趙奉軍

每到歲末年初，房地產(chǎn)稅就開始攪動(dòng)眾人的神經(jīng)。2017年年底由于財(cái)政部部長肖捷正式表態(tài)房地產(chǎn)稅將會(huì)按照評(píng)估價(jià)值征收，再度引發(fā)了房地產(chǎn)稅的討論熱潮。但具體征收方式仍然是眾說紛紜沒有定論。對(duì)此，多年來民間一直有新老劃斷的說法。2017年9月，建設(shè)部前副部長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長劉志峰也建議采用新房新辦法，老房老辦法。但筆者看了這么多討論，似乎都沒有說清楚為什么要新老劃斷。

在正式闡述筆者的觀點(diǎn)之前，讓我們先溫習(xí)一下基本的金融學(xué)原理。比如說某人中了彩票大獎(jiǎng)，獎(jiǎng)金是100萬元。頒獎(jiǎng)機(jī)構(gòu)給他三種選擇，一是一次性領(lǐng)取100萬元；二是一次性領(lǐng)取50萬元，然后每年領(lǐng)取2.5萬元；三是每年領(lǐng)取5萬元。如果資本化率也就是利率為5%，請問這三種方式有何區(qū)別？正確答案是沒區(qū)別。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)生活中，如果領(lǐng)獎(jiǎng)人遇到了流動(dòng)性問題，或者是金融市場不完善，那可能他會(huì)偏愛第一種。如果能夠明白這個(gè)例子，我們可以將其引申到土地市場上。比如說政府現(xiàn)在要拍賣一塊土地。有三種方式出價(jià)，第一種一次性收取70年的土地出讓金，期間不再收取任何稅費(fèi)；第二種也是一次性收取70年土地出讓金，但同時(shí)要求土地購買者每年繳納土地價(jià)值的1%；第三種，不收土地出讓金，轉(zhuǎn)而要求土地購買者每年繳納土地價(jià)值的5%。很明顯，第一種方式就是現(xiàn)在的土地拍賣方式，第二種是政府希望將來房地產(chǎn)稅征收后實(shí)施的方式；第三種是前幾年討論過的土地年租制。

同樣，如果我們假設(shè)資本化率是5%，這三種方式其實(shí)也是等價(jià)的，即存在這樣的等式：第一種土地出讓金=第二種土地出讓金+每年1%的地產(chǎn)稅的和的現(xiàn)值=每年5%的年租的和的現(xiàn)值。如果不等價(jià)，就一定有套利空間。那么在均衡條件下，第二種方式下征收的土地出讓金其實(shí)只有第一種的80%，還有20%其實(shí)是每年1%收入的資本化。也就是說，如果公開競爭性拍賣土地，土地需求者對(duì)土地的第二種土地出讓金的報(bào)價(jià)肯定要低于第一種。這對(duì)政府來說并不是一件高興的事情。有些房地產(chǎn)稅的支持者認(rèn)為房地產(chǎn)稅能增加地方政府財(cái)政收入，如果按照筆者的分析，可能并不是這么回事，政府的財(cái)政收入并沒有增加，相反，在短期反而會(huì)出現(xiàn)減少，因?yàn)楝F(xiàn)在土地出讓價(jià)格會(huì)降低20%，雖然政府可以以這個(gè)1%的土地稅為基礎(chǔ)發(fā)債獲得收入，但地方政府發(fā)債在我國得不到預(yù)算法的支持。

如果第二種方式中的稅率不是1%而是2%，那么這種方式下的土地出讓金相對(duì)于第一種會(huì)降低多少呢？會(huì)降低40%。如稅率升到3%，土地出讓金會(huì)降低60%；升到4%，降低80%。升到頂5%，那就和第三種年租制一樣，土地出讓金為0。也就是說，隨著稅率的提高，這塊土地的價(jià)格會(huì)逐漸降低。高到一定程度，這塊土地送給人也未必有人要，因?yàn)榻邮苷咭袚?dān)每年的地產(chǎn)稅。明白了這個(gè)道理，就知道房地產(chǎn)稅降低房價(jià)之說只是金融游戲。

我們得到的另一個(gè)結(jié)論是，現(xiàn)行的商品房的土地出讓金中其實(shí)已經(jīng)包含了地產(chǎn)稅。注意我在這里說的是地產(chǎn)稅而不是房產(chǎn)稅。今天全社會(huì)關(guān)注的房地產(chǎn)稅實(shí)際上是兩塊稅，一塊是房產(chǎn)稅，還有一塊是地產(chǎn)稅，合在一起才是真正意義上的房地產(chǎn)稅。居民在購買商品住房時(shí)支付了70年的土地出讓金，這個(gè)土地出讓金實(shí)際上包含了上述第二種支付方式中的地產(chǎn)稅。如果現(xiàn)在要求居民再支付地產(chǎn)稅，那實(shí)際上是重復(fù)征稅。要知道很多房地產(chǎn)稅的反對(duì)者也一直在指責(zé)房地產(chǎn)稅是重復(fù)征稅，但是這種指責(zé)一直不能令人信服。因?yàn)橹С终呷缳Z康、安體富等人也雄辯地表明，土地出讓金可以和房地產(chǎn)稅并行不悖，土地出讓金是政府作為土地所有者應(yīng)該獲得的收入，房地產(chǎn)稅是政府作為公共產(chǎn)品的提供者應(yīng)該獲得的收入。此種觀點(diǎn)在學(xué)術(shù)界很有市場也確實(shí)難以反駁。

究竟如何反駁土地出讓金和房地產(chǎn)稅是兩種性質(zhì)不同的收入可以并行不悖這種觀點(diǎn)呢？在筆者看來，其實(shí)賈康等人說的是第二種支付方式，在第二種支付方式下，政府一次性收入了70年的土地出讓金，同時(shí)要求使用者每年繳納地產(chǎn)稅。只不過在現(xiàn)實(shí)生活中，這種方式主要用于工商業(yè)用地。我國的工商業(yè)用地也是一次性繳納40-50年的土地出讓金，同時(shí)使用者每年繳納建筑物價(jià)值的1.2%（須做10%-30%的扣除）作為房產(chǎn)稅。由于建筑物的價(jià)值中包含了土地成本，實(shí)際上就土地而言，政府對(duì)工商業(yè)者收取的是兩筆錢，一筆是一次性的土地出讓金，第二筆是每年土地價(jià)值的1.2%作為地產(chǎn)稅。真正的問題在于，第二種方式的存在并不能否認(rèn)第一種方式。我國實(shí)際上對(duì)不同類型的用地采取了不同的出價(jià)方式，對(duì)居住用地，政府一次性收取了70年的土地使用權(quán)的價(jià)格，政府當(dāng)時(shí)并沒有說要開征住房房地產(chǎn)稅。居民房地產(chǎn)稅首次進(jìn)入社會(huì)大眾的視野是2003年的事情，而此時(shí)居住用地的拍賣已經(jīng)過去了十多年。

可能有人會(huì)說，政府在拍賣居住用地時(shí)并沒有白紙黑字說居住用地絕對(duì)不征房地產(chǎn)稅。確實(shí)如此。但也正因?yàn)槿绱?，居住用地才能獲得更高的土地出讓金。如果政府要求重新開征地產(chǎn)稅，也確實(shí)沒有任何力量能夠阻擋。但理有固然，而勢不必至。

按照筆者的觀點(diǎn)，現(xiàn)行的商品房的購買者由于已經(jīng)支付了70年的地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅如果要開征，這部分群體只能支付房產(chǎn)稅，而無需支付地產(chǎn)稅（筆者的這個(gè)觀點(diǎn)與劉志峰會(huì)長的觀點(diǎn)還是有所區(qū)別的）。對(duì)一二線城市來說，由于土地價(jià)格占到房價(jià)的70%左右，如果不征地產(chǎn)稅即使不考慮減免也會(huì)大幅降低稅收壓力；相反，對(duì)新房的購買者，直接在土地拍賣階段就申明購房者將來必須繳納房地產(chǎn)稅。這樣，以增量代替存量，漸進(jìn)改革減少?zèng)_擊。這種征收方式也就是俗稱的新房新辦法，老房老辦法。有些人認(rèn)為這種征收辦法是保護(hù)既得利益群體，這種指責(zé)其實(shí)是沒道理的。新房購買者相對(duì)于原有住房增加了一筆地產(chǎn)稅看似增加了負(fù)擔(dān)，但是在土地出讓階段出讓金的下降能顯著提高住房支付能力。當(dāng)然，對(duì)于那些期待以房地產(chǎn)稅來替代土地財(cái)政的人，確實(shí)希望落空了。這種征收方式下，地方政府在出讓土地時(shí)仍然能獲得一次性收入。并且一次性收入仍然是大頭。另外，在使用權(quán)到期后，地方政府確實(shí)有權(quán)再次獲得新的土地出讓金，只不過這時(shí)候的土地出讓金已經(jīng)是第二種支付方式下的土地出讓金。所以，沒有任何前置條件的自動(dòng)續(xù)期可能只是一種夢想。當(dāng)然，彼時(shí)政府可以給與優(yōu)惠條件與原住民。但那是另一個(gè)層面的問題。