高 飛，余 蒙，胡小華，余劭暉

(1.合肥工業(yè)大學(xué)土木與水利工程學(xué)院，安徽·合肥 230009；2.合肥市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，安徽·合肥 230009)

近年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設(shè)發(fā)展迅速，城市人口逐年增加，使得城市土地資源緊張，地表土地利用已經(jīng)趨于飽和，各大城市紛紛開(kāi)始向地下空間進(jìn)行“深度開(kāi)發(fā)”[1]。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開(kāi)展，如何高效開(kāi)展地下空間不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記已成為城市不動(dòng)產(chǎn)管理部門(mén)的新課題，其中地下空間不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐峙c編碼是實(shí)現(xiàn)地下空間不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要前提[2-7]。

2017年國(guó)土資源部出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》[8]（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》），文中涉及到地下空間不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)內(nèi)容，但較為概括，并沒(méi)有做出具體規(guī)定。從目前合肥市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記情況來(lái)看，已經(jīng)遇到了地鐵、地下車庫(kù)等地下交通設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題。而我國(guó)國(guó)土面積廣闊，不同地區(qū)的地下空間復(fù)雜多樣，實(shí)際操作也各不相同，因此必須針對(duì)地下空間不動(dòng)產(chǎn)登記展開(kāi)專題研究，形成相應(yīng)的技術(shù)細(xì)則。本文從地下交通設(shè)施入手，對(duì)合肥市開(kāi)展探索和研究。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述

1.1 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

過(guò)去多年來(lái)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記一直由不同部門(mén)分別負(fù)責(zé)管理。建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)登記；房屋所有權(quán)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)登記；草地、耕地等承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由農(nóng)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)登記；林木所有權(quán)由林業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)登記。這種多部門(mén)登記模式，出現(xiàn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不一、業(yè)務(wù)重疊等問(wèn)題，給不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬管理帶來(lái)不便[9]。

2007年國(guó)家頒布的《物權(quán)法》首次提出要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，并規(guī)定由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。2014年國(guó)務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》[10]指出不動(dòng)產(chǎn)登記的基本單位是不動(dòng)產(chǎn)單元，而且不動(dòng)產(chǎn)單元要有唯一編碼。2015年3月10日，國(guó)土資源部下發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則（試行）》，開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)試行。2016年國(guó)土資源部頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》又進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉、具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間[11]。2017年頒布的《規(guī)則》更加規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作全面展開(kāi)，目前合肥市已經(jīng)建立了以土地登記為核心的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)單元

不動(dòng)產(chǎn)單元要滿足權(quán)屬界線封閉、有獨(dú)立使用價(jià)值兩個(gè)條件，它是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本單位。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記就是將土地與其定著物整合為不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行登記[12]。地表沒(méi)有定著物的，該土地使用權(quán)界線封閉的空間直接構(gòu)成一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元；對(duì)于地表有定著物的，以該定著物與土地組成的權(quán)屬界線封閉空間作為不動(dòng)產(chǎn)單元。以不動(dòng)產(chǎn)單元為登記對(duì)象，實(shí)行“房地一體”、“林地一體”登記[13]，如圖1所示。這樣既符合現(xiàn)代人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的理解，又實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)二維登記向三維的轉(zhuǎn)換。

2 不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則

2.1 不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定

按照2017年國(guó)土資源部出臺(tái)的《規(guī)則》的要求，不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定分為三種情況：

（1）一宗土地所有權(quán)宗地應(yīng)設(shè)定為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。

（2）無(wú)定著物的一宗使用權(quán)宗地應(yīng)設(shè)定為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。

圖1 不動(dòng)產(chǎn)單元Fig.1 Real estate unit code structure

（3）有定著物的一宗使用權(quán)宗地，其定著物與該宗地應(yīng)設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)單元編碼

按照《規(guī)則》的要求，不動(dòng)產(chǎn)單元采用七層28位代碼表示，由宗地代碼、定著物單元代碼共同組成，代碼結(jié)構(gòu)如圖2所示。按層次分別為縣級(jí)行政區(qū)劃代碼、地籍區(qū)代碼、地籍子區(qū)代碼、宗地特征碼、宗地順序號(hào)、定著物特征碼和定著物單元號(hào)。第13、14和20位是特征碼，其中G、J、Z分別表示國(guó)家土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、土地所有權(quán)未確定或有爭(zhēng)議；A、B、S、X分別表示土地所有權(quán)宗地、建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地表）、建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地上）、建設(shè)用地使用權(quán)宗地（地下）；F、L、Q、W分別表示房屋等建筑物或構(gòu)筑物、森林或林木、其他類型的定著物、無(wú)定著物。具體編碼規(guī)則見(jiàn)表1。

圖2 不動(dòng)產(chǎn)單元代碼結(jié)構(gòu)Fig.2 Real estate unit code structure

3 地下交通不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐峙c編碼

3.1 地下空間的分類

依據(jù)《城市地下空間利用基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》[14]和《城市地下空間設(shè)施分類與代碼》[15]中規(guī)定，可將地下空間按設(shè)施類型劃分為七類，如表3所示。本研究以地下交通設(shè)施為例，探究地下空間不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐峙c編碼。

表1 不動(dòng)產(chǎn)單元編碼規(guī)則Table 1 Real estate unit coding rules

表2 地下空間設(shè)施分類Table 2 Classi fi cation of underground space facilities

3.2 地下交通不動(dòng)產(chǎn)單元的劃分

地下交通設(shè)施包括城市地鐵、地下道路、地下車庫(kù)、地下車站等。如何劃分適合的不動(dòng)產(chǎn)單元是不動(dòng)產(chǎn)登記的前提。本研究在《規(guī)則》的基礎(chǔ)上，結(jié)合建設(shè)用地使用權(quán)分層制度，參照現(xiàn)行的《車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《機(jī)械式停車庫(kù)工程技術(shù)規(guī)范》、《地鐵設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市軌道交通技術(shù)規(guī)范》、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)[16-19]，對(duì)下列不動(dòng)產(chǎn)給出劃分思路。

（1）城市地鐵

依據(jù)《地鐵設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市軌道交通技術(shù)規(guī)范》，地鐵是在城市中修建的快速、大運(yùn)量、用電力牽引的軌道交通，由軌道和車站組成，其中車站又包括站臺(tái)層，站廳層等附屬設(shè)施。研究發(fā)現(xiàn)，城市地鐵可在地上、地下分別建造，我們這里只討論地下建造的地鐵。

研究認(rèn)為，地鐵屬于線性地物，依據(jù)《規(guī)則》中線性地物可不再空間上表達(dá)的思想，將整條地鐵線路劃分為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元，為保證功能完整和使用獨(dú)立性，地鐵車站的站廳、站臺(tái)等附屬設(shè)施應(yīng)一并劃為一個(gè)整體，即地鐵線路和沿途地鐵站劃分為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。如圖3所示。其權(quán)屬界線應(yīng)以規(guī)劃許可證、建筑施工許可證（圖）、竣工驗(yàn)收材料、房產(chǎn)調(diào)查或測(cè)繪報(bào)告等材料進(jìn)行確定。

（2）地下道路

依據(jù)《城市地下道路工程設(shè)計(jì)規(guī)范》，地下道路是地表以下供機(jī)動(dòng)車或兼有非機(jī)動(dòng)車、行人通行道路。按主線長(zhǎng)度可分為4類，見(jiàn)表3。由于地下道路造價(jià)很高，全國(guó)僅有少部分道路是全線貫穿在地下，大部分城市僅在交通量較大的地段，建設(shè)適當(dāng)長(zhǎng)度的地下道路，也稱為城市隧道。

研究認(rèn)為，地下道路也屬于線性地物，整條道路可劃分為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。但考慮有些城市隧道長(zhǎng)度過(guò)短，分割登記過(guò)于零碎。研究給出以下劃分原則：一是全線均在地下的應(yīng)整條道路劃分為一個(gè)單元；二是部分路線在地下的按主線長(zhǎng)度分兩種情況：特長(zhǎng)距離、長(zhǎng)距離地下道路可整條劃分為一個(gè)單元，中等距離、短距離地下道路可與地表道路一并劃分為一個(gè)單元。

表3 地下道路不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐諸able 3 Underground road real estate division

（3）地下車庫(kù)

《車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中地下車庫(kù)是指室內(nèi)地坪低于室外地坪高度超過(guò)該層凈高1/2的車庫(kù)，包括停車區(qū)和設(shè)備管理區(qū)，其中停車區(qū)分為停車位和通車道。

按產(chǎn)權(quán)類型，地下車庫(kù)可分為公共停車庫(kù)和專有停車庫(kù)。一般地下綜合體的停車庫(kù)屬于公共停車庫(kù)，不需要?jiǎng)澐周囄?；一般住宅用地和辦公室用地的停車庫(kù)屬于專有停車庫(kù)，需要?jiǎng)澐周囄籟20]。

按建設(shè)方式，地下車庫(kù)車庫(kù)可分為獨(dú)立式和附建式，獨(dú)立式車庫(kù)指單獨(dú)建造并具有獨(dú)立建筑主體與設(shè)備系統(tǒng)的車庫(kù)。附建式車庫(kù)指與地表建筑物結(jié)合建造，并共用建筑主體與設(shè)備系統(tǒng)的車庫(kù)。

研究認(rèn)為，劃分地下車庫(kù)不動(dòng)產(chǎn)單元時(shí)要從構(gòu)造和權(quán)利主體綜合考慮，這里給出以下劃分方法：當(dāng)整幢房屋和地下車庫(kù)結(jié)合建造，且為同一權(quán)利人所有，可將車庫(kù)與地表建筑物劃分為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元；對(duì)住宅小區(qū)地下專有停車庫(kù)，可按車位劃分為不動(dòng)產(chǎn)單元，設(shè)備區(qū)和通車道作為公共區(qū)域均攤，不參與劃分；對(duì)公共停車庫(kù)，要明確其權(quán)利人和管理部門(mén)，可分區(qū)域劃分不動(dòng)產(chǎn)單元。具體見(jiàn)表4。

3.3 地下交通不動(dòng)產(chǎn)單元的編碼

為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，基于編碼的穩(wěn)定性和繼承性，對(duì)地下交通設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)單元依然采取《規(guī)則》中7層28位碼的結(jié)構(gòu)。具體編碼如下：

（1）第一層6位行政區(qū)劃代碼

表4 地下車庫(kù)不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐諸able 4 Underground garage real estate division

依然采用采用GB/T 2260規(guī)定的行政區(qū)劃代碼。

（2）第二層3位地籍區(qū)代碼

研究認(rèn)為，將地下空間劃分為一個(gè)地籍區(qū)，即一個(gè)縣級(jí)行政區(qū)的地下空間為一個(gè)地籍區(qū)，根據(jù)《規(guī)則》中賦特殊代碼的做法，如線性地物地籍區(qū)代碼為“999”、海籍地籍區(qū)代碼為“000”、重點(diǎn)林區(qū)地籍區(qū)代碼為“900”等，考慮到未來(lái)地籍區(qū)還包括地上空間，為給將來(lái)預(yù)留代碼，研究提出給地下空間地籍區(qū)代碼賦值“902”，可作為過(guò)渡期代碼，未來(lái)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，再進(jìn)行更新。

（3）第三層3位地籍子區(qū)代碼

地籍子區(qū)應(yīng)在地籍區(qū)內(nèi)劃分，考慮到地下空間的不同利用方式，研究提出地籍子區(qū)按地下空間設(shè)施類型劃分，將地籍子區(qū)分為7種，分別為地下交通地籍子區(qū)、地下市政地籍子區(qū)、地下公共服務(wù)地籍子區(qū)、地下倉(cāng)儲(chǔ)地籍子區(qū)、地下物流地籍子區(qū)、地下防災(zāi)減災(zāi)地籍子區(qū)、地下綜合地籍子區(qū)、地下綜合地籍子區(qū)。地籍子區(qū)代碼分別用010、020、030、040、050、060、070 表示。

（4）第四層2位宗地特征碼

宗地特征碼第一位用G、J、Z表示所有權(quán)類型，第二位用X表示建設(shè)用地使用權(quán)（地下）。

（5）第五層5位宗地順序號(hào)

考慮到地籍子區(qū)代碼僅區(qū)分地下設(shè)施類型，而同一設(shè)施類型又有多種用途，研究提出在宗地順序號(hào)中再細(xì)分用途。以地下交通地籍子區(qū)為例，具體編碼方式為：用途為“城市地鐵”的，宗地順序號(hào)的第1位采用“1”標(biāo)識(shí)；用途為“地下道路”的，第1位采用“2”標(biāo)識(shí)；用途為“地下車庫(kù)”的，第1位采用“3”標(biāo)識(shí)；后4位為該用途的宗地在地下交通地籍子區(qū)內(nèi)的宗地順序號(hào)。具體見(jiàn)表6。

表5 宗地順序號(hào)Table 5 Serial number of cadastral parcel

（6）第六層1位定著物特征碼

地下交通設(shè)施屬于建（構(gòu)）筑物，參考《規(guī)則》，定著物特征碼采用“F”標(biāo)識(shí)。

（7）第七層8位定著物單元號(hào)

定著物單元號(hào)是不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的核心內(nèi)容?？紤]到目前地下空間為立體開(kāi)發(fā)模式，為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的三維立體模式管理，結(jié)合土地使用權(quán)分層設(shè)立的原則，提出引入地下層代碼的思想，這樣既體現(xiàn)了地下空間的特點(diǎn)，又可適應(yīng)未來(lái)開(kāi)發(fā)的要求。另外在橫向上提出引入地下區(qū)代碼，同一層的連續(xù)多個(gè)建（構(gòu)）筑物可劃為一個(gè)區(qū)，有需要的可具體劃分到戶。即定著物單元采用“縱向分層，橫向分區(qū)”的思想。

定著物單元號(hào)包括兩位分層代碼，兩位分區(qū)代碼，四位分戶代碼，具體形式見(jiàn)表6。其中縱向分層代碼，按照規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的地下空間豎向?qū)哟未_定；橫向分區(qū)代碼在同一層按順序編制，對(duì)于不需要分區(qū)的，代碼可賦值“00”；分戶代碼在同一區(qū)按順序編制，不分區(qū)的在同一層按順序編制。

表6 定著物單元號(hào)Table 6 Unit number of things fi xed on land

4 合肥市案例實(shí)際應(yīng)用

4.1 地鐵不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐峙c編碼

（1）案例介紹

合肥市地鐵目前規(guī)劃有15條線路，在建8條線路，其中1、2號(hào)線已投入使用。以1號(hào)線為例，線路全長(zhǎng)29.06km，全地下線，共設(shè)置車站26座，北起張洼，南至九聯(lián)圩。其中換乘站6座，設(shè)置濱湖車輛段及綜合維修基地1座和大連路停車場(chǎng)1座，控制中心1個(gè)，明光路主變電所和紫云路主變電所2個(gè)。

（2）單元?jiǎng)澐峙c編碼

將地鐵1號(hào)線路、車站及附屬設(shè)施劃分為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。行政區(qū)代碼為合肥市代碼“340100”，地下空間地籍區(qū)代碼為“902”，地下交通地籍子區(qū)“010”，宗地特征碼“GX”，宗地順序號(hào)前一位用“1”標(biāo)識(shí)，該地鐵在該地籍子區(qū)的宗地順序號(hào)“0001”，定著物單元特征碼為“F”，該地鐵分層代碼按地鐵層應(yīng)為“02”，分區(qū)代碼為“00”，分戶代碼為“0001”。具體編碼如圖4。

圖4 地鐵不動(dòng)產(chǎn)單元編碼Fig.4 Subway real estate unit code

4.2 地下車庫(kù)不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐峙c編碼

（1）案例介紹

合肥市政務(wù)區(qū)“華邦世貿(mào)城”占地面積7.2萬(wàn)m2，總建筑面積約40萬(wàn)m2，由A、B兩棟純辦公寫(xiě)字樓組成。A棟是超高層寫(xiě)字樓，地上45層，地下5層均為商業(yè)區(qū)。B棟是高層寫(xiě)字樓，地上23層，地下5層由商業(yè)區(qū)和停車庫(kù)組成，其中負(fù)一層北端、南端各有500個(gè)公共停車位，中間為商業(yè)區(qū)，負(fù)二層、負(fù)三層整層均為地下停車庫(kù)，包括設(shè)備間、自行車庫(kù)、倉(cāng)儲(chǔ)等附屬設(shè)施。地下宗地取得建設(shè)用地使用權(quán)（地下），與地上部分分別申報(bào)規(guī)劃許可，現(xiàn)商業(yè)區(qū)和負(fù)一層車庫(kù)已全部售賣(mài)，負(fù)二、負(fù)三層車庫(kù)為開(kāi)發(fā)商甲自持。

（2）單元?jiǎng)澐峙c編碼

在滿足界線固定封閉、功能完整的前提下，結(jié)合車庫(kù)權(quán)利主體，提出以下劃分方法：負(fù)一層按車位是劃分不動(dòng)產(chǎn)單元；負(fù)二層、負(fù)三層分區(qū)域劃分不動(dòng)產(chǎn)單元。其中設(shè)備間、倉(cāng)儲(chǔ)等附屬設(shè)施不具備獨(dú)立使用的價(jià)值，納入公共部分進(jìn)行分?jǐn)?，不單?dú)劃分不動(dòng)產(chǎn)單元。

以負(fù)一層某個(gè)車位為例，行政區(qū)代碼為合肥市市轄區(qū)代碼“340101”，地下空間地籍區(qū)代碼為“902”，地下交通地籍子區(qū)“010”，宗地特征碼“GX”，宗地順序號(hào)前一位用“3”標(biāo)識(shí)，該車庫(kù)在該地籍子區(qū)的宗地順序號(hào)“0011”，定著物單元特征碼為“F”，該車庫(kù)分層代碼應(yīng)為“01”，假設(shè)分區(qū)代碼為“02”，分戶代碼為“0023”。具體編碼如圖5。

圖5 負(fù)一層不動(dòng)產(chǎn)單元編碼Fig.5 The fi rst basement real estate unit code

5 結(jié)語(yǔ)

地下空間不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐趾途幋a是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的前瞻性和基礎(chǔ)性工作。在以往研究中，多數(shù)學(xué)者只是研究地表不動(dòng)產(chǎn)單元，很少對(duì)地下不動(dòng)產(chǎn)單元做詳細(xì)探討，本文對(duì)地下空間交通設(shè)施開(kāi)展專題研究，在理論上具有較強(qiáng)的創(chuàng)新性。

本文以《物權(quán)法》為指導(dǎo)，在《規(guī)則》的基礎(chǔ)上，結(jié)合建（構(gòu)）筑物設(shè)計(jì)規(guī)范和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)地下空間交通設(shè)施進(jìn)行探討，提出不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐趾途幋a思路。并選取合肥市地鐵、地下車庫(kù)等實(shí)際案例進(jìn)行劃分和編碼，驗(yàn)證了研究結(jié)果的可行性。

本文的研究結(jié)果是在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上開(kāi)拓的具有地方特色的創(chuàng)新方案，旨在為建立完整的地下空間不動(dòng)產(chǎn)單元?jiǎng)澐趾途幋a規(guī)則提供借鑒和參考，為加速實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化提供技術(shù)支持。