陳晟

縱觀當(dāng)前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場形勢(shì)以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行的基調(diào)和思路，我們不禁要問，未來房地產(chǎn)行業(yè)變革將發(fā)生哪些變化？房地產(chǎn)行業(yè)的未來出路在哪里？房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對(duì)？對(duì)于上述問題，我們基于多年來的研究成果，特從以下十個(gè)方面來進(jìn)行思考。

一、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的粗放增量思維向精細(xì)存量思維轉(zhuǎn)變

中國經(jīng)濟(jì)30多年的高速增長，在很大程度上是靠能源資源的高投入、高消耗來拉動(dòng)的，有的甚至是以犧牲環(huán)境為代價(jià)的，這一粗放型發(fā)展模式雖為中國贏得了“制造大國”的稱號(hào)，但與可持續(xù)發(fā)展相悖，是沒有前途的，因此，轉(zhuǎn)變中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，使中國經(jīng)濟(jì)真正邁入可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)又好又快、健康發(fā)展成為了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的目標(biāo)。作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)也必需隨同經(jīng)濟(jì)從粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向依靠產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、商業(yè)模式創(chuàng)新和精細(xì)化管理，從粗放思維向精細(xì)存量思維轉(zhuǎn)變，無論是土地、人力資源、資金、房地產(chǎn)存量價(jià)值（150萬億）都不能是粗放的增量思考，而必須進(jìn)入存量激發(fā)和再利用的并重格局。當(dāng)前深圳、北京、廈門、福州、上海、大連、廣州、天津等城市的二手房已經(jīng)超過一手房的成交量，正式進(jìn)入存量房時(shí)代，2016年以來上海二手房成交量超過一手房2倍左右，2016年1-11月份，北京全市二手住宅的網(wǎng)簽總量已突破25萬套，達(dá)255339套，約為一手房成交量的4倍左右，該比例趕上甚至超過國外一些發(fā)達(dá)城市。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步專業(yè)化、規(guī)模化、集約化

房地產(chǎn)終究要回歸居住這一本質(zhì)，給老百姓蓋好房子需回到行業(yè)的本源。所謂好房子，就是長壽命、好性能、綠色低碳的房子。打造高品質(zhì)住房，需要培養(yǎng)長壽命房地產(chǎn)企業(yè)；而房企要實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，就必需走專業(yè)化、規(guī)模化、集約化發(fā)展之路，未來“大者恒大、強(qiáng)者恒強(qiáng)”將成為必然。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，TOP10房企銷售總額達(dá)到1.42萬億，市場占有率進(jìn)一步上漲，顯示出行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，恒大合約銷售額、合約銷售面積、合約銷售均價(jià)齊創(chuàng)歷史同期最高紀(jì)錄；2016年1-11月，Top100門檻值破百億，達(dá)到127億元，同比增加近50%；Top50門檻值達(dá)275億元，比2015年同期門檻值增加超百億；2016年全年銷售金額超千億的房企或?qū)⒊?0家。與2015年年7家千億房企相比增加近50%，行業(yè)集中度快速提升。

TOP10的集聚度、TOP100的集聚度繼續(xù)提高，單體企業(yè)的并購紛紛以大手筆示人，資本的聲音表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)局勢(shì)多變，來自各方力量的機(jī)謀角逐，使之成為中國企業(yè)史冊(cè)上濃墨重彩的一筆；截至2016年1-11月，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3488.5億元，萬科銷售金額則達(dá)到3413.6億元，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入規(guī)模為王時(shí)代，未來出現(xiàn)5000億的房地產(chǎn)公司不是沒有可能。

三、需求與產(chǎn)品從單一產(chǎn)品特色向多元化人本主義轉(zhuǎn)變

作為農(nóng)牧民族典型代表的華夏民族而言，買田蓋房、安居樂業(yè)、娶妻生子、代代相傳已經(jīng)成為流淌于我們血液中的深厚基因，也正是如此才會(huì)有“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”“斯是陋室，惟吾德馨”“我想要有一所房子，面朝大海、春暖花開”等詩句的廣為流傳。

正是文化使然，使得我國房地產(chǎn)的需求歷經(jīng)需求與產(chǎn)品從產(chǎn)品特色——利潤追求（高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債） ——人本主義（人的定問、人改變空間的價(jià)值、人的精神與共享需求）的一系列剛需——改善需求變化。2013-2015年間，大約60%的住宅被80后購置，婚房是主要的剛性需求。而“十三五”時(shí)期，全國20歲到29歲的人口總量在下降，房地產(chǎn)需求將會(huì)從剛性需求為主逐步轉(zhuǎn)向改善性需求為主。2006年上海人均居住面積15.5平方米，2015已達(dá)到35.3平方米，10年間增長了近1.3倍。青年公寓、養(yǎng)老房產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、聯(lián)合辦公全面開花。

四、新型城鎮(zhèn)化體現(xiàn)國家意志與方向

新型城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，是最大的內(nèi)需潛力所在，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿?，也是一?xiàng)重要的民生工程。2014年3月，中共中央、國務(wù)院聯(lián)合印發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，標(biāo)志著新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)上升為國家意志與方向。

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要支撐力量，但不同階段、不同區(qū)域的新型城鎮(zhèn)化存在較大的差異，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支撐作用不同。因此城市的選擇不是盲目的，而是基于特定研究方法、邏輯并選取系列判斷指標(biāo)如產(chǎn)業(yè)、人口、貨幣等而做出的科學(xué)選擇，分別判明一二三線城市以及特色小鎮(zhèn)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。城鎮(zhèn)化不僅僅是特大城市的城市化，而是城市群城市帶的要求，是一二三四線城市甚至特色小鎮(zhèn)的全面城鎮(zhèn)化。

五、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型成為城市發(fā)展配套商

經(jīng)過20多年的發(fā)展，國內(nèi)房企已經(jīng)完成了原始的資本積累，中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展又進(jìn)入了一個(gè)以城市新城區(qū)開發(fā)建設(shè)推動(dòng)城市群發(fā)展的歷史時(shí)期，需要城市開發(fā)商由以往的僅僅開發(fā)住宅、商業(yè)樓盤為主向建設(shè)城市綜合體轉(zhuǎn)型，向城市發(fā)展的配套商轉(zhuǎn)型。萬科、綠地、龍湖、首創(chuàng)置業(yè)、啟迪、北大資源、華夏幸福等一線開發(fā)商是城市發(fā)展配套領(lǐng)域中的佼佼者。

成為城市發(fā)展配套商是時(shí)下房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的變化需求。城市發(fā)展配套項(xiàng)目運(yùn)作流程跨越“土地一級(jí)開發(fā)”“二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)”和“三級(jí)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)”的項(xiàng)目整個(gè)生命周期，產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，不僅包含針對(duì)特定人群所開發(fā)的特定產(chǎn)品，如二孩房屋需求以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、青年WeWork、度假產(chǎn)品等，還包括開發(fā)改造升級(jí)和管理為對(duì)象的城市有機(jī)更新、資產(chǎn)管理為核心的辦公商業(yè)樓宇以及配套服務(wù)為核心的助老養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。

六、高地價(jià)是風(fēng)險(xiǎn)和陷阱

2016年是我國名副其實(shí)的地王年，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率“三高”地塊普遍出現(xiàn)在一二線城市，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場。 上市房企是最主要的“地王”制造者，其中不僅有融創(chuàng)這種一貫的激進(jìn)派，連萬科、綠地、招商等一向以穩(wěn)健見長的A股龍頭房企，也在今年頻頻制造“地王”，動(dòng)輒超過100%甚至400%的溢價(jià)率令人咋舌，房企這種不理性、不健康的拿地行為會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。

七、金融化是大勢(shì)所趨

房地產(chǎn)行業(yè)本身就帶有強(qiáng)烈的金融屬性。近年來，隨著金融體系、市場體系不斷規(guī)范與成熟，房地產(chǎn)的金融化漸成大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)金融化不僅僅限于開發(fā)商、運(yùn)營商方面，還涉及到房地產(chǎn)的全流通領(lǐng)域，包括上下游的供應(yīng)、流通、存量盤活、服務(wù)等方面。需要特別注意的是，從股權(quán)到項(xiàng)目，從資金到聯(lián)合開發(fā)，險(xiǎn)資正在以前所未有的速度和規(guī)模進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。截至2016年9月，險(xiǎn)資控股涉及的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司超過93家，占所有非保險(xiǎn)子公司數(shù)量（205家）的近半數(shù)。此外，互聯(lián)網(wǎng)金融、眾籌的創(chuàng)新也需要關(guān)注。房地產(chǎn)金融化這種趨勢(shì)要求地產(chǎn)企業(yè)更具有金融的思維，更具有駕馭金融工具的能力，而不能排斥和逃避。

與房地產(chǎn)金融化趨勢(shì)相伴的還有持有經(jīng)營物業(yè)有崛起的趨勢(shì)。在歐美發(fā)達(dá)國家，持有型物業(yè)一般占到物業(yè)總數(shù)的50%左右，而我國這一比例一直非常低。2014年，受到整體房地產(chǎn)市場低迷的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績普遍下滑，房企在謀求轉(zhuǎn)型過程中一度將持有物業(yè)作為贏利點(diǎn)，但后來隨著市場轉(zhuǎn)好，銷售型物業(yè)重回主導(dǎo)地位。時(shí)至今日，在房地產(chǎn)調(diào)控的催化下，房地產(chǎn)行業(yè)再度發(fā)生深刻變化，持有型物業(yè)對(duì)開發(fā)商的重要開始變得重要起來，持有經(jīng)營物業(yè)有崛起的趨勢(shì)，萬達(dá)、新城、寶龍、華潤、遠(yuǎn)洋都在加大實(shí)踐。

八、房地產(chǎn)資產(chǎn)化和人口格局變化

從絕對(duì)值來看，當(dāng)前北京、上海、深圳等特大一線城市的的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值已躋身國際高房價(jià)城市行列；從相對(duì)水平來看，資產(chǎn)價(jià)值則要遠(yuǎn)高于國際城市。從東京和紐約等城市房市發(fā)展脈絡(luò)來看，人口流入以及城鎮(zhèn)化率的高低都不足以支撐房價(jià)持續(xù)無上限的上漲。只要市場存在不控制的泡沫，泡沫破裂、房價(jià)下降就是確定事件，不確定的只是何時(shí)下降，目前的價(jià)格在接近世界城市的高位。

二線城市房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的提升取決于產(chǎn)城融合的力度和行政區(qū)劃的推動(dòng)，特色小鎮(zhèn)崛起但大部分三四線城市普遍疲軟。年度10萬億的銷售額，其中一半以上是有60個(gè)城市創(chuàng)造的，另外不到一半則是由600個(gè)城市貢獻(xiàn)的，因此，三四線城市競爭壓力在增大。在人口方面，特大城市、省會(huì)城市、中小城市、農(nóng)村目前還是2：2：1：5的格局，未來可能要變成2：4：2：2的格局，農(nóng)村超過一半的人口還要向城市集聚，而逆城市化趨勢(shì)還有待進(jìn)一步觀察。

九、低效工業(yè)用地是“金礦”

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，越來越多的人傾向于網(wǎng)購，傳統(tǒng)百貨商業(yè)日益遭受沖擊，不少城市的商辦物業(yè)存在過量，如佛山的人均商業(yè)面積已遠(yuǎn)超廣深，明顯存在局部過度開發(fā)的問題。但仍有不少客戶選擇投資實(shí)體商鋪，他們認(rèn)為“體驗(yàn)式購物”要比“感覺式購物”更靠譜。面對(duì)電商的沖擊，體驗(yàn)式消費(fèi)究竟還剩下多少，值得深思。

城市存量土地再開發(fā)已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)和發(fā)展的重點(diǎn)問題.為有效推動(dòng)該項(xiàng)工作，一線城市已經(jīng)率先從“城市更新”“低效用地再開發(fā)”等角度展開系列探索與創(chuàng)新。存量更新的土地的易轉(zhuǎn)換性進(jìn)一步壓制前景，低效工業(yè)用地的價(jià)值約為住宅用地的1/10，世界各國的數(shù)據(jù)是4/10，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，是名副其實(shí)的潛在金礦，而靠近城市農(nóng)村土地通過三權(quán)分置（所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)）也存在機(jī)會(huì)點(diǎn)。

十、傳統(tǒng)代理行業(yè)進(jìn)一步退化

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入買方市場，越來越多的開發(fā)商選擇自建銷售團(tuán)隊(duì)，各種營銷平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)電商層出不窮，不斷蠶食代理公司的市場份額和客戶資源。在這個(gè)過程中，無論代理商還是廣告公司，都是被顛覆和改造的對(duì)象。其中，傳統(tǒng)代理行業(yè)遭遇危機(jī)更大，很多代理巨頭也走上了謀求積極轉(zhuǎn)型的道路。

當(dāng)下中小型代理商在市場規(guī)則改變、代理行業(yè)資源與市場不斷向大品牌靠攏的背景下，面臨的生存窘境。因議價(jià)能力和發(fā)展規(guī)模均難以比拼品牌代理商，逆境求生，向IP的組織者、互聯(lián)網(wǎng)+的應(yīng)用者、行業(yè)服務(wù)細(xì)分者、資源的組織者以及資本管理者的方向裂變，尋求差異化發(fā)展便成了破局之路。