梁振

摘 要：京津冀一體化為相對落后的承德地區(qū)帶來了許多機(jī)遇，帶動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有效地促進(jìn)承德地區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，但是京津冀一體化也給承德房地產(chǎn)市場帶來了挑戰(zhàn)，它催生了大量的短期投資行為與投機(jī)性需求，對承德房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成了威脅。本文總結(jié)京津冀一體化背景下承德房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的現(xiàn)狀，為承德地區(qū)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展提出一些建議。

關(guān)鍵詞：京津冀一體化；承德；房地產(chǎn)

2015年，中央政治局審議通過了《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，“京津冀一體化”進(jìn)入全面實(shí)施階段。2017年，國家級重大戰(zhàn)略規(guī)劃京津冀協(xié)同發(fā)展進(jìn)入提速階段。京沈高鐵即將開通，承德將進(jìn)入環(huán)北京一小時交通圈。而承德市作為一座四線小城，在“京津冀一體化”體系中的定位是生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，京津冀一體化對承德有何影響，淺述“京津冀一體化”下承德房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。

一、承德房地產(chǎn)主要運(yùn)行情況

（一）房地產(chǎn)投資明顯增長

2017年，房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資152.9億元，同比上漲12%。其中：住宅投資109.5億元，同比增長12%，占全部房地產(chǎn)業(yè)投資的71.6%；商業(yè)用房投資27.4億元，同比增長11.9%。

（二）新開工面積擴(kuò)大

房屋施工面積1527.4萬平方米，同比上漲5.4%。其中：住宅施工面積1134.4萬平方米，同比上漲2.2%，商業(yè)用房施工面積208.6萬平方米，同比上漲10.2%。新開工面積420萬平方米，同比上漲20.5%，其中，住宅新開工面積284.3萬平方米，同比增長13.4%，占全部新開工面積的67.7%，商業(yè)用房新開工面積70.7萬平方米，同比上漲33.5%。

（三）企業(yè)資金充裕

2017年，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際到位資金236.8億元，同比上漲25.0%。其中：國內(nèi)貸款32.9億元，同比增長48.2%；自籌資金90.1億元，同比下降5.1%；定金及預(yù)收款43.5億元，同比增長37.5%；個人按揭貸款20.9億元，同比增長22.0%。

二、房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn)及問題

（一）資本涌入加劇

相比其他投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場具有高預(yù)期回報率、回收周期短和低風(fēng)險性等特征。資本系統(tǒng)都樂于向房地產(chǎn)商及購房者投放貸款，從而加強(qiáng)了房地產(chǎn)的融資能力。從資金來源看，本年國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款和個人按揭貸款均大幅上升，分別為32.9億元、43.5億元和20.9億元，增長48.2%、37.5%和22.0%，占實(shí)際到位資金的13.9%、18.4%和8.8%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金236.8億元，同比上漲25.0%，大量資金涌入房地產(chǎn)企業(yè)。作為環(huán)北京限購圈中最晚限購的城市，大量炒房資金涌入承德房市，進(jìn)一步加大了承德房企的資金儲備。

（二）房價高位運(yùn)行

房地產(chǎn)具有較好的保值增值的功能，其投資屬性在房價上漲中不斷放大。據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截止17年12月份承德市住宅平均價格為9258元/㎡，同比上漲38.3%。房地產(chǎn)投資投機(jī)因素會產(chǎn)生大量的概念供給，通過炒作概念、夸大區(qū)位優(yōu)勢，導(dǎo)致房價大幅增長的局面。承德作為環(huán)北京限購圈中最晚限購的城市，大量炒房資金涌入，抬高房價，當(dāng)?shù)鼐用癖凰藥樱L(fēng)買房，致使承德房價在17年6月達(dá)到頂峰，承德市住宅平均價格為9819元/㎡，同比增長58.9%，此后一直保持高位運(yùn)行。房企資金充裕，實(shí)際到位資金是完成投資的1.55倍，基本不存在因資金壓力下調(diào)房價的可能。并有“京津冀一體化”進(jìn)程的推進(jìn)，京沈高鐵即將開通等利好因素，房價高位運(yùn)行的態(tài)勢一段期內(nèi)不會發(fā)生改變。

（三）人口紅利消退

人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)變化直接影響當(dāng)前及未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢。近年北京清除了大量城市違章建筑和產(chǎn)業(yè)外遷，在這種情況下，使得周邊三四線城市人口也出現(xiàn)流入，還有部分務(wù)工人員返鄉(xiāng)養(yǎng)老，但是從整體上看，人口流動趨向二線城市，二線城市相比于三四線擁有更好的生活資源和更多的發(fā)展空間，這一趨勢在短期內(nèi)不會發(fā)生改變，未來年輕人仍然會選擇加入二線城市而不是返回家鄉(xiāng)。承德市作為一座四線城市，與周邊京、津、唐地區(qū)相比，承德市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，居民收入偏低，能夠提供的就業(yè)崗位數(shù)量與層次相對不足，造成以年青人為主體的人口凈流失。2017年末，承德市戶籍人口380.2 萬人，比上年末減少3.1 萬人，同期常住總?cè)丝?56.5萬人，較上年增加3.32萬人，增速為0.94%，比戶籍人口少23.7萬人，是河北省人口凈流出最嚴(yán)重的設(shè)區(qū)市之一，且15-59歲勞動力資源人口占常住人口的64.26 %，比上年下降0.74個百分點(diǎn)。由人口帶來的住房剛性需求減退。

（四）房市需求衰退

雖有“京津冀一體化”進(jìn)程的推進(jìn)，京沈高鐵即將開通等利好因素，但繼承德限購令等一系列政策出臺后，承德房市主要面對的是當(dāng)?shù)鼐用?。?dāng)?shù)鼐用袷杖肫?，購買力有限，人口增長緩慢，房市火爆過后，實(shí)際上透支了未來很長一段時間的購房需求，是以短期內(nèi)承德房市將進(jìn)入“需求衰退期”。從數(shù)據(jù)上看，2017年承德均人均可支配收入17755元，比全國、北京市、河北省分別低8219元、39475元、3729元，位于全省末位，對比承德高位運(yùn)行的房價，當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力有限，在購買房產(chǎn)后很長時間內(nèi)沒有再次購買的能力。

三、對承德房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議

（一）借助“京津冀一體化”的東風(fēng)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歸根到底就是錢和人的問題。現(xiàn)應(yīng)借助“京津冀一體化”的東風(fēng)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，在京津冀協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)移承接上，吸收京津冀在人才、科技投入、發(fā)展水平、創(chuàng)新能力和資源稟賦等方面的優(yōu)勢，將引進(jìn)積極培育、大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和促進(jìn)新舊動力加快轉(zhuǎn)換緊密融合。盡快把“十大綠色產(chǎn)業(yè)”打造成為承德的支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，同時將對接京津產(chǎn)業(yè)發(fā)展引進(jìn)的項目做大、做優(yōu)，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模，從根本上保障房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

（二）發(fā)揮好政策調(diào)控與市場干預(yù)的雙向調(diào)節(jié)作用。

政策是影響供需預(yù)期的主導(dǎo)因素，保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，需要一整套穩(wěn)定持續(xù)的政策體系。對供給與需求的雙向限制，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，不僅對抑制房地產(chǎn)過熱起到了積極作用，同時對經(jīng)濟(jì)發(fā)展也起到了現(xiàn)實(shí)影響，以保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。要強(qiáng)化市場調(diào)節(jié)，政府應(yīng)同時具備市場手段，通過積累一定量的物業(yè)資源，調(diào)節(jié)市場供給量，主動形成新的市場干預(yù)，轉(zhuǎn)變單一政策調(diào)控的工作機(jī)制。

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