摘 要 生活中，父母出于各種原因抵押未成年人名下房產的現(xiàn)象越來越普遍，當?shù)谌松暾埖盅簷鄬崿F(xiàn)并優(yōu)先受償其房產效益時，監(jiān)護人或未成年人以抵押權的實現(xiàn)損害了未成年人利益為由來避免房產的抵押交易，這會對第三人的“交易信賴”產生巨大沖擊，本文試從社會實踐著手，整理歸納當前涉及父母以未成年人房產的抵押案例和學者的不同觀點，來討論父母抵押未成年人房產的行為效力的認定標準，從而為涉及未成人房產抵押問題提供裁判建議。

關鍵詞 抵押權 未成年人 房產 抵押行為

作者簡介：賈娜娜，河南大學民生學院。

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.07.031

在當今社會中，未成年人名下有房產的現(xiàn)象越來越普遍，未成年人雖為限制行為能力人，我們不能因此而限制其房產的交易，而現(xiàn)實中，雖房產的所有權歸未成年人所有，但實際是由父母或其他監(jiān)護人進行管理和支配的，鑒于我國傳統(tǒng)宗法家族制度對當今“親子關系”的影響根深蒂固，父母理所當然的認為子女的財產也是家庭財產的部分，父母在處理家庭財產并無不合理之處，這對經(jīng)濟生活不利，筆者試從社會實踐著手，整理歸納當前涉及父母以未成年人房產的抵押案例和學者的不同觀點，討論父母抵押行為效力的認定標準，從而為涉及未成人房產抵押問題提供裁判建議。

一、未成年人房產抵押登記的不同情況

現(xiàn)實生活中，父母出于為自己、為未成年人、為第三人的目的，擅自以未成年人的房產進行抵押的情況有兩種：（1）父母單獨以自己的名義將未成年子女的房產進行抵押；（2）父母借用未成年人法定代理人的名義將未成年子女的房產進行抵押，這種情況下，有時還會讓未成年人在抵押文件上確認。 針對此兩種不同情況，學界對抵押行為效力有不同的觀點：一種觀點認為，成年的監(jiān)護人抵押未成年人名下的房屋，損害未成年人利益的，應由監(jiān)護人來承擔相應責任，并不能以此為由否定抵押合同效力；另一種觀點認為，法定代理人行使代理權，應以被代理人的利益為目的，父母代理子女抵押未成年子女的房屋侵害了被代理人的利益，超出了法定代理的界限，故為無權代理，抵押行為無效。 筆者認為，兩種觀點都過于片面，涉及此類案件，我們應該多方考慮，不僅要思考未成年人利益問題，也要考慮到交易第三方的善意和交易的穩(wěn)定性。

二、司法實踐中針對此類案件的司法認定標準

（一）被監(jiān)護人利益的原則

根據(jù)《民法總則》第三十五條規(guī)定：監(jiān)護人應當按照最有利于被監(jiān)護人的原則履行監(jiān)護職責。監(jiān)護人除為維護被監(jiān)護人利益外，不得處分被監(jiān)護人的財產。此條明確規(guī)定監(jiān)護制度設立的目的是保護被監(jiān)護人利益，因此，“被監(jiān)護人利益的原則”可以作為處理此類案件的最基本原則，但該規(guī)定過于籠統(tǒng)，學界沒有統(tǒng)一的標準和定義。

林秀雄先生認為：利益僅僅為子女撫養(yǎng)、教育及進修等自身之利益。 但筆者認為，現(xiàn)實中這種界定過于狹窄，對于未成年人來說，由于其心智的不成熟很多時候更需要依靠家庭的保護，家庭的好壞直接影響著子女的健康成長，子女的健康成長環(huán)境對未成年子女也是一種“利益”。所以“為被監(jiān)護人的利益”原則應該是：父母在處理未成年人財產時，不管主觀愿望還是客觀實際都是對未成年人有利的，其中這種“利益”不僅僅指當前的利益，如因就醫(yī)而抵押未成年人房產，還可以是長遠的好處，如為未成年買的保險等，這種利益不僅包括直接利益，如未成年人財產的增加，學習條件的改善，生活質量的提升，如“中國銀行股價有限公司無錫惠山支行與闕樹旺、周國花等金融借款合同糾紛案中”法院就認為貸款用途是改善和提高被監(jiān)護人闕承斌的生活學習條件，以其名下房產抵押，是為其利益，抵押合同合法有效。 還應包括間接利益，主要是指監(jiān)護人主觀上是為了使未成年人生活得到改善，但客觀上與未成年人利益無關，而是用于家庭投資經(jīng)營。如在“中信銀行股份有限公司常熟支行與江蘇天銘集團有限公司、陳雪明等金幽借款合同糾紛案”中，法院認為該房產為持股企業(yè)的借款提供抵押，用于企業(yè)經(jīng)管，最終經(jīng)所得也歸家庭所用，符合未成年子女利益，抵押合法有效。

我們針對債務產生的不同類型進行分析：（1）為未成年人自身債務如出國求學、就醫(yī)等而產生的抵押，這點不存在爭議，學界都認為是為了未成年人利益；（2）為他人債務提供擔保時，如父母將未成年子女的房產為親戚朋友債務擔保，學界通常認為非為未成年人利益，筆者也贊同此觀點，因為，未成年人無勞動能力，其學習生活需要父母照顧，為他們提供擔保，將會為未成年人帶來不確定風險，其今后的學習生活帶來嚴重影響；（3）為家庭債務擔保，如家庭的經(jīng)營活動抵押的。此點學者爭議較大，筆者認為家庭利益的好壞直接或間接對未成年子女身心發(fā)展有影響，絕對不能割裂個人和家庭的聯(lián)系，但我們也要考慮到未成年利益保護，通常應該是在父母個人財產和家庭財產無法為未成年人發(fā)展提供最佳條件和需要時，沒有其他方法可行時方可進行抵押，否則則認為非為未成年利益。

（二）善意第三人利益原則

根據(jù)《物權法》第一百零六條規(guī)定：“無權處分人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！备鶕?jù)該條規(guī)定，我們考慮交易的穩(wěn)定性和第三人的信賴保護，“第三人在交易時的善意”也應被作為考慮的標準，即除了“被監(jiān)護人利益的原則”，在抵押權人（第三人）出于對交易的信賴，支付對價后，法律應當對其利益進行保護。也就是：第三人如若想獲得抵押權就必須同時具備上述三個條件，三要求缺一不可。

1.第三人善意的認定，在實踐中，主要是第三人的審查義務問題

在司法中實踐中，有些法官以第三人是否盡到審慎義務為標準來判斷第三人是否善意，如果未盡到職責，則為非善意，并依據(jù)《合同法》》第五十二條第二項為由認定合同無效，法官之所以這樣判斷，主要是基于法律的公示效力，即法官推定交易雙方已對現(xiàn)有法律全部知曉，并能以法律的規(guī)定來約束自己的行為，所以，當父母以未成年人房產進行抵押時，第三人就必須審查父母的抵押行為是否是為了未成年人利益，并能否保留相關證據(jù)證明，以此來證明其盡到了審查義務。對此筆者并不同意此觀點：

一是審查義務的標準問題，什么程度的審查是盡到了必要的審查義務？標準確定，第三人主觀上的善意就很容易認定，沒有相關標準就推定第三人非善意這顯然不合理。

二是這種審查內容和審查義務主體設置有很大問題，首先，就審查內容來說，目前主要是以父母的抵押行為是否為了未成年人利益為內容進行的，但這種親子關系是一種內部關系，未成年人利益和家庭利益存在千絲萬縷的聯(lián)系，讓第三人耗費大量的人財物力也未必能審查清楚；其次，就審查義務主體來說，目前主要是交易的第三人承擔審查義務，第三人除了要給付對價外，還要承擔更多的責任，明顯權利義務分配不合理。

三是為未成年子女利益原則的規(guī)定，主要是為了限制父母隨意處置未成年人財產，而不應將全部責任都歸于第三人。綜上所屬，關于第三人的善意認定問題，筆者認為只要第三人在房產抵押交易過程中，盡到了交易人應盡的必要義務即可認定其為善意。

2.第三人是否實際受領標的物問題

根據(jù)《物權法》第六條和第十四條目前我國不動產物權的變動，是以登記為公示條件和生效條件，不動產不進行登記的，交易雙方雖然簽訂了抵押合同，但抵押權尚未設立，交易雙方僅是債權債務關系，當事人無權要求未成年子女承擔抵押擔保責任。所以，出于對第三人交易的保護，必須要求第三人實際受領標的物。在父母以未成年子女名下房產提供擔保的情況下，第三人出于善意和信賴原因與未成年人父母簽訂了抵押合同，在第三人給付對價后，第三人一定要去房產部門辦理相關的抵押登記，只有辦理登記后，抵押權設立，第三人在實現(xiàn)其抵押權并優(yōu)先受償其房產時，未成年人父母及其未成年人不能以損害未成年利益作為抗辯。

三、涉及未成年人房產的抵押的風險防范設計

由于交易雙方涉及未成年人利益和第三人的交易保護，那么在現(xiàn)實生活中，此類案件如何規(guī)避爭議的發(fā)生呢？我們可以進行如下考慮：

（一）在合同中要求當事人列明借款用途來降低風險

交易雙方可以在抵押合同中單獨列明借款用途，并要求未成年人在合同中簽字確認，這樣可以降低第三人交易風險，方便第三人的舉證。

（二）通過房產登記機關的實質審核

房產登記機關作為國家權力機關，其相對于交易第三方來說，能更容易、更便捷的對父母的抵押行為進行實質審核，所以，我們可以通過法律設置，讓房產登記機關來進行審核，這樣交易的風險會降低很多。

（三）通過公證制度來規(guī)避風險

我國公證制度的設置是維護法制、鞏固法律秩序的一種國家預防手段，所以，通過公證我們可以讓國家對涉及未成年人的民事行為的真實性和合法性進行證明，這樣可以降低交易風險，而公證機關可以對涉及內容要求監(jiān)護人簽署承諾函來保證抵押房地產是為了被監(jiān)護人利益，并且取得的收益為被監(jiān)護人使用，如若違背相關承諾造成的相關后果和損失都由監(jiān)護人自己承擔。

注釋：

張修峰.論父母擅自將未成年子女共有房屋進行抵押行為的效力認定.政法精英.2014.247.

最高法院：父母代表未成年子女簽訂的擔保合同合法有效嗎？.法客帝國[2017-12- 18].http：//www.sohu.com/a/211672797_100008689.

林秀雄.婚姻家庭法研究.北京：中國政法大學.2011.9.

中國銀行股份有限公司無錫惠山支行與闕樹旺、周國花等金融借款合同糾紛一審民事判決書.中國裁判文書網(wǎng)[2018-03-01].http：//wenshu.court.gov.cn/content/content？DocID=70408d72-1092-4bc0-bac3-399785a9a3a3.

中信銀行股份有限公司常熟支行與江蘇天銘集團有限公司、陳雪明等金融借款合同糾紛一審民事判決書.中國裁判文書網(wǎng)[2018-03-01].http：//wenshu.court.gov.cn/content/content？DocID=088b48f8-0b67-48f0-af24-3c33807d86f8&KeyWord;=%E6%B1%9F%E8%8B%8F%E5%A4%A9%E9%93%AD%E9%9B%86%E5%9B%A2%E6%9C%89%E9%99%90%E5%85%AC%E5%8F%B8%E3%80%81%E9%99%88%E9%9B%AA%E6%98%8E.

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