嚴(yán)亞南

上海太陽廣場大廈項目銀團貸款協(xié)議簽字儀式

1988年7月8日下午2點，在上海靜安希爾頓酒店的天津廳，來自日本的孫忠利先生被中外記者團團圍住，申城的酷暑高溫沒能擋住記者們采訪的熱情。

就在當(dāng)天上午10點，上海市政府在位于福州路的市政府后廳舉行了上海土地使用權(quán)有償出讓決標(biāo)新聞發(fā)布會。上海市政府副秘書長、上海市土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組副組長夏克強正式向海內(nèi)外宣布，虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號地塊被日本孫氏集團以2805萬美元的價格競得50年使用權(quán)。話音剛落，全場一片沸騰。

這是中國首次采用國際公開招標(biāo)的方式有償出讓土地使用權(quán)，也是上海乃至全國土地使用制度改革試點取得成功的重要標(biāo)志，意味著中國城市國有土地資源的配置方式由市場機制取代行政劃撥，變“三無”（無償、無限期、無流通）為“三有”（有償、有限期、有流通）。

中國城市國有土地資源資本化和土地資源配置市場化的帷幕，由此拉開。

會不會有人來投標(biāo)

1988年3月22日上海市人民政府對外發(fā)布了滬地（88）招字第1號——《上海市土地使用權(quán)有償出讓招標(biāo)公告》，并在香港媒體上首次刊登中英文廣告之后，海內(nèi)外輿論反響強烈。

會不會有人來投標(biāo)？會有多少人來投標(biāo)？這塊位于上海虹橋開發(fā)區(qū)的土地使用權(quán)究竟能賣多少錢？這些疑問盤桓在人們心中。

那時國內(nèi)的房地產(chǎn)法律法規(guī)并不健全。盡管上海市人民政府花了一年多時間制定了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》，并宣布于1988年1月1日正式試行，但《憲法》第十條第四款規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。對投資者來說，它就像一把達(dá)摩克利斯之劍懸于頭頂。

然而更重要的是，經(jīng)年累月的城市建設(shè)欠賬造成的交通擁堵、住房困難、環(huán)境污染……讓上海這座城市不堪重負(fù)、舉步維艱。當(dāng)時上海未來的發(fā)展前景，并不能讓海外投資者建立信心。況且，此時的上海沒有房地產(chǎn)市場，并無可供參照的地價。

對于房地產(chǎn)商來說，投資的安全、便利、可預(yù)期是首先要考慮的因素。正因如此，當(dāng)來自日本的孫氏集團以2805萬美元的高價競得虹橋26號地塊1.29公頃的土地時。海外輿論沸騰起來了。

“一個人來了，大家都會跟來”

在不少香港房地產(chǎn)大佬認(rèn)為前景未卜，對此事持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度時，是什么支持著孫忠利的投資決定？為什么這位在香港房地產(chǎn)界叱咤風(fēng)云卻從未在內(nèi)地投資的“孫旋風(fēng)”敢投這一標(biāo)？孫忠利此次投標(biāo)金額的依據(jù)是什么？他背后有沒有其他的關(guān)系或者資本？

在靜安希爾頓酒店召開這場記者招待會，正是上海市政府為同應(yīng)各種疑問而安排的。面對記者們拋來的各種問題，孫忠利說，“我父親是20年代從寧波去日本的，我出生在東京，是第二代華僑。我現(xiàn)在仍是中國國籍，拿的是中國護照，在日本有永居權(quán)。1965年，我開始在東京開公司，我的公司是家族公司。1975年美軍撤出越南后，我們改變了經(jīng)營內(nèi)容，開始把目標(biāo)轉(zhuǎn)到搞房地產(chǎn)投資。”

“我父母是從浙江寧波去日本的，浙、滬是一個地方，我想有一天自己到家鄉(xiāng)去做一些事業(yè)。這也是我父親的愿望?！?/p>

在回答香港《南華早報》記者關(guān)于報價是否合理，出價有沒有感情成分的問題時，孫忠利回答：“土地價格是沒有標(biāo)準(zhǔn)的。我相信我出的價錢很標(biāo)準(zhǔn)。至于怎么個算法？我參加投標(biāo)前，先了解到上海的寫字樓一個月的租金是一坪（3.3m²）100美元左右，我們倒算過，相信這個價格是可以的?！?/p>

在被問及投資上海的信心時，他說，上海過去是遠(yuǎn)東最大的經(jīng)濟城市，現(xiàn)在人口超過1200萬，有許多問題，但是不能只是看，要從現(xiàn)在開始改變！相信上海不會落后于南方城市，經(jīng)濟中心仍在上海。

“中國政府已經(jīng)多次說明法律已經(jīng)成立，我們是按照法律來做的。我過去在中國大陸只有捐款沒有投資，但我過去15年的開發(fā)經(jīng)驗從未失敗過。所以這次也十分有信心。我相信，一個人來了，大家都會跟來?！睂O忠利表示。叩開大門的第一個人是很難的。他會以全部力量使上海的投資成功。

“太陽廣場”一波三折

1988年初，當(dāng)孫忠利從香港文華行張宇那里得知上海要公開招標(biāo)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)后，便決定參加競標(biāo)，且志在必得。

為了確保中標(biāo)，在投標(biāo)截止的最后時刻，他又委托張宇在原來的價格基礎(chǔ)上加價300萬美元，最后以接近底標(biāo)三倍的價格獲勝。

1988年8月8日，上海市政府舉辦了虹橋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)26號地塊土地使用權(quán)有償出讓簽約儀式。年過半百的孫忠利在競標(biāo)成功后感慨地說，就像得到一個寶貝兒子一樣開心。此后，孫忠利開始躊躇滿志地籌劃、建造心中的SUN PLAZA（“太陽廣場”）。

在他雄心勃勃的計劃里。虹橋26號地塊上會建起酒店、公寓、寫字樓、百貨店甚至文化宮。他頻繁地奔走于中日兩地，做規(guī)劃、找貸款。落實建設(shè)單位……然而，1989年的一場風(fēng)波，使一切陷入停滯。

此時，由孫忠利委派正準(zhǔn)備長駐上海負(fù)責(zé)太陽廣場建設(shè)的程永康專程飛赴東京請示孫忠利，詢問項目是否有變化，是否還需要長駐上海。孫忠利毫不猶豫地說，投資建設(shè)計劃不變，并讓他盡快趕赴上海。

只是，形勢的變化令人猝不及防。令孫忠利沒想到的是，原先對他畢恭畢敬的三井銀行，突然說為他提供貸款有了困難；原先與他合作的三井商社，在工程建設(shè)啟動后不久，也停止繼續(xù)帶資建造。難道這個項目就這樣胎死腹中了嗎？

就在孫忠利及其團隊一籌莫展之際，由市土地批租辦出面斡旋，組織了一個由上海投資信托公司、建設(shè)銀行等單位共同參與的銀團。孫忠利以拍得的虹橋26號地塊作抵押，獲得了銀團提供的2000萬美元貸款，以支付太陽廣場的前期設(shè)計和建造費。

然而，太陽廣場完成地下室及地面五層建筑后，后續(xù)的五六千萬建設(shè)資金又沒了著落。隨著日本經(jīng)濟泡沫破裂，不僅日本銀行無法兌現(xiàn)原先的貸款承諾，連之前提供的貸款也要一并收回。走投無路的孫忠利找到美國、英國銀行，同樣也被拒之門外。

1990年底，孫忠利不得不令建設(shè)中的太陽廣場停工，這一停就是兩年。

對孫忠利來說，4800萬美元就這么被埋進了項目里。為了償還國內(nèi)銀團提供的2000萬美元貸款，他甚至想過把項目賣掉?？墒?，這樣一個需要巨額后續(xù)資金的“爛尾樓”，鮮有人問津。

太陽廣場建設(shè)負(fù)責(zé)人程永康回憶：“孫先生那個時候?qū)ξ艺f。這個大樓低于2000萬不能賣，因為2000萬是借中方的錢，一定要還的。自己投的2800萬。輸?shù)艟洼數(shù)袅恕！?/p>

在太陽廣場建設(shè)難以為繼的同時。上海虹橋聯(lián)合開發(fā)有限公司也在積極地想辦法。提供各種力所能及的幫助。公司不僅在工程規(guī)劃審批、建造過程中為項目提供一條龍服務(wù)，還多次向外資委反映情況，并專程赴日本了解孫忠利的想法。

1991年底，虹橋公司副總經(jīng)理周友琪受外資委和虹橋公司委派專程赴日本考察，并了解到：由于美、日房地產(chǎn)業(yè)不景氣，孫氏企業(yè)已損失2億多美元。孫忠利正準(zhǔn)備收縮在日本、美國的投資，以集中資金做好上海的太陽廣場項目。在日考察期間，周友琪還同孫忠利商談了太陽廣場項目復(fù)工的具體設(shè)想。

雪中送炭解危機

1992年元旦后的一個工作日，中共上海市委辦公廳綜合處工作人員龔伯榮照例到虹橋公司調(diào)研，了解情況。虹橋公司總經(jīng)理孔慶忠和副總經(jīng)理周友琪隨即向他介紹了太陽廣場的停工情況以及孫忠利先生準(zhǔn)備復(fù)工的設(shè)想。

龔伯榮意識到，作為上海首塊土地批租項目的“太陽廣場”如果不能成功，不僅會影響投資者的信心，更會影響上海對外開放的形象。他連夜將調(diào)研情況撰寫成簡報，次日便報送了市委主要領(lǐng)導(dǎo)。

龔伯榮上報的這份簡報主要內(nèi)容是：“‘太陽廣場項目的投資者孫忠利打算收縮其在日本的產(chǎn)業(yè)，擴大海外，特別是香港、新加坡、深圳、上海的產(chǎn)業(yè)。孫忠利表示‘太陽廣場項目一定要搞上去，并提出兩個具體方案，一是請上海方面出資將地面建筑完成，建成后按比例分割房地產(chǎn)；二是仍由他完成地面建筑，但要求上海的銀行提供4000萬美元的貸款，孫忠利本人愿以‘太陽廣場建筑和在美國的一棟辦公大樓作抵押。孫忠利還表示，上海方面有了明確答復(fù)，他即來滬商談該項目的復(fù)工事宜?？紤]到‘太陽廣場項目是上海首項土地批租項目，對國內(nèi)外影響較大，虹橋開發(fā)公司希望市有關(guān)部門采取措施。在融資方面扶一把，使之盡快復(fù)工?！?/p>

時任上海市委書記吳邦國在看到簡報后立即作出批示。要求市有關(guān)工作部門采取積極、有效的措施。幫助孫忠利的“太場廣場”項目復(fù)工、上馬，并批轉(zhuǎn)市長。

此后。上海市計委和市外資委、虹橋開發(fā)公司和上海投資信托公司等單位，遵照上海市委市政府領(lǐng)導(dǎo)的批示精神，為幫助“太陽廣場”項目復(fù)工，積極、主動地做了大量的專題研究。提出了不少切實可行的措施，如：“上海可考慮給予日方孫忠利先生4000萬美元貸款。由其完成該項目的地面建筑；要求孫忠利先生提供其在美國抵押物的有關(guān)法律證明和控制項目投資確保該項目建成的具體方案；明確上海投資信托公司為貸款方，負(fù)責(zé)與日方孫忠利先生就財產(chǎn)抵押、貸款等具體問題進行商談；由虹橋開發(fā)公司委托有關(guān)單位對“太陽廣場”建筑進行評估，以確認(rèn)貸款4000萬美元能保證該項目的建成?！?p>

1993年2月8日，太陽廣場復(fù)工典禮

1993年2月8日，“太陽廣場”復(fù)工。程永康也將辦公室搬到對面的國貿(mào)大廈，方便他直接從窗口看到“太陽廣場”的建設(shè)工地。

1994年年底，“太陽廣場”項目終于竣工。整個建設(shè)工程共籌措到7600萬美元。項目建成后，這幢因土地批租而使產(chǎn)權(quán)可自由流動的地產(chǎn)項目，受到了海外駐滬機構(gòu)的青睞。