó)政府在不斷努力縮小貧富差距、收入差距的基礎(chǔ)上，有必要構(gòu)建起多主體供給、租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)制度，通過對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行大力改造，提升公租房供給量等方式，對(duì)我國(guó)公租房保障體系進(jìn)行完善。另外，在解決社會(huì)大眾住房問題的過程中，共有產(chǎn)權(quán)是一種值得嘗試的渠道。當(dāng)前，北京與上海等地區(qū)都對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房制度進(jìn)行了率先實(shí)踐與探索，并積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)制度的進(jìn)一步完善具有重要意義;最后，我國(guó)政府有必要對(duì)居民消費(fèi)理念做出合理引導(dǎo)。一方面我國(guó)政府有必要引導(dǎo)購(gòu)房者使用按揭購(gòu)房形式購(gòu)買住房，從而確保居民能夠在生活中具有平滑的消費(fèi)支出;另一方面我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)推動(dòng)“房子是用來住的，不是用來炒的”深入人心，從而避免社會(huì)大眾將房地產(chǎn)當(dāng)作投機(jī)市場(chǎng)，繼而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。

三、結(jié)語

綜上，房?jī)r(jià)變動(dòng)會(huì)為居民消費(fèi)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)、未實(shí)現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)、信貸約束效應(yīng)、替代效應(yīng)以及預(yù)算約束效應(yīng)。為了控制房?jī)r(jià)過快、提升居民消費(fèi)水平，我國(guó)政府部門不僅需要堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，而且需要重視完善公租房保障體系，并在此基礎(chǔ)上對(duì)社會(huì)大眾的消費(fèi)心理做出合理有效的引導(dǎo)。

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