周月明

在不少房企攻城略地、靠高周轉(zhuǎn)模式大力擴(kuò)張的過(guò)去幾年，浙江房企嘉凱城的發(fā)展卻似乎并不太順利。自2014年以來(lái)，其營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)連續(xù)4年下滑，凈利潤(rùn)在2015年也曾巨虧26.84億元。

5月底，嘉凱城因收到深交所問(wèn)詢(xún)函，再次引起投資者關(guān)注。那么，嘉凱城因何被問(wèn)詢(xún)，又如何回應(yīng)？值得注意的是，雖然營(yíng)收下滑，但公司在2016年、2017年的凈利潤(rùn)卻扭虧為盈，分別為2.73億元、18.93億元，增長(zhǎng)迅速。這又是如何做到的？

近日，《投資者報(bào)》記者就上述問(wèn)題致函致電該公司，有位劉姓負(fù)責(zé)人稱(chēng)，將查看采訪提綱，但截至發(fā)稿記者并未得到回應(yīng)。

扭虧為盈

嘉凱城目前主要經(jīng)營(yíng)區(qū)域是杭州和上海，重點(diǎn)拓展長(zhǎng)三角的主要二三線城市。在杭州，公司有杭州城市之光與杭州名城博園兩個(gè)項(xiàng)目；在湖州與張家港，公司有湖州龍溪翡翠項(xiàng)目與張家港城市之光項(xiàng)目。

據(jù)公司2017年財(cái)報(bào)，其營(yíng)業(yè)收入12.59億元，同比下滑59%，凈利潤(rùn)為18.93億元，同比增長(zhǎng)593%。為何會(huì)出現(xiàn)增利不增收的情況呢？

值得注意的是，截至2017年前三季度，嘉凱城的虧損還在持續(xù)擴(kuò)大，虧損達(dá)到9.9億元。

那么為何在短短一個(gè)季度的時(shí)間，嘉凱城就做到扭虧為盈？記者查閱公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，這主要是由于嘉凱城轉(zhuǎn)讓子公司武漢巴登城100%股權(quán)獲得的收益。而且，公司2016年凈利潤(rùn)開(kāi)始扭虧為盈也主要源于非經(jīng)常性損益。2016年非經(jīng)常性損益對(duì)凈利潤(rùn)的影響金額約為23.57億元，2017年則達(dá)38.1億元。

2017年12月19日，嘉凱城發(fā)布公告顯示，武漢巴登城已完成工商變更登記手續(xù)，恒大旅游全資子公司廣東貿(mào)琪投資有限公司以56億元的掛牌價(jià)競(jìng)得武漢巴登城100%股權(quán)，嘉凱城不再持有武漢巴登城公司股權(quán)。而對(duì)于這56億元款項(xiàng)，嘉凱城曾表示，到賬后主要用于償還公司借款。

不過(guò)，連續(xù)兩年靠非經(jīng)常性損益扭虧為盈，之后嘉凱城將何去何從？值得投資者繼續(xù)關(guān)注。

截至2017年底，嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債率為78.4%，此外，雖然賣(mài)掉子公司扭虧為盈，但日常經(jīng)營(yíng)造血能力仍然不足。2017年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為-26.64億元，同比下滑219%。截至6月15日，嘉凱城股價(jià)5.18元，市盈率4.1倍。

此外，嘉凱城與其控股股東恒大的關(guān)系也備受投資者關(guān)注。2016年 4月24日，恒大地產(chǎn)集團(tuán)正式公告宣布，確定以3.79元/股從浙商集團(tuán)、杭鋼集團(tuán)、國(guó)大集團(tuán)收購(gòu)嘉凱城約9.52億股股份，占嘉凱城集團(tuán)已發(fā)行股本總額約52.78%，總代價(jià)約為人民幣36.09億元。

不過(guò)，不到一年，2017年2月6日，恒大地產(chǎn)又宣布與廣州凱隆簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將手中持有的嘉凱城52.78%的股份全部轉(zhuǎn)讓給恒大地產(chǎn)的控股股東廣州凱隆，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為62.18億元。

對(duì)于此次轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝿P城曾于公告中表示，公司與控股股東及實(shí)際控制人所控制的下屬公司恒大地產(chǎn)，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，公司控股股東及實(shí)際控制人分別做出避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的承諾，在2019年7月31日前解決與嘉凱城之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

嘉凱城將結(jié)合控股股東及實(shí)際控制人的承諾，推動(dòng)解決與控股股東、實(shí)際控制人及其控制的企業(yè)間在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

此前恒大舉牌嘉凱城曾被認(rèn)為是將嘉凱城作為重回A股的重要?dú)べY源，雖然為避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)后又轉(zhuǎn)讓給控股股東，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并不影響恒大對(duì)嘉凱城的部署。業(yè)內(nèi)人士曾稱(chēng)，“嘉凱城股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)售應(yīng)該只是一個(gè)過(guò)渡，未來(lái)恒大剝離嘉凱城地產(chǎn)業(yè)務(wù)的可能性較大，將嘉凱城定位為非地產(chǎn)類(lèi)主體，這樣更加有利于整個(gè)恒大的戰(zhàn)略發(fā)展?！?h3>遭深交所問(wèn)詢(xún)

雖然恒大地產(chǎn)已將嘉凱城股權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己的控股股東，但今年恒大斥資56億元買(mǎi)嘉凱城子公司的這筆交易，仍令嘉凱城遭到了深交所是否有關(guān)聯(lián)交易的問(wèn)詢(xún)。

據(jù)公開(kāi)資料，2010年7月嘉凱城以2.85億元從廣東恒豐和深圳恒豐手中獲得武漢巴登城51%股權(quán)，2017年4月，嘉凱城再斥資9.2億元收購(gòu)武漢巴登城余下49%的股權(quán)。

而在完成股權(quán)收購(gòu)3個(gè)月后，嘉凱城擬以不低于30.39億元價(jià)格轉(zhuǎn)讓武漢巴登城100%股權(quán)。但是，短短幾個(gè)月后，嘉凱城就以56億元轉(zhuǎn)讓了武漢巴登城。

針對(duì)此情況，深交所在問(wèn)詢(xún)函中提及，要求對(duì)嘉凱城收購(gòu)武漢巴登城49%股權(quán)后短時(shí)間內(nèi)又高溢價(jià)將其100%轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方的交易背景、交易目的，是否存在其他利益安排，是否存在向上市公司輸送利益的情況進(jìn)行披露。

對(duì)此，嘉凱城在6月8日回復(fù)表示，“收購(gòu)武漢巴登城股權(quán)多年未能獲得收益，希望收回前期投資順利退出。通過(guò)產(chǎn)交所掛牌轉(zhuǎn)讓巴登城100%股權(quán)主要是在積極響應(yīng)國(guó)家‘去庫(kù)存、防風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控目標(biāo)，積極推動(dòng)存量資產(chǎn)整合力度以提升經(jīng)營(yíng)基本面的背景之下實(shí)施的。此次交易目的是為了立足公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，同時(shí)加快存量去化、增強(qiáng)流動(dòng)性以?xún)?yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的考慮。”

而關(guān)于前后兩次交易涉及評(píng)估報(bào)告的評(píng)估情況以及兩次交易之間項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)價(jià)格變化情況等因素，嘉凱城方面表示，“兩次交易價(jià)格存在重大差異主要是因?yàn)槲錆h房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷2017年2月春節(jié)的休憩期，供應(yīng)、成交及房?jī)r(jià)均出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。兩次交易均不存在其他利益安排，不存在向上市公司輸送利益的情況?！?/p>

此外，除了子公司短期內(nèi)溢價(jià)過(guò)高，嘉凱城銷(xiāo)售費(fèi)用大降也受到問(wèn)詢(xún)。

據(jù)嘉凱城發(fā)布的2017年年報(bào)顯示，當(dāng)年公司銷(xiāo)售費(fèi)用為5906.7萬(wàn)元，同比減少59.48%，在年報(bào)中，公司稱(chēng)原因是當(dāng)年嚴(yán)格控制銷(xiāo)售費(fèi)用及銷(xiāo)售收入大幅減少所致。但此解釋相對(duì)簡(jiǎn)略，后據(jù)嘉凱城回復(fù)問(wèn)詢(xún)稱(chēng)：“2016年和2017年嘉凱城銷(xiāo)售費(fèi)用差異主要由8個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)成，其中無(wú)錫財(cái)富中心、新江灣城市之光、杭州名城博園、塘棲城市客廳4個(gè)項(xiàng)目2017年度較2016年度銷(xiāo)售額減少，相應(yīng)需要支出的銷(xiāo)售費(fèi)用亦大幅降低。嘉善嘉業(yè)陽(yáng)光城、張家港城市之光和杭州城市之光3個(gè)項(xiàng)目2017年投入的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用較2016年減少。同時(shí)，2016年底嘉凱城將青島嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“青島嘉凱城”）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)（青島）置地有限公司，該項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用并未體現(xiàn)在2017年的銷(xiāo)售費(fèi)用中。”