蔣億雯

（上海華楓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，上海 201209）

隨著房地產(chǎn)不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了白銀時(shí)代，項(xiàng)目越來(lái)越復(fù)雜、地越來(lái)越難以獲得、資金鏈越來(lái)越緊張，房地產(chǎn)融資的重要性與日俱增。目前，國(guó)家相關(guān)部門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓更加嚴(yán)格，在金融政策方面尤為明顯。金融市場(chǎng)的發(fā)展、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的穩(wěn)定性，都對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有重要的影響作用。若經(jīng)濟(jì)下滑，并且市場(chǎng)需求出現(xiàn)不足狀況時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨嚴(yán)重的資金鏈斷裂的危機(jī)。原本房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺就是常象，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)大、資金鏈條不穩(wěn)的情況下，便更需要尋求更好的資金管理方式，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尋求新的發(fā)展途徑。然而縱觀當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資管理這一塊，仍然面臨很大的問(wèn)題。內(nèi)部資金管理方式的缺陷、管理人員能力的不足、制定管理政策的不全面等，直接阻礙了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。加之外部客觀因素的影響，例如信貸政策不健全、資本市場(chǎng)門(mén)檻高、金融環(huán)境不利等等，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資也造成了相當(dāng)大的影響。因此，如何有效管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金，為企業(yè)的融資提供正確的發(fā)展方向，是本文的主要研究要點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)資金密集型的行業(yè)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目少則幾億多則幾十上百億的投資，資金對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是重中之重?？v觀整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資發(fā)展，大致經(jīng)歷過(guò)如下幾個(gè)階段：2009年以前，是以IPO為主的融資渠道。2009年到2014年，股權(quán)融資受限，非標(biāo)興起。2015、2016年，債券融資迅速增長(zhǎng)。2017年以后，房地產(chǎn)融資收緊，回歸銀行貸款和房地產(chǎn)信托。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金供求有明顯的矛盾存在。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，通常需要經(jīng)過(guò)土地獲取、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、交付等階段，涉及的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)需要大量的資金支撐。然而，就目前房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀而言，其融資渠道狹窄單一，難以承受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金需求。盡管目前已有多種融資方式出現(xiàn)，包括股票、債券、銀行信貸、自有資金、供應(yīng)鏈融資、ABS等。但目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資，85%以上都是依靠銀行信貸方式。在金融去杠桿的背景下，房地產(chǎn)信貸開(kāi)始收緊，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出。因此，過(guò)于依賴銀行信貸，容易給房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈帶來(lái)不利影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高

房地產(chǎn)項(xiàng)目資金耗費(fèi)量巨大，無(wú)論是從投資或是融資方面，都是巨大的資金消耗。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度依賴銀行貸款，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的凈負(fù)債率普遍較高，據(jù)統(tǒng)計(jì)平均凈負(fù)債率在70%左右，大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率普遍高于平均水平，償債壓力巨大。同時(shí)，隨著近幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的不斷加碼，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷頻出，房地產(chǎn)企業(yè)處于一種巨大的不確定性中，項(xiàng)目一旦受到調(diào)控的影響，出現(xiàn)滯銷情況，則資金周轉(zhuǎn)必定出現(xiàn)問(wèn)題，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，就很容易陷入資不抵債，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾的境地。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資成本較大

目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資成本問(wèn)題比較嚴(yán)峻。資金需求量大，但資金受限嚴(yán)重，并且融資成本過(guò)高。據(jù)報(bào)道，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本達(dá)到12%。自從2017年開(kāi)始，房地產(chǎn)通過(guò)債市融資的成本便開(kāi)始增大。有房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員表示，其公司短期融資利率越來(lái)越高，達(dá)到12%。除了短期融資，長(zhǎng)期的融資利率也逐步攀升。目前5年期銀行貸款利率普遍超過(guò)5%，比基準(zhǔn)利率提高了將近2-3成。除此之外，在進(jìn)入2017年四季度后，房地產(chǎn)融資利率更是加快速度提升。一些比較大型的房地產(chǎn)企業(yè)，其承受的融資利率將近有5%，而對(duì)于那些中小型企業(yè)，其融資成本需要承受6%-9%。越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)因融資成本過(guò)高而苦不堪言，承受的資金壓力過(guò)大，而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度越來(lái)越大。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)融資市場(chǎng)管理制度不完善

當(dāng)前的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)制度尚不完善，尤其在融資方面，沒(méi)有形成完整的管理體系。沒(méi)有完善市場(chǎng)管理制度的支撐，將會(huì)嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與創(chuàng)新。首先，在沒(méi)有針對(duì)性政策管理的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)主體單位之間，容易缺乏一致性和協(xié)調(diào)性。各主體逐漸相互合作及操作存在困難，將會(huì)間接影響到房地產(chǎn)投資活動(dòng)、融資渠道的正常展開(kāi)。其次，房地產(chǎn)政策更新不及時(shí)，也會(huì)一定程度上影響到項(xiàng)目的開(kāi)展。例如，房地產(chǎn)基金出現(xiàn)初始，便廣受房地產(chǎn)市場(chǎng)青睞。然而，關(guān)于此項(xiàng)基金的最關(guān)鍵的政策條文尚未出臺(tái)。因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融創(chuàng)新時(shí)，沒(méi)有任何政策依據(jù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)也無(wú)法正常應(yīng)用此基金項(xiàng)目。再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)管理制度的不完善，不僅會(huì)造成銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期不準(zhǔn)確，還會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道困難、資金短缺。

二、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資管理的策略

（一）擴(kuò)寬融資渠道

針對(duì)房地產(chǎn)資金渠道單一問(wèn)題，可通過(guò)采用傳統(tǒng)、創(chuàng)新、多種金融工具組合方式，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)寬融資渠道。針對(duì)不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)資金的需求量也不同。需要對(duì)具體開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析，再結(jié)合不同金融工具引入資金流。首先，適當(dāng)放寬股票融資的限制，提高企業(yè)權(quán)益融資的比例，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。其次，完善債券市場(chǎng)，降低準(zhǔn)入門(mén)檻，放寬限制條件，增加長(zhǎng)期債券的額度，有效降低企業(yè)短期資金壓力。再次，完善資產(chǎn)證券化相關(guān)法律法規(guī)，整合資源優(yōu)化配置，充分利用現(xiàn)有的有限資源，達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)最大化的目的。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，積極和供應(yīng)商溝通，協(xié)調(diào)各方資源，利用供應(yīng)鏈融資，解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金壓力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)實(shí)際資金需求，以及自身企業(yè)的特點(diǎn)，拓展多融資渠道。任何一種融資渠道應(yīng)用價(jià)值都不同，在對(duì)抗金融抗風(fēng)險(xiǎn)方面各有所長(zhǎng)，企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際需求有所選擇。

（二）減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格控制凈負(fù)債的比例，合理安排債務(wù)與權(quán)益的關(guān)系，降低對(duì)銀行信貸的高度依賴，擺脫單純靠自有資金和銀行貸款的融資模式，根據(jù)自身的資本情況、融資能力、運(yùn)營(yíng)能力、獲利能力，尋求多元化的融資途徑，綜合確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，實(shí)行全面預(yù)算管理，對(duì)項(xiàng)目全周期資金進(jìn)行全程控制，加大預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部制度，保障預(yù)算計(jì)劃的有力執(zhí)行，保證資金使用效率的最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。同時(shí)，把握國(guó)家的宏觀政策走勢(shì)，理解國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的調(diào)控政策內(nèi)涵，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資方向，擺脫舊的經(jīng)營(yíng)模式，與時(shí)俱進(jìn)開(kāi)拓創(chuàng)新，提高產(chǎn)品的不可替代性，提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，增加抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）降低融資成本

融資成本是企業(yè)為籌集資金而付出的代價(jià)，是資金使用者支付給資金所有者的報(bào)酬。融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)成正比的，融資風(fēng)險(xiǎn)越大、融資成本越大。一般而言融資成本從小到大，排列依次為：國(guó)債、金融債、短期融資券、ABS、企業(yè)債、銀行貸款、股票、股權(quán)私募。一家公司不可能只采用一種融資方式，通常是兩種或兩種以上的融資方式結(jié)合使用，通常而言，股權(quán)融資的成本大于債權(quán)融資的成本，加大債務(wù)的融資比例能使公司整體的融資成本下降，但當(dāng)債務(wù)比例達(dá)到并超過(guò)一定比例時(shí)，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大，從而使得整體的融資成本不降反升，這就需要通過(guò)分析自身的情況合理選擇融資方式組合，從而達(dá)到公司整體資本成本最低、資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)。

（四）完善融資制度

當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，很多融資相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全。建立完善的融資法律法規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邁進(jìn)的必經(jīng)之路。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)涉及的主體眾多，其中融資問(wèn)題關(guān)系到各主體的經(jīng)濟(jì)利益，尤其是資金提供方和資金需求方之間的利益問(wèn)題。因此，必須完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)，通過(guò)有效的政策手段，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資形式和內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范性管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的引導(dǎo)及監(jiān)管。具體而言，首先需要針對(duì)法律法規(guī)缺失的房地產(chǎn)資金領(lǐng)域，建立健全的法律法規(guī)。需要根據(jù)實(shí)際資金投入?yún)^(qū)域的特點(diǎn)，有針對(duì)性立法，避免違規(guī)資金使用行為的發(fā)生。其次，在保證融資行為正常進(jìn)行的情況下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化需要，適當(dāng)調(diào)整法律條例。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展極其迅速，發(fā)展過(guò)程中每階段面臨的挑戰(zhàn)與機(jī)遇都有較大差異。過(guò)去市場(chǎng)中使用的法律條例，不一定能跟上當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境變化的需求。因此，需要審時(shí)度勢(shì)進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)法律條例與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的匹配，才能為房地產(chǎn)投資、融資各方提供更良好的資金環(huán)境，才能更好地發(fā)揮其應(yīng)有的引導(dǎo)與監(jiān)管職能。

三、結(jié)語(yǔ)

總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)重要行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展離不開(kāi)資金的支撐。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資問(wèn)題仍較突出，國(guó)家實(shí)行管理與整頓的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身也需不斷加強(qiáng)融資創(chuàng)新，做好項(xiàng)目可行性研究。只有當(dāng)控制好融資業(yè)務(wù)，才能更好地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金結(jié)構(gòu)，從而獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。以上較深入地分析了我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資方面面臨的現(xiàn)狀和問(wèn)題，并提出了若干個(gè)有效的管理策略，可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理提供參考和借鑒。