物業(yè)管理的對象是物包括樓盤、設(shè)備、設(shè)施、場地等，而服務(wù)對象是人，杜子美有一句憂國憂民的名言“安得廣廈千萬間，大辟天下寒士俱歡顏”。安居才能樂業(yè)，安居是人民幸福感的重要標志。因此，物業(yè)管理與社會安定、人民生活休戚相關(guān)。加強對物業(yè)管理工作的重視程度，將物業(yè)管理提高到管控社會矛盾、化解社會積怨、穩(wěn)定社會大局的高度來認識，必須遵循法治的軌道。

一、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主關(guān)系亟待規(guī)范細化

物業(yè)管理實際是“物業(yè)服務(wù)”，使用“管理”一詞不能正確體現(xiàn)物業(yè)工作的內(nèi)涵。深圳在制定全國第一個物業(yè)條例時，使用“管理”一詞明顯有時代烙印而且影響了后來。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)清醒地擺正自身與業(yè)主的關(guān)系，其工作宗旨不是管理而是服務(wù)---為業(yè)主服務(wù)！少數(shù)企業(yè)把居民小區(qū)當(dāng)成自己的一畝三分地，擅自改變公用部位和公共設(shè)施用途謀取個人利益，將物業(yè)出租甚至出售，把業(yè)主當(dāng)成唐僧肉，任意宰割，嚴重侵犯業(yè)主權(quán)益。

業(yè)主（委員會）與物業(yè)公司溝通困難。業(yè)主委員會作為代表業(yè)主發(fā)聲的組織，實踐中其協(xié)調(diào)、監(jiān)督和維權(quán)行為難以得到完全落實，沒有真正成為維系業(yè)主與物業(yè)公司之間的紐帶：一是業(yè)主委員會成立率低。業(yè)主不能依法或不知行使自己的權(quán)利，參與意識不強，共同選舉、決策事務(wù)參與度低。據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主委員會普遍不足10%。二是業(yè)主法律意識淡薄。一些業(yè)主依法維權(quán)意識不強，遇到糾紛習(xí)慣采取人訪、信訪方式解決問題，信訪不信法。三是職責(zé)作用發(fā)揮不力。部分業(yè)主大會及業(yè)主委員會操作不規(guī)范，成立和運作程序不透明、不公開，成員由于自身素質(zhì)不高，變動頻繁，怠于職責(zé)；有的業(yè)主委員會形同虛設(shè)、無制約，甚至與物企沆瀣一氣。

茲因房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)監(jiān)管不力，小區(qū)工程建設(shè)存在遺留問題多。特別是各種手續(xù)不全導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理和水電配套設(shè)施建設(shè)不全等方面，本是應(yīng)在開發(fā)建設(shè)中解決的問題，但物企入駐后，業(yè)主直接將矛盾轉(zhuǎn)嫁到物企，物企又無法解決，導(dǎo)致恩怨加大，業(yè)主如采用停繳物業(yè)費等過激方式以對抗，雖然《物業(yè)管理條例》第六十七條賦予了物業(yè)管理企業(yè)通過訴訟方式解決欠繳物業(yè)費問題的權(quán)利但不符合物業(yè)特殊風(fēng)俗習(xí)慣，又花費時間較長，效率低下，條例的規(guī)定多停留在理論層面。

二、物業(yè)地方法規(guī)作用凸顯卻沒引起重視

《立法法》第七十二條第二款“設(shè)區(qū)的市的人民代表大會及其常務(wù)委員會根據(jù)本市的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規(guī)和本省、自治區(qū)的地方性法規(guī)相抵觸的前提下，可以對城鄉(xiāng)建設(shè)與管理、環(huán)境保護、歷史文化保護等方面的事項制定地方性法規(guī)，”

雖然國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，但日新月異的經(jīng)濟社會，《條例》顯然不能應(yīng)對多樣化的市場需求及各地不同經(jīng)濟發(fā)展水平的需要，缺少因地制宜的地方規(guī)定，從法規(guī)層面保障物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。，部分規(guī)定可操作性已滯后于當(dāng)前的物業(yè)管理現(xiàn)狀，各方權(quán)責(zé)關(guān)系依然未能落實。對物業(yè)管理相關(guān)的配套規(guī)定，還應(yīng)進一步細分，加大地方規(guī)定的建設(shè)力度。

維修資金的使用，法律規(guī)定啟動困難，動用維修資金需要小區(qū)內(nèi)2/3的相關(guān)業(yè)主同意后才能申請和使用，房管部門又只能按法定程序?qū)徟鷤浒?。比如某小區(qū)，3000戶居民，其中一棟樓需要維修，要動用維修資金，就需征得2000多戶業(yè)主的同意，操作起來且不論業(yè)主能否順利通過，僅征求意見、將人找齊都難，造成應(yīng)使用而使用不了的尷尬。致基金使用率低，效果不明顯。

三、前期物業(yè)管理招投標

前期物業(yè)監(jiān)管缺位，體制上建管不分。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)合同承諾沒有兌現(xiàn)，如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、不切實際的超值服務(wù)承諾等，引發(fā)糾紛不斷。在前期物業(yè)管理招投標中，參與競標的物業(yè)公司多是開發(fā)公司派生或投資組建，和開發(fā)商穿連襠褲子，利益共享，沒有實質(zhì)的獨立法律地位，甚至存在法人人格混同問題。本應(yīng)由業(yè)主選聘的物業(yè)公司，卻隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，這自然很難實現(xiàn)業(yè)主權(quán)益的有效保障，在移交樓宇時，怎么能又怎么會維護業(yè)主利益？

受限于物業(yè)行業(yè)發(fā)展水平及，很多業(yè)主尚未形成通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)公司的理念，不明白使用招投標挑選物業(yè)公司對于維護自身權(quán)利的意義。使用招投標的方式選取物業(yè)服務(wù)公司的辦法目前更多的小城市尚未適用。

《 招標投標法》疏漏于物業(yè)管理招投標，如對資格預(yù)審程序規(guī)定得過于簡略，也沒有使用資格預(yù)審文件的要求等，而《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》于2003年施行，已不能體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展的新特點。物業(yè)管理部門缺少對物業(yè)服務(wù)招投標活動的有效管理，干預(yù)過多、直接運用行政手段或者不管不問。行業(yè)亦缺乏如建設(shè)工程招投標程序配套的示范指引，不利于招投標市場的規(guī)范化。

鑒上，需要制定國家層面的法律規(guī)范，明確基本的硬性條件及禁止性規(guī)定，如對物業(yè)管理招投標市場的準入門檻、人員的資質(zhì)要求、物業(yè)公司獨立性等問題作出明確規(guī)定，使招投標有法可依。制定地方實施細則及辦法，因地制宜，明確常規(guī)性的基本要求和操作程序，參與者有章可循。政府部門相關(guān)管理部門定位角色、權(quán)責(zé)分明。加強監(jiān)管，處理違規(guī)行為。引導(dǎo)中立機構(gòu)參與招標活動，建立公平、公正的物業(yè)管理招投標環(huán)境。

四、物業(yè)企業(yè)與地方政府關(guān)系的規(guī)范化

物業(yè)管理的權(quán)限應(yīng)下沉到最基層政權(quán)如街道辦事處及基層群眾自治組織如居委會，這是由我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀決定的。因為我國物業(yè)管理主體復(fù)雜（國有企事業(yè)單位總務(wù)科室、政府社區(qū)管理、…專業(yè)化物業(yè)管理公司九七年以后、自家小院），只能由政府擔(dān)當(dāng)；同時，進一步理順管理體制，將物業(yè)服務(wù)納入社區(qū)管理，將物企納入社區(qū)居委會的日常行政管理中。如河南【2014豫辦33號】文要求，每達到 1000-3000戶，即成立一個社區(qū)居委會。基層民調(diào)組織應(yīng)加強物業(yè)糾紛的調(diào)解工作，息訟解紛，促進社區(qū)和諧。。

制定新的物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價標準。良性的市場競爭機制離不開自由競爭。物業(yè)管理的收費標準與服務(wù)標準，中小城市限于經(jīng)濟水平制約，收費水平較低，導(dǎo)致一方面物業(yè)公司本身盈利存在困難，缺少服務(wù)投入，難以發(fā)展；另一方面，低水平的物業(yè)服務(wù)導(dǎo)致業(yè)主認為物業(yè)收費不合理，不愿多支付物業(yè)費，甚至?xí)圆唤晃飿I(yè)費相對抗。長此以往，惡性循環(huán)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)應(yīng)在不影響自由競爭的前提下，對收費、服務(wù)標準等領(lǐng)域達成地方行業(yè)標準，避免不正當(dāng)競爭，也可確定物業(yè)服務(wù)行業(yè)的基礎(chǔ)收費，逐步培養(yǎng)業(yè)主正確的消費觀念。

稅務(wù)部門應(yīng)有稅收優(yōu)惠政策，通過退稅、降低稅收等財政調(diào)節(jié)手段進行扶持，特別是對建設(shè)時間早、小區(qū)規(guī)模小、設(shè)施設(shè)備陳舊、管理成本高、老住宅小區(qū)進行改造的，對管理的物企可給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策；社會弱勢群體交納不起物業(yè)服務(wù)費的，政府給與補貼，扶持物企發(fā)展。

五、管理規(guī)約不容低估

物業(yè)全部應(yīng)該召開業(yè)主大會，高度重視業(yè)主委員會建立及履職工作，使物權(quán)法第六章的規(guī)定得到落實。創(chuàng)建業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司三者良好溝通機制。 業(yè)主規(guī)約既是自律公約，《物權(quán)法》第83 條又賦予業(yè)主委員會執(zhí)行規(guī)約的權(quán)力。如某小區(qū)樓上養(yǎng)雞、凌晨兩點雞叫影響正常其他業(yè)主休息問題。為物業(yè)說一句公道話，這樣的問題物業(yè)公司難以解決，如果有規(guī)約則物業(yè)可以執(zhí)行。它既不是畜禽飼養(yǎng)問題，也不是噪音問題，牽牛要牽牛鼻子，從法律層面上講，是民法通則第八十三條、物權(quán)法84條規(guī)定的相鄰權(quán)問題。

六、行業(yè)自律建設(shè)不可或缺

物業(yè)行業(yè)和諧、公平秩序的建立和行業(yè)整體素質(zhì)的提升直接效應(yīng)是輔助實現(xiàn)居民的安居。現(xiàn)物業(yè)企業(yè)，普遍規(guī)模小，資質(zhì)低，實力弱，服務(wù)差，滿足于微利運行，不注重品牌企業(yè)的打造，未形成規(guī)范化市場，缺少具有一定規(guī)模和資質(zhì)的物業(yè)公司，引領(lǐng)帶動不強。如此難以健全物業(yè)服務(wù)市場，不利于行業(yè)規(guī)范化管理及健康發(fā)展。

物業(yè)公司要加強自身建設(shè)，走出自身的困境，要靠他們自己市場化經(jīng)營，改善服務(wù)質(zhì)量、確立服務(wù)標準、引進先進技術(shù)、培訓(xùn)專業(yè)人才，增強競爭力。

行業(yè)協(xié)會應(yīng)發(fā)揮橋梁作用，加強自律。充分聽取業(yè)主的意見和建議，及時根據(jù)實際情況修訂行業(yè)規(guī)范如《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《物業(yè)管理委托合同》等示范性文本，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。

行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)注重物業(yè)服務(wù)專業(yè)人才的培養(yǎng)。物業(yè)企業(yè)普遍缺乏管理型、專業(yè)型人才，有知識型人才也是在冊不在崗，物業(yè)從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力。文化理論和實踐素質(zhì)水平均尚少職業(yè)化。應(yīng)定期舉辦物業(yè)管理招投標研討與培訓(xùn)，進行普法教育與行業(yè)技能的指導(dǎo)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。

總之，物業(yè)管理還是一個新興的行業(yè)，“茅檐低小，溪上青青草，醉里吳音相媚好”（辛），這種農(nóng)耕村居環(huán)境在城市中已經(jīng)難尋到蹤影，各人自掃門前雪的狀況去而不再。2016年2月國務(wù)院公布了《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，這也對物業(yè)服務(wù)行業(yè)提出了新的要求，社會的發(fā)展亟需召喚符合時代精神的物業(yè)管理。無論是當(dāng)下所面臨的某些困境，還是未來即將迎接的挑戰(zhàn)，都需要通過法律和可操作的規(guī)范去解決和應(yīng)對。

作者簡介：盧霖一，河南問通律師事務(wù)所主任律師，信陽市政協(xié)常委，信陽師范學(xué)院法學(xué)與社會學(xué)院兼職教授；信陽市人民政府法律顧問。