劉彥平

2017年，在穩(wěn)增長、去庫存、推進(jìn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展仍面臨諸多的不確定性。

一、2017年房企展望

1.房企購地將呈總體下降

綜合前期政策面和庫存狀況，預(yù)計(jì)2017年度的房企購地將出現(xiàn)分化。其中，一線城市和二線熱點(diǎn)城市的土地購置面積和成交量將有所增加，三四線城市的土地交易將會明顯下降。從房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗(yàn)判斷來看，從2017年年中開始，住房供應(yīng)量將增加，市場去化周期可能會進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格可能出現(xiàn)下調(diào)，熱點(diǎn)城市甚至可能出現(xiàn)個(gè)案大幅降價(jià)的現(xiàn)象。特別是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及“地王”板塊會面臨較大的降價(jià)壓力。伴隨去化進(jìn)展，2017年下半年的土地購置可能出現(xiàn)小幅回升。

房企融資規(guī)模將有所下降伴隨多項(xiàng)調(diào)控政策及監(jiān)管效果開始顯現(xiàn)，小規(guī)模房企可能會因無法交納足額土地出讓金而退出土地競買市場。此外，房企融資受高基數(shù)和政策打壓雙重影響，大戶型改善、投資性需求將受到顯著抑制。2017年度，一二線城市成交量可能出現(xiàn)20%以上的同比下滑。成交量萎縮，加之差別化住房信貸政策和個(gè)人住房貸款管理的加強(qiáng)，居民抵押貸款與預(yù)收款等也將隨之下降。房企融資管控有利于引導(dǎo)開發(fā)商和二手房買賣家的預(yù)期，維持金融穩(wěn)定，防止惡性泡沫。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的各種違規(guī)資金將大幅減少。

2.行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，市場預(yù)期偏悲觀

2017年，全國樓市將開啟新的盤整周期和市場冷靜期，房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速將出現(xiàn)回落，龍頭房企也將進(jìn)入整固期。重點(diǎn)公司銷售額大體與2016年持平，主流房企拿地仍將集中在一二線城市，且開發(fā)投資會更加謹(jǐn)慎，購房消費(fèi)投資也將明顯減少。隨著房地產(chǎn)市場“因城施策”“一城一策”的調(diào)控政策加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場累積的風(fēng)險(xiǎn)會進(jìn)一步凸顯，整體市場預(yù)期可能呈現(xiàn)較為悲觀的基調(diào)。

二、房企發(fā)展的政策建議

1.清查土地開發(fā)情況，促進(jìn)一二線城市土地釋放和住房開發(fā)

2016年以來，大量房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整布局和開發(fā)戰(zhàn)略，各類資金加速向一二線城市集聚，由于沒有在庫存分化的情況下“因城施策”，部分一二線城市出現(xiàn)房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象，導(dǎo)致市場恐慌和社會投機(jī)情緒高漲，“地王”頻現(xiàn)，大量信貸資金流向了房地產(chǎn)市場，三四線城市房地產(chǎn)市場則進(jìn)一步蕭條。

盡管一二線城市房地產(chǎn)銷售火爆，但由于城市土地供應(yīng)等條件限制，不能充分轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)投資增長，而三四線城市庫存壓力巨大，房地產(chǎn)投資難以為繼。因此，2017年度應(yīng)切實(shí)清查土地開發(fā)情況，制定精準(zhǔn)的因城施策調(diào)控及去化目標(biāo)。應(yīng)適當(dāng)增加一二線城市土地供應(yīng)和投資力度，確保行業(yè)活力及穩(wěn)增長的動(dòng)能。同時(shí)加快三四線城市的戶籍制度改革和新型城鎮(zhèn)化配套設(shè)施建設(shè)，鼓勵(lì)房企在文創(chuàng)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)建設(shè)中開辟新市場。

2.有序改革預(yù)售制度，優(yōu)化行業(yè)競爭生態(tài)

2016年5月，深圳在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革，引發(fā)行業(yè)關(guān)于商品房預(yù)售制度的討論。隨著房價(jià)飛漲、樓花炒賣、質(zhì)量糾紛、期房投訴等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，取消商品房預(yù)售制的討論和呼聲也越來越高。2016年2月發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，提出要大力推廣裝配式建筑。裝配式住宅的建設(shè)，從開工到竣工整體周期可以縮短1/3，讓業(yè)界看到現(xiàn)房銷售代替預(yù)售制的可能性。預(yù)售制度逐步退出舞臺的征兆顯現(xiàn)。通過部分城市試點(diǎn)探索，漸進(jìn)、有序地改革預(yù)售制度，應(yīng)該是大勢所趨。政策鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，一方面能夠確保施工的周期，提高開發(fā)能力門檻，進(jìn)而優(yōu)化行業(yè)競爭生態(tài)；另一方面，也能夠減少預(yù)售制度中所存在的種種弊端，比如質(zhì)量糾紛問題，開發(fā)商信譽(yù)問題、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)等。

3.嚴(yán)格規(guī)范并清查開發(fā)企業(yè)土地拍賣中的資金來源

房地產(chǎn)調(diào)控的本質(zhì)是抑制其投資品屬性，恢復(fù)其商品屬性。因此，有必要采取適當(dāng)監(jiān)管手段來遏制房價(jià)上漲過快，促使各類投資更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)部門。其中，銀行發(fā)放的夾層融資潛伏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，2016年以來不少民營房企借力“夾層融資”競逐“地王”，助推了地價(jià)的飆升，亟待在全國范圍內(nèi)嚴(yán)格規(guī)范并予以清查管控。

4.加強(qiáng)開發(fā)企業(yè)購地、開發(fā)、銷售的監(jiān)管

近年來，房地產(chǎn)市場亂象頻發(fā)，給行業(yè)發(fā)展帶來諸多消極影響。2016年8月以來，在加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理及規(guī)范開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為等方面，已出臺了若干政策，相關(guān)部門也展開力度空前的監(jiān)督和查處，收到了一定的成效。然而，未來仍應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)市場和企業(yè)經(jīng)營行為，在企業(yè)購地、開發(fā)、銷售和服務(wù)等各環(huán)節(jié)，形成嚴(yán)格的配套監(jiān)管體系。這對未來房企的規(guī)范經(jīng)營、有序競爭和行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，都具有重大意義。