譚明超

（貴陽四維工程測(cè)繪有限公司 貴州貴陽 550001）

1 引言

在我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記作為一項(xiàng)重要工作得到了政府有關(guān)部門的重視，房產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的重要組成部分，而房產(chǎn)測(cè)繪工作在房產(chǎn)登記過程中發(fā)揮著不容忽視的作用，因此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪工作進(jìn)行研究能夠更好地服務(wù)社會(huì)，有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

2 房產(chǎn)測(cè)繪主要內(nèi)容

房產(chǎn)測(cè)繪作為一項(xiàng)基礎(chǔ)的測(cè)繪工作，是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的重要組成部分。房產(chǎn)測(cè)繪原屬于地籍測(cè)量學(xué)的一部分，后獨(dú)立為房產(chǎn)測(cè)繪學(xué)。房產(chǎn)測(cè)繪是指運(yùn)用一定的測(cè)量技術(shù)、儀器及手段，通過測(cè)量工作和調(diào)查工作確定房屋面積、房屋位置、房屋權(quán)屬、房屋界限、房屋質(zhì)量、房屋數(shù)量和房屋現(xiàn)狀等，并通過文字、數(shù)據(jù)及圖片等形式體現(xiàn)測(cè)繪結(jié)果的工作。其中，以GPS、RS、GIS技術(shù)為核心的數(shù)字測(cè)繪技術(shù)是目前在房產(chǎn)測(cè)繪中最受歡迎的技術(shù)。

2.1 平面測(cè)繪

在房產(chǎn)測(cè)繪工作中，最主要的就是平面測(cè)繪工作，平面測(cè)繪的主要工作內(nèi)容是對(duì)房產(chǎn)的面積及設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，在此基礎(chǔ)上利用專業(yè)軟件對(duì)房產(chǎn)情況進(jìn)行建模，以直觀的方式展現(xiàn)房產(chǎn)的位置、高度等信息，允許相關(guān)人員以盡可能快的速度了解房產(chǎn)的總體概況。平面測(cè)繪普遍用于各種不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作，是業(yè)界最為流行的測(cè)繪方式。

2.2 信息調(diào)查

除了對(duì)房產(chǎn)情況進(jìn)行客觀描述外，房產(chǎn)測(cè)繪工作還要對(duì)房產(chǎn)的相關(guān)信息進(jìn)行記錄，這些信息將用于后期房產(chǎn)情況、產(chǎn)權(quán)歸屬等問題的調(diào)查工作，從另一個(gè)角度來看，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測(cè)繪工作，記錄相關(guān)信息可以有效保障房產(chǎn)所屬者的合法權(quán)益。

2.3 對(duì)比分析

房產(chǎn)測(cè)繪工作除了可以對(duì)單個(gè)房產(chǎn)的各類信息進(jìn)行調(diào)查記錄外，還可以將不同房產(chǎn)的信息進(jìn)行對(duì)比分析，為相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)排查工作提供便利，通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息的對(duì)比分析，還可以了解一個(gè)地區(qū)內(nèi)各個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況，為政府部門相關(guān)決策提供一定的參考。

3 房產(chǎn)測(cè)繪的意義

3.1 登記便捷

以往在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記工作時(shí)，往往需要消耗大量的人力和時(shí)間，工作進(jìn)展緩慢，效率低下，信息更新速度無法達(dá)到要求。而房產(chǎn)測(cè)繪工作將各個(gè)部門進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，能夠極大地簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記工作，提高不動(dòng)產(chǎn)登記的工作效率，降低錯(cuò)誤率，為工作人員和人民群眾提供便利條件。

3.2 信息透明

我國各地政府部門普遍實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記信息透明化，在這一前提下，房產(chǎn)測(cè)繪工作就有了更加重要的地位。這是由于房產(chǎn)測(cè)繪工作能夠?qū)Φ怯浽趦?cè)的不動(dòng)產(chǎn)的各種信息進(jìn)行審核，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)性、可靠性進(jìn)行快速、準(zhǔn)確的評(píng)估，準(zhǔn)確識(shí)別利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度開展的違法犯罪活動(dòng)，保障人民群眾的合法權(quán)益，提高政府公信力，支持并完善信息透明化機(jī)制。

3.3 結(jié)果統(tǒng)一

自不動(dòng)產(chǎn)的登記制度提出以來，我國已經(jīng)出臺(tái)并完善了許多關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)、規(guī)章制度等，但不動(dòng)產(chǎn)登記過程中經(jīng)常出現(xiàn)某些特殊情況，在對(duì)這些特殊情況進(jìn)行處理時(shí)，不同法律的規(guī)定存在一定出入，這可能會(huì)導(dǎo)致矛盾的產(chǎn)生。房產(chǎn)測(cè)繪工作的開展可以規(guī)避特定風(fēng)險(xiǎn)，在房產(chǎn)測(cè)繪工作中，不動(dòng)產(chǎn)登記行為將按照一定規(guī)則進(jìn)行排序編碼，這一舉措可以降低錯(cuò)誤率，并在一定程度降低引發(fā)各種矛盾的幾率，維持社會(huì)穩(wěn)定。

4 不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪案例

本文以我國某市某區(qū)測(cè)繪工作為例，探討不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用。

4.1 地區(qū)概況

該區(qū)位于某市東北部，相關(guān)概況如表1。

表1

該區(qū)作為試點(diǎn)地區(qū)，在全市率先開展房屋不動(dòng)產(chǎn)登記工作。該區(qū)房產(chǎn)測(cè)繪工作于2013年開展，于2015年完成，并建立了房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，準(zhǔn)確地記錄了該區(qū)房產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開展奠定了基礎(chǔ)。

4.2 房產(chǎn)測(cè)繪流程

（1）準(zhǔn)備階段：準(zhǔn)備階段包括人員培訓(xùn)及材料收集兩部分。

①專業(yè)人員對(duì)該區(qū)房產(chǎn)情況進(jìn)行走訪調(diào)查，針對(duì)房產(chǎn)特點(diǎn)制定房產(chǎn)測(cè)繪方案及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，組織測(cè)量人員進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)；

②在開展測(cè)繪工作前，對(duì)房屋的基本信息進(jìn)行收集匯總，建立數(shù)據(jù)庫對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲(chǔ)。

（2）外業(yè)查勘：外業(yè)查勘包括以下兩部分工作：

①信息采集。批量印發(fā)房產(chǎn)測(cè)繪現(xiàn)場(chǎng)查勘表，現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋基本信息進(jìn)行采集錄入；

②現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量：在房屋現(xiàn)場(chǎng)繪制房屋草圖，利用專業(yè)設(shè)備測(cè)量房屋尺寸并在草圖上予以標(biāo)注，對(duì)房屋存在的違規(guī)搭建現(xiàn)象進(jìn)行標(biāo)識(shí)。

（3）內(nèi)業(yè)計(jì)算：根據(jù)查勘信息，利用專業(yè)繪圖軟件繪制房屋結(jié)構(gòu)圖，計(jì)算房屋面積，生成房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告書。

（4）質(zhì)量審核：按相關(guān)流程將測(cè)繪報(bào)告書提交給上級(jí)部門檢查，確認(rèn)無誤后交由房產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行核實(shí)。

（5）成果備案：將房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告書上交至管理部門進(jìn)行備案。

4.3 房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的應(yīng)用

（1）房產(chǎn)測(cè)繪可以提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)分析，房屋所有者可以通過在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息平臺(tái)上申請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪來得到房產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)信息，在發(fā)生房產(chǎn)糾紛時(shí)保障自身權(quán)益。

（2）對(duì)于消費(fèi)者來說，房產(chǎn)測(cè)繪可以為消費(fèi)者提供準(zhǔn)確的住房數(shù)據(jù)，也使相關(guān)信息作為房產(chǎn)交易的主要依據(jù)而被登記在案，有效的保證了消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（3）在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中，房產(chǎn)測(cè)繪可以提供更加專業(yè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)可以為房地產(chǎn)開發(fā)商的決策提供依據(jù)，并且在房屋的建等過程中有效的避免浪費(fèi)，使面積與建筑材料的利用率得到提高。

（4）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的最終目的就是建立全國范圍的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)字信息平臺(tái)。房產(chǎn)測(cè)繪在為房地產(chǎn)行業(yè)提供服務(wù)的同時(shí)，也為城鎮(zhèn)規(guī)劃、城市建設(shè)等提供有關(guān)數(shù)據(jù)和信息。在政府規(guī)劃中，房產(chǎn)測(cè)繪可以為政府規(guī)劃部門提供有價(jià)值的參考。房產(chǎn)測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記上的應(yīng)用有助于政府部門有效、準(zhǔn)確、經(jīng)濟(jì)地進(jìn)行城市建設(shè)與城鄉(xiāng)規(guī)劃，使城鄉(xiāng)建造工作順利進(jìn)行。

（5）由于房產(chǎn)測(cè)繪工作信息源多、涉及范圍廣、內(nèi)容復(fù)雜，可以為現(xiàn)代化城市的建立提供更多有用的地理信息，有助于地理信息系統(tǒng)的建立。

5 不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪前景

隨著房產(chǎn)測(cè)繪工作的發(fā)展，國家相繼頒布實(shí)施了一系列法規(guī)來規(guī)范市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的規(guī)范與管理，引導(dǎo)行業(yè)更好發(fā)展。這些法律法規(guī)在一定程度上提高了我國房產(chǎn)測(cè)繪的現(xiàn)代化進(jìn)程，可見房產(chǎn)測(cè)繪有著良好前景。而房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的有機(jī)結(jié)合必將大放異彩，房產(chǎn)測(cè)繪可與現(xiàn)代化互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)相結(jié)合，在已建立的數(shù)據(jù)信息平臺(tái)中實(shí)現(xiàn)全國范圍內(nèi)房產(chǎn)信息的儲(chǔ)存與共享，從而使政府對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的查重率的調(diào)查更加方便。

6 結(jié)束語

現(xiàn)階段房產(chǎn)測(cè)繪工作已經(jīng)對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生了相當(dāng)大貢獻(xiàn)，并且在很大程度上影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房產(chǎn)測(cè)繪的有機(jī)結(jié)合，在各個(gè)領(lǐng)域都有著廣闊的應(yīng)用及發(fā)展空間，必將為我國日后不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開展提供堅(jiān)強(qiáng)有力的技術(shù)保障。

[1]楊勝兵.不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用探討[J].建材與裝飾，2018（03）：242～243.

[2]馮燕芬，鄶長明，宋鵬.不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用和前景[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（12）：48.

[3]趙海云.房產(chǎn)面積識(shí)別技術(shù)與應(yīng)用研究[D].武漢大學(xué)，2009.