尹邦昊

摘要：在高房?jī)r(jià)的影響下，城市住房問(wèn)題凸顯，住房是四大民生問(wèn)題之一，對(duì)此國(guó)家尤為重視解決城市的住房問(wèn)題。公租房是住房保障體系的重要組成部分，發(fā)展公租房對(duì)緩解城市住房問(wèn)題發(fā)揮著哪些作用，這是各界學(xué)者關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)課題。對(duì)此，本文采用文獻(xiàn)參考法、舉例分析法對(duì)這個(gè)課題展開(kāi)探討，首先論述當(dāng)下我國(guó)城市存在的住房問(wèn)題，進(jìn)而論述公租房對(duì)緩解城市住房問(wèn)題發(fā)揮的作用，最后對(duì)公租房的改進(jìn)提出了建議，望對(duì)發(fā)展公租、完善我國(guó)住房保障體系有所裨益。

關(guān)鍵詞：公租房；城市住房問(wèn)題；保障房

房地產(chǎn)是現(xiàn)階段社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，也是政府要重點(diǎn)解決的社會(huì)民生問(wèn)題之一，在2018年全國(guó)人大的國(guó)務(wù)院對(duì)政府工作報(bào)告中，提出了“購(gòu)租并舉的住房制度，遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，并強(qiáng)調(diào)要“繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房”?？梢?jiàn)公租房是國(guó)家構(gòu)建“購(gòu)租并舉住房制度”的重要構(gòu)成，也表明了我國(guó)政府重視發(fā)展公租房來(lái)解決住房問(wèn)題，為此在這樣的背景下本文探討公租房建設(shè)對(duì)緩解城市住房問(wèn)題發(fā)揮的作用劇以后重要意義。

1、城市住房問(wèn)題凸顯

1.1普通百姓買(mǎi)不起房

房?jī)r(jià)是一個(gè)關(guān)系民生又關(guān)系經(jīng)濟(jì)發(fā)展的課題，房?jī)r(jià)上漲必然會(huì)增加人們的生活成本，若一個(gè)城市工資水平變化不大的條件下，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)降低消費(fèi)者的效用，近十幾年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，其中一線、二線城市漲幅最大，三線、四線城市的房?jī)r(jià)也不斷上漲。房?jī)r(jià)上漲的速度超出了收入水平上升的速度，普通百姓都感慨買(mǎi)房難，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)讓很多普通老百姓買(mǎi)不起房。

領(lǐng)跑我國(guó)房?jī)r(jià)前沿的就是北上廣深這幾個(gè)一線城市，表1的數(shù)據(jù)顯示，深圳2004年房?jī)r(jià)均價(jià)是5980元每平，到了2014年的房屋均價(jià)是30530元每平，十年間漲了將近25000每平，2015年是41139元每平，2016年已上漲到了55040元每平，這兩年的漲幅達(dá)到了80%，成為了全球房?jī)r(jià)收入比最高的城市。

作為我國(guó)政治文化中心的北京，房?jī)r(jià)也上升得很快，如表2所示，2004年朝陽(yáng)區(qū)的均價(jià)為4500元，海淀區(qū)的均價(jià)4800元，到了2007年，這兩個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)都飆升到了13000，漲幅將近45% 2008年因?yàn)槭艿饺蚪鹑谖C(jī)的影響，有所下跌，但到了2009年房?jī)r(jià)翻倍暴漲，朝陽(yáng)區(qū)2008年的11000漲到了23800，海淀區(qū)的11000漲到了34000，海淀區(qū)翻了三倍，在這之后北京的房?jī)r(jià)居高不下，到了2016年已經(jīng)達(dá)到了五六萬(wàn)一平，現(xiàn)實(shí)中有些地段比這還要高。

奇高的房?jī)r(jià)讓普通老百姓望房生畏，低收入人群普遍買(mǎi)不起房，很多人參與了城市的建設(shè)，見(jiàn)證著自己所在城市的輝煌，卻沒(méi)辦法在這個(gè)城市買(mǎi)房安家，有的一家人蝸居在十幾平方的舊房里，有的蝸居在地下室，居住條件較差。有的家庭即使買(mǎi)上了房子，但要背負(fù)巨額房貸，生活壓力很大。買(mǎi)不起房、買(mǎi)房難已經(jīng)成為了當(dāng)下社會(huì)的一大民生問(wèn)題，從而也讓城市住房問(wèn)題凸顯。

1.2租房難

租房是解決住房問(wèn)題的重要途徑，城市中的外來(lái)人口大多以租房為主，然而高房?jī)r(jià)推高了房租，增加了租房族的生活成本，同時(shí)還出現(xiàn)了租房困難的現(xiàn)象。在北京房租每半年就上漲一次，有租客在房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)租一套兩居室的在2017年是3000元每月，到了2018年漲到了3700每月，東城區(qū)有租客在2017年租了一居室的要6000元每月，到了2018年上漲到了6500每月。從這來(lái)看，不同地段房租不一樣，偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地區(qū)已經(jīng)要3000-4000每月，而海淀區(qū)60平米的兩居室要8000元/月，一些黃金地段幾乎是每三個(gè)月漲一次房租，每次漲300-500元左右。按照這樣的趨勢(shì)，房租上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人們工資上漲的速度，對(duì)于普通的打工族來(lái)說(shuō)買(mǎi)不起房，房租又貴，不得不尋找地下室這些條件差的居住環(huán)境，或者都較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，每天坐兩個(gè)多小時(shí)的車(chē)去上班，要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力在上班的路上，工作生活都不方便。

2、公租房建設(shè)緩解城市住房問(wèn)題的作用

2.1讓買(mǎi)不起房的人群多一個(gè)住房選擇

在高房?jī)r(jià)下，很多人買(mǎi)不起房，或者是買(mǎi)房了生活壓力大，在買(mǎi)不起房的情況下只能選擇租房。然而，像北京這樣的城市房租也很高，且不斷上漲，部分人不甘心租房，覺(jué)得租來(lái)的房子沒(méi)有家的感覺(jué)，且每個(gè)月要支付高額房租，堪比供房，但房子始終不是自己的，所以在買(mǎi)房和租房之間掙扎。公租房的出現(xiàn)，可為這部分人群多了一個(gè)住房選擇。在國(guó)家政策的支持下，公租房屬于保障性住房，價(jià)格低于市場(chǎng)，且不會(huì)受到市場(chǎng)因素影響隨便漲價(jià)，人們可以長(zhǎng)期租住，更能給居住者家的感覺(jué)。

買(mǎi)不起房的人群比較廣泛，因此公租房保障的人群范圍也很廣，不僅包括城市戶籍的中低收入家庭、非永久性貧困的一般家庭，還包括外來(lái)務(wù)工人員。因保障的范圍比較廣泛，很多人群都符合條件申請(qǐng)公租房，比如非北京戶口但長(zhǎng)期在北京工作、暫時(shí)沒(méi)有能力購(gòu)房的上班族也可獲得公租房的保障。這樣一來(lái)，公租房就為城市很多人群提供了一個(gè)住房選擇，更全面地解決城市中存在的住房問(wèn)題。

2.2提供穩(wěn)定的租房保障

在北京的租房族常常被迫搬家，原因主要有這幾方面：一是房東變相漲房租，二是房東要收回房子不愿意租了，三是上班不方便。租房族會(huì)感慨沒(méi)有穩(wěn)定的住房保障，這也是很多人頂著巨大壓力也要買(mǎi)房的原因，因?yàn)樽夥坎环€(wěn)定，買(mǎi)房才能穩(wěn)定安家。公租房可以為租房族提供穩(wěn)定的租房保障，因?yàn)橛袊?guó)家政策支持，且是保障性住房，房租穩(wěn)定且不會(huì)隨便把房子收回來(lái)，租客可以長(zhǎng)期居住，不需要經(jīng)常搬家，因此公租房提供的保障就像是給百姓買(mǎi)了房子，且價(jià)錢(qián)在租客可以接受的范圍內(nèi)。如有一個(gè)五口人的困難戶家庭原本租住在二十平米的舊房里，這個(gè)家庭沒(méi)有能力租更大更好的房子，申請(qǐng)到公租房后，可以住進(jìn)69平的房子里，在國(guó)家的補(bǔ)貼下，每個(gè)月只需要交200元，且不受到市場(chǎng)因素的影響，可以長(zhǎng)期租住，對(duì)于需要租房住的困難家庭，公租房給他們的生活帶來(lái)了很大的幫助。除了困難家庭，京籍無(wú)房職工家庭、符合條件的本市城鎮(zhèn)戶籍家庭、外省市來(lái)京家庭、新就業(yè)的人員也在保障范圍內(nèi)，比如產(chǎn)業(yè)園為了引進(jìn)人才為新就業(yè)人員提供公租房解決住房問(wèn)題?？梢?jiàn)，公租房的出現(xiàn)為更多的人解決了租房難的問(wèn)題，體現(xiàn)了公租房在緩解城市住房問(wèn)題發(fā)揮著重要作用。

3、公租房在緩解住房問(wèn)題方面的改進(jìn)建議

3.1進(jìn)一步放寬申請(qǐng)條件

與廉租房相比，公租房保障的人群更廣泛，在北京可優(yōu)先申請(qǐng)公租房的人群包括保障房申請(qǐng)輪候家庭、各相關(guān)行業(yè)人才、無(wú)房新職工、交、環(huán)衛(wèi)、物流等服務(wù)行業(yè)人員，以及新北京人。一些畢業(yè)的大學(xué)生并不在可以優(yōu)先申請(qǐng)公租房的范疇，對(duì)于現(xiàn)在青年置業(yè)壓力大，政府應(yīng)該關(guān)注這個(gè)群體，放寬公租房的申請(qǐng)條件，讓一部分暫時(shí)沒(méi)有能力置業(yè)的青年可申請(qǐng)公租房，租住的期限可以跟困難家庭區(qū)分開(kāi)，如以2年為期限。放寬公租房的申請(qǐng)條件，對(duì)北京留住青年人才、避免人才流失具有很大的益處。很多青年因?yàn)樵诒本┵I(mǎi)不起房，且北京房租貴，不得不選擇到其他地區(qū)就業(yè)，這會(huì)引起北京人才的流失。此外，一些受災(zāi)難的人群也應(yīng)該在有限申請(qǐng)的范圍，比如突發(fā)災(zāi)害、惡性事故，受害人群無(wú)家可歸，公租房也應(yīng)該為這類人群敞開(kāi)大門(mén)，為他們解決住房問(wèn)題。

3.2推進(jìn)租金、租期科學(xué)合理化

有政策的扶持，公租房制定的租金比同區(qū)域同類住房低，但在租金和租期設(shè)計(jì)上還存在不科學(xué)性。有些地區(qū)公租房設(shè)計(jì)的租金和租期一刀切，即使不管什么樣的人群，都是實(shí)施一樣的租金和租期，這樣不科學(xué)。在公租房擴(kuò)大保障人群的基礎(chǔ)上，應(yīng)該對(duì)人群進(jìn)行分類，對(duì)不同類型的人群設(shè)計(jì)不同的租金、租期。設(shè)計(jì)租金要遵循租金略低于市場(chǎng)價(jià)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者保本微利的原則，對(duì)租金、租期進(jìn)行分類，讓不同收入水平的人群需要交納的租金不一樣。實(shí)行差異化的租金，這也體現(xiàn)了公平原則，考慮了承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力，也考慮了政府和開(kāi)發(fā)商的承受壓力。因房租會(huì)受到市場(chǎng)因素的影響，公租房的租金不可能一直都不漲，因此可實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管和動(dòng)態(tài)調(diào)整，漲幅在2-5元每平方米的范圍內(nèi)，這樣的漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)同類型的房源。

4、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)一線、二線城市房?jī)r(jià)居高不下，房?jī)r(jià)上漲的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人們工資上漲的速度，在高房?jī)r(jià)的環(huán)境下，很多家庭買(mǎi)不起房，或者買(mǎi)房后要承擔(dān)巨大的生活壓力，受到高房?jī)r(jià)、高需求的影響，租房也較為困難，一方面是房租貴、房租漲得快，另一方面是租房不穩(wěn)定，離上班地方遠(yuǎn)，給工作生活帶來(lái)不便。買(mǎi)不起房、租房難成為了當(dāng)下城市最為凸顯的住房問(wèn)題，公租房對(duì)緩解這些住房問(wèn)題發(fā)揮著重要的作用。公租房有國(guó)家政策支持，是住房保障體系中的重要構(gòu)成，受到保障的人群比廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房更廣泛。公租房的房租比同區(qū)域同類房的租金低，考慮租戶的經(jīng)濟(jì)承受能力，對(duì)于困難家庭政府還給予補(bǔ)貼，為此公租房給買(mǎi)不起房的人群多了一個(gè)住房選擇，同時(shí)也為租房族提供了穩(wěn)定的租房資源，不會(huì)跟隨市場(chǎng)隨便漲價(jià)。綜合以上這些優(yōu)勢(shì)，公租房在緩解城市住房問(wèn)題方面發(fā)揮著重要作用。當(dāng)前公租房的政策還不是很完善，還需要根據(jù)不同人群的住房問(wèn)題進(jìn)一步放寬申請(qǐng)條件，并設(shè)計(jì)科學(xué)合理的租金、租期，針對(duì)不同人群實(shí)施差異化租金。只有讓公租房政策不斷完善，管理更加規(guī)范，才能在解決城市住房問(wèn)題上有效地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

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