黃寶華

(煙臺市不動產(chǎn)登記中心, 山東 煙臺 264003)

國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

1 建設(shè)目標(biāo)

遵照中國國土資源部下發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，在現(xiàn)有城鄉(xiāng)一體化土地登記信息系統(tǒng)及城鄉(xiāng)土地登記數(shù)據(jù)庫、房產(chǎn)登記管理系統(tǒng)及數(shù)據(jù)庫建設(shè)成果、林權(quán)管理系統(tǒng)及數(shù)據(jù)庫建設(shè)成果的基礎(chǔ)上，充分分析現(xiàn)有不動產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)庫、電子臺賬、電子檔案及紙質(zhì)資料等數(shù)據(jù)，通過收集、清理、轉(zhuǎn)換、整合、檢查、補(bǔ)錄、核實(shí)等技術(shù)手段，堅(jiān)持“完整、一致、規(guī)范”的原則，以不動產(chǎn)登記簿為核心，以宗地為基礎(chǔ)，以不動產(chǎn)單元為基本單位，對煙臺市土地、房產(chǎn)、林權(quán)登記數(shù)據(jù)分析、清理及整合，建設(shè)形成空間參考一致、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系正確、歷史信息完整的煙臺市不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)單元的統(tǒng)一編碼、客體落地、物權(quán)匹配，明確了主客體之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系[1]。

2 不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建庫

2.1 數(shù)據(jù)整合建庫方案

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)是系統(tǒng)建設(shè)開發(fā)的基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)庫時要考慮到空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)以及相關(guān)檔案數(shù)據(jù)的調(diào)用、存儲和管理，同時也要統(tǒng)籌考慮與數(shù)據(jù)整合、權(quán)籍調(diào)查、不動產(chǎn)登記以及其他應(yīng)用服務(wù)的聯(lián)系[2]。存量數(shù)據(jù)通過數(shù)據(jù)整合形成整合數(shù)據(jù)到中間庫，增量數(shù)據(jù)通過權(quán)籍調(diào)查形成權(quán)籍調(diào)查生產(chǎn)庫，通過對存量數(shù)據(jù)和增量數(shù)據(jù)的匯總形成不動產(chǎn)權(quán)籍成果庫，以此做到“以圖管不動產(chǎn)”(圖1)。

圖1 數(shù)據(jù)整合建庫方案

2.2 數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)路線

收集整理不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫建設(shè)范圍內(nèi)的土地類數(shù)據(jù)、房屋類數(shù)據(jù)和林權(quán)數(shù)據(jù)，分別對各類數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)預(yù)處理、格式轉(zhuǎn)換和整理錄入，規(guī)劃化清理，關(guān)聯(lián)圖形數(shù)據(jù)及權(quán)屬數(shù)據(jù)[3]。在此基礎(chǔ)上，實(shí)施空間上的房屋落地及屬性上的權(quán)屬掛接，并進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一編碼，質(zhì)檢通過后，按照入庫標(biāo)準(zhǔn)格式完成數(shù)據(jù)入庫，建立完整的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)庫，技術(shù)路線圖2所示。

圖2 數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)路線

2.3 數(shù)據(jù)整合建庫流程

準(zhǔn)備工作、規(guī)范化整理、數(shù)據(jù)整合、數(shù)據(jù)質(zhì)檢、不動產(chǎn)單元統(tǒng)一編碼、成果入庫，質(zhì)量控制貫穿數(shù)據(jù)整合建庫的全過程，流程如圖3所示[4-5]。

3 數(shù)據(jù)整合建庫實(shí)施步驟

3.1 規(guī)范化梳理

對土地、房產(chǎn)、林權(quán)等不動產(chǎn)有效登記信息進(jìn)行梳理，主要解決以下問題：

(1)解決同名異質(zhì)和同質(zhì)異名的問題，實(shí)現(xiàn)全部不動產(chǎn)登記信息不存在語義不一致的描述。

(2)解決數(shù)據(jù)類型、小數(shù)點(diǎn)位數(shù)和數(shù)量單位不統(tǒng)一的問題，實(shí)現(xiàn)在同一個縣級行政區(qū)域內(nèi)，同一類不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)類型完全一致。

(3)在一個具體的地理范圍內(nèi)空間參考不一致的問題，實(shí)現(xiàn)相同比例尺下同一地理范圍內(nèi)空間參考一致。同時，對缺漏的信息進(jìn)行補(bǔ)充完善。

3.1.1 土地類數(shù)據(jù)規(guī)范化梳理

對圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化審核和分析，以圖形數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合歷史資料及審批文件校對權(quán)屬信息，并進(jìn)行匹配分析，確認(rèn)圖形數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)程度，將分析結(jié)果按照“有圖缺屬性、無圖有屬性、無圖無屬性、圖屬齊全”的分類規(guī)則進(jìn)行歸納，經(jīng)過最終梳理關(guān)聯(lián)得到土地類空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)集(圖4)[6-8]。

圖4 土地?cái)?shù)據(jù)規(guī)范化

3.1.2 房屋類數(shù)據(jù)規(guī)范化梳理

將收集的圖形數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，空間數(shù)據(jù)上將分層分戶圖與樓棟基底圖關(guān)聯(lián)分析，驗(yàn)證二者是否能夠相關(guān)聯(lián)、吻合，若無法關(guān)聯(lián)，需要進(jìn)行數(shù)據(jù)檢查及補(bǔ)錄，然后進(jìn)行空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)，通過處理得到完整的房屋類空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)集(圖5)。

圖5 房屋數(shù)據(jù)規(guī)范化

3.2 數(shù)據(jù)整合

3.2.1 數(shù)據(jù)清理

(1)土地?cái)?shù)據(jù)清理

①空間數(shù)據(jù)清理：對空間數(shù)據(jù)的屬性部分將按照規(guī)范要求，根據(jù)不同專題創(chuàng)建不同的數(shù)據(jù)層，設(shè)計(jì)表結(jié)構(gòu)，關(guān)聯(lián)屬性數(shù)據(jù)，創(chuàng)建數(shù)據(jù)集，創(chuàng)建空間數(shù)據(jù)庫，生成空間元數(shù)據(jù)，統(tǒng)一錄入，對不動產(chǎn)登記信息進(jìn)行錄入完善。集體土地所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)通過前期數(shù)據(jù)規(guī)范化處理后，形成有圖無屬性，無圖有屬性，圖屬關(guān)聯(lián)和圖屬缺失這四類數(shù)據(jù)。對于有圖無屬性的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)處理人員通過不動產(chǎn)整合系統(tǒng)，將數(shù)據(jù)缺失的數(shù)據(jù)通過人工查詢檔案的方式，將集體土地所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的屬性數(shù)據(jù)補(bǔ)齊。對于無圖有屬性的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)處理人員通過不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，將圖形缺失的數(shù)據(jù)導(dǎo)出給外業(yè)測繪人員，將圖形補(bǔ)測回來，交由數(shù)據(jù)處理人員通過不動產(chǎn)整合系統(tǒng)將圖形與屬性掛接[9]。②權(quán)利數(shù)據(jù)清理：整理集體土地所有權(quán)登記的信息、國有建設(shè)用地使用權(quán)登記信息、宅基地使用權(quán)登記信息，數(shù)據(jù)處理人員根據(jù)規(guī)范化處理的結(jié)果，將宗地代碼、坐落、宗地面積、業(yè)務(wù)號、權(quán)利人、證件類型、證件號、共有情況、登記機(jī)構(gòu)、登記類型、登記原因、分類面積、土地證號、登記時間、登簿人、附記等信息補(bǔ)充完整。信息補(bǔ)錄之后需進(jìn)行全面復(fù)核，保證與原始登記檔案資料中記載的信息一致。③檔案數(shù)據(jù)清理：通過對已有土地不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)處理過程數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，按土地現(xiàn)行不動產(chǎn)檔案管理的要求將檔案卷宗內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)清理入庫，包括前后關(guān)系梳理、完整性分析、檔案管理信息維護(hù)、格式轉(zhuǎn)換、入庫，形成不動產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)庫。同時，保留檔案號，保持與原不動產(chǎn)登記信息的有效關(guān)聯(lián)，建立不動產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫與不動產(chǎn)登記和調(diào)查數(shù)據(jù)庫的關(guān)系，進(jìn)行登記、調(diào)查、檔案三位一體化管理(圖6)。④圖屬掛接：首先通過不動產(chǎn)整合系統(tǒng)將圖形和屬性通過宗地代碼自動關(guān)聯(lián)，對于未關(guān)聯(lián)的屬性數(shù)據(jù)，再通過坐落對比影像確定宗地的位置，將圖形與屬性掛接，形成圖屬關(guān)系清楚的數(shù)據(jù)鏈。⑤權(quán)利與宗地掛接：不動產(chǎn)整合系統(tǒng)通過宗地代碼將宗地權(quán)利數(shù)據(jù)與宗地自動關(guān)聯(lián)。由于權(quán)利數(shù)據(jù)的宗地代碼缺失，導(dǎo)致權(quán)利數(shù)據(jù)無法自動與宗地掛接，需人工通過宗地坐落確定宗地圖形，將權(quán)利與圖形掛接。

圖6 宗地電子檔案整理

(2)房屋數(shù)據(jù)清理

①空間數(shù)據(jù)清理。房屋基地圖清理：將不同來源的自然幢數(shù)據(jù)，通過空間參考統(tǒng)一、坐標(biāo)系轉(zhuǎn)換等操作合并到同一個圖層；疊合最新的高清影像，分析是否符合其現(xiàn)勢性，與實(shí)際不一致的需剔除，對自然幢數(shù)據(jù)進(jìn)行無效數(shù)據(jù)清理；對自然幢進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，將物理連接在一起的自然幢進(jìn)行合并；根據(jù)實(shí)地調(diào)查的情況，對自然幢進(jìn)行基本信息錄入(如項(xiàng)目名稱、建筑物名稱、房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)等)。房屋自然幢屬性信息清理：通過算法分析和技術(shù)處理，對較為標(biāo)準(zhǔn)的坐落地址進(jìn)行拆分；設(shè)計(jì)開發(fā)樓盤表清理輔助工具，參照產(chǎn)權(quán)掃描件，確認(rèn)戶室在樓盤中的位置是否正確；若不正確，則將該戶室移除本樓盤，將正確的戶查找添加進(jìn)樓盤；房屋編碼清理，清理生成房屋編碼后，同步建立標(biāo)準(zhǔn)地址，與新數(shù)據(jù)保持一致，規(guī)范所有房屋地址編寫格式；每個戶室全部歸幢完成后，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地址、幢編碼內(nèi)容將樓盤表與建立完成的GIS數(shù)據(jù)庫中的幢屬性進(jìn)行自動匹配，數(shù)據(jù)匹配成功后進(jìn)行自動落地，實(shí)現(xiàn)“地-樓-房”的關(guān)聯(lián)；若數(shù)據(jù)無法進(jìn)行自動匹配，則需要在人工補(bǔ)充修正幢標(biāo)準(zhǔn)地址或者幢編碼后進(jìn)行手工落地。②房屋產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)清理。首先通過不動產(chǎn)整合系統(tǒng)自動分析產(chǎn)權(quán)信息缺失的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)處理人員按照以下步驟做信息缺失補(bǔ)錄和清理：以房屋權(quán)屬檔案數(shù)據(jù)、物理數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以樓盤表為載體，清理房屋的登記產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)；將登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)與權(quán)屬、檔案數(shù)據(jù)和物理數(shù)據(jù)建立關(guān)聯(lián)；通過編寫工具展示房屋上下手業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)信息，并參照每筆業(yè)務(wù)的掃描件進(jìn)行核對，糾正關(guān)聯(lián)有誤信息；對樓盤表上每戶的權(quán)屬信息內(nèi)容、關(guān)聯(lián)性等進(jìn)行質(zhì)量檢查；通過房屋上下手關(guān)聯(lián)的清理，核對并糾正樓盤表結(jié)構(gòu)，去除重復(fù)幢、重復(fù)戶、合并戶、合并幢，最終將所有房屋全部歸幢；最后在前面清理的物理數(shù)據(jù)、權(quán)屬數(shù)據(jù)、登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上生成房屋電子登記簿數(shù)據(jù)庫。③檔案數(shù)據(jù)清理。 通過對已有房屋不動產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)處理過程數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，按房屋現(xiàn)行不動產(chǎn)檔案管理的要求將檔案卷宗內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)清理入庫，包括前后關(guān)系梳理、完整性分析、檔案管理信息維護(hù)、格式轉(zhuǎn)換、入庫，形成不動產(chǎn)登記檔案數(shù)據(jù)庫。同時，保留檔案號，保持與原不動產(chǎn)登記信息的有效關(guān)聯(lián)，建立不動產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)庫與不動產(chǎn)登記和調(diào)查數(shù)據(jù)庫的關(guān)系，進(jìn)行登記、調(diào)查、檔案三位一體化管理。④自然幢基底圖與屬性信息掛接。 用不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將自然幢基底圖與屬性信息自動掛接，對于未掛接到圖形的屬性信息，由數(shù)據(jù)處理人員通過項(xiàng)目名稱和坐落人工掛接。⑤權(quán)利數(shù)據(jù)與房屋數(shù)據(jù)掛接。 由不動產(chǎn)整合系統(tǒng)通過房屋編碼將權(quán)利數(shù)據(jù)與房屋數(shù)據(jù)自動掛接，對于未掛接的權(quán)利數(shù)據(jù)(包括預(yù)告登記，房屋產(chǎn)權(quán)登記，抵押登記，查封登記和異議登記)再通過權(quán)利數(shù)據(jù)中的房屋坐落與圖形數(shù)據(jù)人工掛接。⑥房屋組幢。通過不動產(chǎn)整合系統(tǒng)按照項(xiàng)目名稱和自然幢將房屋戶數(shù)據(jù)自動組幢，對應(yīng)未自動組幢的戶，在通過戶的房地坐落人工組幢。⑦土地小證掛接。 通過不動產(chǎn)整合系統(tǒng)按照房屋產(chǎn)權(quán)整合自動將土地小證與房屋產(chǎn)權(quán)自動掛接，由于土地小證的房屋產(chǎn)權(quán)字段缺失，導(dǎo)致一部分?jǐn)?shù)據(jù)不能自動掛接，需數(shù)據(jù)處理人員通過坐落和權(quán)利人等信息人工掛接。

(3)林權(quán)數(shù)據(jù)清理

①登記屬性數(shù)據(jù)整理。對林權(quán)登記簿冊的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理，以林班為單位對登記的屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行完整性、一致性、正確性清理，同時對缺項(xiàng)進(jìn)行標(biāo)注。②檔案數(shù)據(jù)的清理。以林班為單位對登記涉及的審核要件、登記類型、測繪資料、面積量算等歸檔資料重新進(jìn)行分宗組卷。③空間數(shù)據(jù)的清理。由于林班圖形數(shù)據(jù)存在多種存儲格式，如空間參考不一致、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)不一致等情況，必須通過數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換平臺進(jìn)行空間數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換，將所有用于建庫的空間數(shù)據(jù)保存為統(tǒng)一格式。為避免數(shù)據(jù)拓?fù)溴e誤、屬性丟失等情況，應(yīng)先進(jìn)行數(shù)據(jù)現(xiàn)勢性、數(shù)據(jù)格式、數(shù)學(xué)基礎(chǔ)、數(shù)據(jù)精度、圖形拓?fù)?、屬性正確性和完整性等方面的檢查，保證數(shù)據(jù)格式的統(tǒng)一性、規(guī)范性。空間數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換主要包括數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換、坐標(biāo)轉(zhuǎn)換、代碼轉(zhuǎn)換、單位轉(zhuǎn)換等。④數(shù)據(jù)整合關(guān)聯(lián)。對清理后的數(shù)據(jù)按照煙臺市不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整合，并通過林權(quán)編碼對清理后的登記信息、檔案數(shù)據(jù)以及空間數(shù)據(jù)進(jìn)行邏輯重建，形成一個獨(dú)立的不動產(chǎn)單元，該單元包含了該林班所有的登記數(shù)據(jù)，包括歷史數(shù)據(jù)、現(xiàn)勢數(shù)據(jù)。

3.2.2 房地關(guān)聯(lián)

通過空間位置、地址坐落、宗地編號等信息，進(jìn)行宗地與房產(chǎn)、宗地與地上構(gòu)筑物、宗地與林權(quán)等空間位置關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)、構(gòu)筑物、林權(quán)等信息落地；將整合后的空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，用宗地編號把宗地和不動產(chǎn)單元進(jìn)行關(guān)聯(lián)，用不動產(chǎn)單元編號把不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)，用業(yè)務(wù)號實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)利和登記過程的關(guān)聯(lián)，最終形成空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，歷史和現(xiàn)狀信息清晰完整的不動產(chǎn)登記信息[10]。

(1)對于國有建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、宅基地登記、林權(quán)登記等，宗地編號分別采用《地籍調(diào)查規(guī)程》中規(guī)定的方法編碼，通過原宗地編號關(guān)聯(lián)相應(yīng)的不動產(chǎn)登記權(quán)利信息、地役權(quán)信息、抵押權(quán)信息、查封登記信息以及異議登記信息，用新宗地編號對宗地編號屬性項(xiàng)賦值。

(2)對于房屋登記信息，用原自然幢編號關(guān)聯(lián)邏輯幢、層、戶的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢編號對自然幢編號屬性項(xiàng)賦值，保留自然幢數(shù)據(jù)中的宗地編號到邏輯幢、層、戶數(shù)據(jù)表中[11]。將通過房屋編號關(guān)聯(lián)整理相應(yīng)的地役權(quán)、抵押權(quán)、查封登記、異議登記以及預(yù)告登記的信息補(bǔ)錄新的自然幢編號和宗地編號。

3.3 數(shù)據(jù)質(zhì)檢

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質(zhì)檢劃分為空間數(shù)據(jù)檢查和非空間數(shù)據(jù)檢查兩類，分別采用特定的檢查流程實(shí)施質(zhì)檢，質(zhì)量檢查總體流程如圖7所示。

圖7 數(shù)據(jù)質(zhì)檢總體流程圖

3.4 成果入庫

成果入庫包括基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)、宗地?cái)?shù)據(jù)、自然幢數(shù)據(jù)、權(quán)利數(shù)據(jù)、權(quán)利人數(shù)據(jù)和登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)入庫包括整合后的行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)空間數(shù)據(jù)入庫，還包括屬性表達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)化。宗地空間數(shù)據(jù)包括：所有權(quán)宗地、所有權(quán)宗地界址線、所有權(quán)宗地界址點(diǎn)、使用權(quán)宗地、使用權(quán)宗地界址線、使用權(quán)宗地界址點(diǎn)、宗海、宗海界址線、宗海界址點(diǎn)等類空間信息。將整合后的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫表信息導(dǎo)入到不動產(chǎn)登記信息的權(quán)利數(shù)據(jù)庫表中,登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)入庫后需要滿足不動產(chǎn)登記對歷史業(yè)務(wù)處理過程查詢的要求。

4 結(jié)語

通過數(shù)據(jù)整合建立的煙臺全市不動產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫，有利于避免或減少相關(guān)不動產(chǎn)之間的權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明、權(quán)利互相沖突等問題，有利于提高登記業(yè)務(wù)的規(guī)范化程度，提升辦證效率和社會化服務(wù)水平，消除各政府部門間的“信息孤島”，有利于促進(jìn)不動產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠，建立健全社會征信體系，保障不動產(chǎn)市場交易安全，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益[12]