宋煥樂

摘 要：本文闡述了國內(nèi)學(xué)者對國內(nèi)征收個人房產(chǎn)稅是否影響房價的觀點，同時運用供求理論對個人房產(chǎn)稅如何影響房價進行分析。在此基礎(chǔ)上，提出了個人的見解，希望能夠更好的推動房地產(chǎn)稅的改革，降低會房價波動的負(fù)面影響。

關(guān)鍵詞：個人房產(chǎn)稅，房價，重慶，上海

1. 引言

從1998年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)迎來熱潮，由于樓盤開發(fā)商的操作，與人們收入增長帶來的消費力的增長，拉動房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。房價也隨著房地產(chǎn)炒家的操作，節(jié)節(jié)攀升，越來越多的中等收入人群面臨著買房難問題。同時，隨著我國城鎮(zhèn)化的推進，居民對樓房的需求也在不斷增加。眾多需求更加刺激了房價上漲，使其居高不下。許多年輕人深受房價虛高之苦，背上了“房貸”壓力，生活質(zhì)量受到了直接影響。住房問題關(guān)系到國計民生，所以政府如何采取有效措施解決房價上漲幅度過快的問題，成為全社會關(guān)注的重點，政府有待解決的重要熱點事件。個人房產(chǎn)稅在此背景下出臺，它對抑制房價上漲是否有效果。這個問題還有待觀察。2011年國家開始在重慶和上海進行試點。本文會簡單介紹重慶和上海兩個國際化大都市的個人房產(chǎn)稅試點情況，借鑒國內(nèi)學(xué)者對個人房產(chǎn)稅的不同觀點，并分析個人房產(chǎn)稅影響房價的原因。

2. 個人房產(chǎn)稅的征收是否影響房價的不同看法

自從2010年，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》提出逐漸推進房產(chǎn)稅改革，希望能通過征收房產(chǎn)稅以穩(wěn)定房價。這一政策的出臺，在學(xué)術(shù)界掀起了一波思想激烈交鋒的熱潮，引起了眾多學(xué)者的爭論與思考。有學(xué)者認(rèn)為改革房產(chǎn)稅，可以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)，從而提升投機倒把的成本，使房價回歸到反映市場規(guī)律的合理價格。同時，杜雪君等于2009年分析了1998 一2006年全國個省市的房地產(chǎn)價格、 房產(chǎn)稅、地方公共支出數(shù)據(jù)，，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅對房價存在抑制作用，而地方性財政支出對房價存在促進作用 。在另一個方面，也有學(xué)者稱，房產(chǎn)稅可能在短期內(nèi)無法及時調(diào)控房價，但它可以通過改變?nèi)藗儗Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，減少人們過于旺盛的瘋狂投機行為，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)正常的發(fā)展趨勢。而一些學(xué)者從另一個角度分析，政府不僅僅只是從表面通過征收個人房地產(chǎn)稅來抑制房地產(chǎn)，在實際操作流程中，政府會利用房地產(chǎn)稅通過多種有效途徑來抑制房地產(chǎn)價格上漲過快。因為政府推行個人房地產(chǎn)稅的目地，就是為了調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變財政收入來源來抑制不正當(dāng)?shù)寞偪裢稒C活動。

但是有不少學(xué)者持有截然不同的意見。有學(xué)者提出，征收個人房產(chǎn)稅也許在短期內(nèi)可以調(diào)節(jié)房價上漲幅度，但是從長期來看，影響房地產(chǎn)價格的因素是稅率和稅基等多種因素，而且房價最重要的決定因素是供求關(guān)系。而且，有學(xué)者指出，征收個人房產(chǎn)稅在一定程度上對房地產(chǎn)市場價格會造成沖擊，而長期的價格走勢也不能正確認(rèn)知。吳能寬分析了上海和重慶的房產(chǎn)稅改革對房價的影響，認(rèn)為從現(xiàn)有實施效果看房產(chǎn)稅并沒有起到抑制房價的作用而解決房價問題還應(yīng)依靠廉租房、保障性住房供給的增加以及對房地產(chǎn)投機行為的抑制。李舉達和李佐凡認(rèn)為房價異常上漲的主要原因是投機需求，因而重慶和上海推行的房產(chǎn)稅改革很難見效 ，累進式房產(chǎn)稅可以抑制投機需求進而抑制房價上漲。

對個人房產(chǎn)稅的研究，對解決房價虛高現(xiàn)實問題很有必要。通過對個人房產(chǎn)稅是否影響房價的研究，我們可以讓公眾正確判斷房地產(chǎn)行業(yè)的前景與潛力，同時在一定程度上普及瘋狂投機房地產(chǎn)行業(yè)是錯誤的行為。而且，個人房產(chǎn)稅在全國試點情況的傳播，可以讓公眾了解國家政府對于房地產(chǎn)行業(yè)市場價格虛高問題的態(tài)度與解決方案。同時，為房地產(chǎn)稅工作的開展與完善，提供符合社會實踐活動的理論支撐。最重要的是，只有通過實際情況的研究與探討，才能真正了解房地產(chǎn)行業(yè)市場價格虛高的原因，為政府部門進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控提供理論基礎(chǔ)知識。

3. 供求理論監(jiān)督下的個人房產(chǎn)稅對于房產(chǎn)價格影響的經(jīng)濟學(xué)分析

3.1 開征個人房產(chǎn)稅會增加房產(chǎn)的持有成本

隨著個人房產(chǎn)稅的征收，一些抱有投機取巧思想的人們，會反復(fù)權(quán)衡自己手里持有多處房產(chǎn)的時間與金錢成本，從而在根本上抑制了投機行為，進行理性的購房活動。由于，需求曲線會向左移動，所以均衡價格會隨之降低。所以，個人房產(chǎn)稅的征收，從需求上，影響了房地產(chǎn)價格的變化。

3.2 開征個人房產(chǎn)稅會減少閑置房產(chǎn)的存在

在經(jīng)濟學(xué)中，人都被看作一個理性的經(jīng)濟人，他所做的所有行為，都是為了保持自己經(jīng)濟利益最大化。所以，征收個人房產(chǎn)稅，會在一定程度上減少瘋狂囤房的不理性行為。一部分房地產(chǎn)的投資者會權(quán)衡利弊得失，維持自己投資收益最大化，減少手中房產(chǎn)，在市場上進行空置房產(chǎn)的轉(zhuǎn)賣和出租，從而提高了閑置房產(chǎn)的使用率。

3.3 開征個人房產(chǎn)稅會讓投資者理性進行房地產(chǎn)投資

個人房產(chǎn)稅的開征會讓人們進行理性投資，目前，我國房地產(chǎn)市場銷量走高，但實際上存在著一些令人擔(dān)憂的問題。我國房地產(chǎn)行業(yè)存在著大量閑置房產(chǎn)堆積，由于房地產(chǎn)行業(yè)具有投資收益不確定性，所以投資者會對房地產(chǎn)行業(yè)未來的投資收益前景進行理性觀望，會減少對房地產(chǎn)行業(yè)的投資投入。

3.4 開征個人房地產(chǎn)稅可以通過減少房地產(chǎn)商的開發(fā)成本增加房產(chǎn)的供給數(shù)量

開征個人房地產(chǎn)稅可以從兩個方面給社會帶來更多的的收益與便利，實現(xiàn)社會資源配置的高效率。個人房地產(chǎn)稅征收，可以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的成本，降低房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，從而實現(xiàn)提供更多房產(chǎn)資源，增加房產(chǎn)的有效供給。同時，也為政府提供了財政收入來源和保障，優(yōu)化財政收入結(jié)構(gòu)，減少對土地收入的依賴。

3.5 開征個人房產(chǎn)稅可以有效抑制商品房的供給

由于開征個人房產(chǎn)稅是國家政府政策，也是國家對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的表態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)商會根據(jù)國家大環(huán)境與社會形勢來分析，提供多少數(shù)量的商品房，以此來獲得自身利益最大化。所以，由于國家征收個人房地產(chǎn)稅是一種抑制手段，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司會減少商品住宅小區(qū)的供給，轉(zhuǎn)向其他行業(yè)的投資，降低資金風(fēng)險。

從經(jīng)濟學(xué)供求關(guān)系理論對開征個人房產(chǎn)稅進行分析，發(fā)現(xiàn)征收個人房產(chǎn)稅對房價的影響有雙向作用。它既可以讓房價上漲，也可以讓房價下跌。不過，只是理論結(jié)果并沒有實際數(shù)據(jù)來證明實際結(jié)果。

4 解決我國個人房產(chǎn)稅的建議

4.1 對房產(chǎn)稅征收進行立法，推進房產(chǎn)稅改革創(chuàng)新

重慶、上海兩地正式開始房產(chǎn)稅征收試點，雖取得了一定的經(jīng)驗和成績，但不能進行照搬照抄。同時，在法律程序上對房產(chǎn)稅進行立法，使其成為法律規(guī)范。

4.2 合理制定稅率，將房產(chǎn)稅控制在合理范圍

稅率過高或者過低，不利于社會經(jīng)濟的長遠發(fā)展。所以，通過積極討論與科學(xué)研究，才能制定合理稅率，可以避免加重人民的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，又合理地調(diào)節(jié)房價。

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