任峻 王燕 謝松

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，信息不對(duì)稱對(duì)消費(fèi)者的影響越來越深遠(yuǎn)，已嚴(yán)重制約整個(gè)市場(chǎng)的健康發(fā)展。本文從信息不對(duì)稱理論的基本概念出發(fā)，重點(diǎn)論述了信息不對(duì)稱在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現(xiàn)形式及其影響，提出了建立完善的社會(huì)信用評(píng)價(jià)機(jī)制、網(wǎng)絡(luò)在線交易系統(tǒng)和誠(chéng)信的信息市場(chǎng)體系的解決措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展具有一定的借鑒意義。

一、信息不對(duì)稱在房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)形式

信息不對(duì)稱在各個(gè)行業(yè)都廣泛存在，如服務(wù)、制造、銷售等，但在房地產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)尤為突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易、合同訂立、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等多方面。

1.房地產(chǎn)交易中的信息不對(duì)稱

房地產(chǎn)交易主要針對(duì)房屋建筑，涉及的內(nèi)容可以概括為內(nèi)部信息和外部信息兩方面。開發(fā)商掌握的外部信息主要包括市場(chǎng)環(huán)境、房屋的開發(fā)價(jià)值和潛在價(jià)值、環(huán)境位置、交通狀況及周邊環(huán)境等，甚至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)大小。內(nèi)部信息主要包括構(gòu)成房屋的材料、結(jié)構(gòu)、施工質(zhì)量、物業(yè)管理等。作為普通消費(fèi)者，僅知道開發(fā)商公布的外部信息和部分房地產(chǎn)行情內(nèi)容，開發(fā)商有信息的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，形成了嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，損害了消費(fèi)者的利益。

2.合同訂立中的信息不對(duì)稱

根據(jù)合同法的規(guī)定，合同訂立是指當(dāng)事人雙方經(jīng)充分協(xié)商并達(dá)成一致，但房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開發(fā)商單方面制定合同文本，消費(fèi)者只有簽字權(quán)，對(duì)于其中的條款即使有異議，也只能接受，無法改變。開發(fā)商制定合同條款時(shí)在符合法律法規(guī)的前提下，盡可能地保護(hù)自身的利益，對(duì)消費(fèi)者造成不利情景。一般消費(fèi)者對(duì)于合同的相關(guān)知識(shí)了解甚少，不能有效通過合同維護(hù)自身的正當(dāng)合法權(quán)益，而且當(dāng)維護(hù)權(quán)益需要付出成本時(shí)，大多主動(dòng)選擇放棄。

3.房屋質(zhì)量方面的信息不對(duì)稱

在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，消費(fèi)者得到最終的實(shí)物。對(duì)于構(gòu)成實(shí)物的實(shí)體結(jié)構(gòu)、內(nèi)部構(gòu)造、使用材料等不可見部分信息幾乎不知，如房屋的尺寸縮水。開發(fā)商為了節(jié)約成本對(duì)于材料經(jīng)常以次充好、偷工減料等，消費(fèi)者只能看到表觀而不能看到內(nèi)部，許多質(zhì)量問題只有在一定時(shí)間后才能發(fā)現(xiàn)。

4.物業(yè)管理方面的信息不對(duì)稱

現(xiàn)階段的物業(yè)管理模式主要有兩種：專業(yè)物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商的人員，而我國(guó)大多數(shù)屬于后者。物業(yè)管理需要有較高的管理水平，好的服務(wù)質(zhì)量，要有公平客觀的服務(wù)意識(shí)，能為消費(fèi)者解決切實(shí)問題。但房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常由自己專門的物業(yè)部門來進(jìn)行物業(yè)管理，遇到事情追究責(zé)任時(shí)，物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)商互相推責(zé)，權(quán)責(zé)難以限定，物業(yè)管理制度尚不完善，存在很多漏洞。消費(fèi)者沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)利，沒有雙向的選擇機(jī)制，缺少有效監(jiān)管與制度，消費(fèi)者在購(gòu)房后許多問題得不到有效解決。因此相關(guān)部門需要不斷完善制度，大力推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使其正規(guī)化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、廣泛化。

二、信息不對(duì)稱對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

信息不對(duì)稱對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是深遠(yuǎn)的、重大的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中消費(fèi)者明顯處于信息劣勢(shì)地位，而開發(fā)商作為代理人，掌握著產(chǎn)品開發(fā)的全部信息，占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商為了贏得更多的利益，會(huì)利用自身的信息優(yōu)勢(shì)及一切資源來?yè)p害消費(fèi)者的權(quán)益。根據(jù)資料分析，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于發(fā)展階段，在制度不完善、監(jiān)管不全面的情況下，由于信息不對(duì)稱而引起的逆向選擇、道德風(fēng)險(xiǎn)、交易率低下等問題已嚴(yán)重阻礙行業(yè)的發(fā)展，長(zhǎng)此以往必將影響經(jīng)濟(jì)的大趨勢(shì)。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)中逆向選擇影響

開發(fā)商與消費(fèi)者對(duì)于房屋建筑質(zhì)量信息的不對(duì)稱，會(huì)造成“逆向選擇”。房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房屋的質(zhì)量參差不齊，價(jià)格與質(zhì)量呈線性關(guān)系，好質(zhì)量相對(duì)房?jī)r(jià)較高。開發(fā)商掌握著工程實(shí)體資料，清楚知道房屋的質(zhì)量狀況，而消費(fèi)者僅知道市場(chǎng)上房屋交易的平均質(zhì)量，對(duì)于有質(zhì)量缺陷的信息全然不知。因此，期望的購(gòu)買價(jià)格只是按平均質(zhì)量水平所對(duì)應(yīng)的價(jià)格，消費(fèi)者傳統(tǒng)消費(fèi)心理希望物美價(jià)廉，大多數(shù)消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)首先考慮的因素是房?jī)r(jià)，并選擇價(jià)格較低的進(jìn)行購(gòu)買，結(jié)果消費(fèi)者會(huì)購(gòu)買市場(chǎng)上房屋質(zhì)量低劣的產(chǎn)品，而高質(zhì)量的產(chǎn)品被空置，失去交易機(jī)會(huì)，造成“劣勝優(yōu)汰”的現(xiàn)象。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商為了銷售房屋產(chǎn)品以盡快回籠資金并賺取利潤(rùn)，往往會(huì)重新評(píng)估市場(chǎng)、重新定位房屋品質(zhì)及房?jī)r(jià)，以滿足消費(fèi)者的需求。這種通過改變房屋質(zhì)量而降低價(jià)格，使整個(gè)市場(chǎng)充滿太多劣質(zhì)產(chǎn)品，必將影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)道德風(fēng)險(xiǎn)影響

信息不對(duì)稱同樣會(huì)造成道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在市場(chǎng)上消費(fèi)者了解到的信息都是開發(fā)商為了宣傳該商品的正面信息。開發(fā)商為了贏得市場(chǎng)和消費(fèi)者認(rèn)同，在房屋的廣告宣傳中通?？浯髮?shí)際的外在環(huán)境效果，通過電腦處理出一些精美效果裝飾圖等，對(duì)于實(shí)質(zhì)性信息，房屋內(nèi)部構(gòu)造、材料使用情況、潛在質(zhì)量問題等都隱藏起來，給消費(fèi)者一個(gè)美好的藍(lán)圖。由于信息不對(duì)稱，消費(fèi)者無法知道隱藏的信息，一般根據(jù)知道的信息來判斷，往往會(huì)改變?cè)瓉淼南M(fèi)心理。在簽約后，開發(fā)商同樣通過信息不對(duì)稱，在工程中通過對(duì)材料的使用、設(shè)計(jì)、容積率等變換來獲取利益，造成墻體開裂、漏水等質(zhì)量問題，從而損害消費(fèi)者利益。

3.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息不對(duì)稱不僅對(duì)消費(fèi)者利益造成損失，還對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)每年使用資金上萬(wàn)億，開發(fā)商注重對(duì)高品質(zhì)、高檔房屋的建設(shè)開發(fā)，缺少與收入水平相適應(yīng)的房屋開發(fā)。開發(fā)商為賺取利潤(rùn)，高檔房屋開發(fā)數(shù)量較多，但是需求量較大的小戶型的住房開發(fā)量較少，高檔房的供給量遠(yuǎn)大于需求量，小戶型的房屋需大于供，使供需關(guān)系結(jié)構(gòu)不對(duì)稱，大量消費(fèi)者的需求得不到有效滿足;同時(shí)大量高檔小區(qū)房屋空置，不僅損害了土地資源利用率，還使大量資金被固定在房屋中，無法進(jìn)行流通，開發(fā)商資金的使用風(fēng)險(xiǎn)也增大，因此，消費(fèi)者的消費(fèi)需求不能有效釋放，影響著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擴(kuò)大內(nèi)需的發(fā)展。

總之，信息不對(duì)稱對(duì)開發(fā)商、消費(fèi)者、社會(huì)經(jīng)濟(jì)都有影響，開發(fā)商面對(duì)“逆向選擇”，好質(zhì)量的房屋被空置、無法出售而缺少競(jìng)爭(zhēng)力，消費(fèi)者面對(duì)逆向選擇，很難買到自己期望的房屋，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，信息的不對(duì)稱造成房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的低迷，交易率低下，阻礙擴(kuò)大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)需求轉(zhuǎn)型，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)中信息不對(duì)稱問題的解決對(duì)策

1.建立完善的社會(huì)信用評(píng)價(jià)機(jī)制

信用是聯(lián)結(jié)不同經(jīng)濟(jì)主體之間平等關(guān)系的紐帶，為所有進(jìn)入市場(chǎng)的主體建立信用記錄，是當(dāng)前亟待解決的社會(huì)問題。有了信用記錄，市場(chǎng)行為的參與者就可以很便捷地獲得利益相關(guān)者的誠(chéng)信數(shù)據(jù)，為自身做出正確決策、維護(hù)正當(dāng)權(quán)益奠定良好基礎(chǔ)。建立信用記錄，關(guān)鍵是借助社會(huì)公共資源，依靠網(wǎng)絡(luò)技術(shù)平臺(tái)，以法律法規(guī)、部門規(guī)章及相關(guān)制度為準(zhǔn)繩，以守法、守信（市場(chǎng)交易信用和合同履行信用）、守德（道德和倫理信用）、綜合實(shí)力（經(jīng)營(yíng)、資本、管理、技術(shù)）為綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)，建立高增值的守信獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制和高力度的失信懲罰機(jī)制。在交易過程中，一旦有失信行為，錄入信用管理系統(tǒng)予以公示，并根據(jù)情節(jié)輕重，進(jìn)行法制教育，采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律和社會(huì)輿論等綜合懲治措施，提高失信成本，使失信者得不償失。目前，雖有不少開發(fā)商探索出一套符合誠(chéng)信原則、促進(jìn)公平交易的營(yíng)銷模式，如：公示合同文本、延期交房按天賠付違約金等，但交易糾紛、投訴仍不絕于耳，離房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展、持續(xù)發(fā)展仍有不小的距離。因此，建立房地產(chǎn)業(yè)“社會(huì)誠(chéng)信綜合評(píng)價(jià)體系”，通過無限地放大信用缺失的成本，擴(kuò)大守信者信用額度，可以有效解決房地產(chǎn)營(yíng)銷中因信息不對(duì)稱帶來的誠(chéng)信問題。

2.建立透明的網(wǎng)絡(luò)在線交易系統(tǒng)

信息不對(duì)稱是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的弊病，要想減少信息不對(duì)稱對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的危害，政府應(yīng)在市場(chǎng)體系中發(fā)揮強(qiáng)有力的作用。與建立信用的社會(huì)評(píng)價(jià)機(jī)制的方法不同，政府規(guī)制具有強(qiáng)制性。目前，政府采取的房屋建筑質(zhì)量規(guī)范、物業(yè)管理?xiàng)l例、通用的合同文本、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格認(rèn)定制度等，對(duì)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問題雖有一定作用，但效果不佳。結(jié)合現(xiàn)實(shí)交易情況來看，如果政府對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行政策調(diào)整，建立商品房網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實(shí)施透明、陽(yáng)光的銷售方式，培育誠(chéng)信中介機(jī)構(gòu)等，可以改變房產(chǎn)交易中消費(fèi)者的劣勢(shì)地位，有效促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。

建立商品房網(wǎng)絡(luò)在線交易系統(tǒng)，實(shí)施透明、陽(yáng)光的銷售方式，將改變銷售信息完全由開發(fā)商掌握的傳統(tǒng)銷售模式，為雙方平等交易創(chuàng)造公平、公正的銷售模式。在過去幾年中，銷售控制表被許多開發(fā)商、銷售代理商視為銷售秘訣，通過認(rèn)購(gòu)客戶積累、分批推盤、價(jià)格不斷拉升等人為手段，造成樓盤熱銷乃至脫銷的氛圍，以吸引更多的購(gòu)房客，創(chuàng)造購(gòu)房沖動(dòng)，從而帶動(dòng)樓盤快速銷售，創(chuàng)下了多個(gè)銷售當(dāng)天即清盤的業(yè)界“奇跡”。房地產(chǎn)開發(fā)者的銷控行為，使不在乎樓盤居住價(jià)值，只在乎賺取差價(jià)的投資性行為越來越多，從而擠壓自住型購(gòu)房者的需求，造成供求關(guān)系的緊張。建立網(wǎng)上交易系統(tǒng)，實(shí)施透明、陽(yáng)光的銷售方式，有利于讓消費(fèi)者掌握更多的房產(chǎn)信息，消除消費(fèi)者在房產(chǎn)交易中不平等的地位。從總體上來說，網(wǎng)上公示樓盤信息，觸動(dòng)了房產(chǎn)交易中的利益格局，使消費(fèi)者能以最低的成本獲得足夠的買房信息，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的狀況。

除此之外，培育誠(chéng)信中介機(jī)構(gòu)，建立信息對(duì)稱的機(jī)制，將改變交易中消費(fèi)者的劣勢(shì)地位，有利于消費(fèi)市場(chǎng)的信息和諧。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)解決信息不對(duì)稱現(xiàn)象有一定作用，但市場(chǎng)的魚龍混雜、從業(yè)人員素質(zhì)低、誠(chéng)信度差，將極大削弱其應(yīng)有的作用。要解決該問題，需要一大批信譽(yù)好的、公正的、專職的經(jīng)紀(jì)人從事中介工作，以獲得開發(fā)商的“私有信息”，并變成買家的“共享信息”，實(shí)現(xiàn)信息對(duì)稱。

3.建立誠(chéng)信的信息市場(chǎng)體系

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，要敢于把自己的“私有信息”變?yōu)椤肮蚕硇畔ⅰ?，主?dòng)消除因信息不對(duì)稱給消費(fèi)者帶來的疑慮，樹立“誠(chéng)信為本”職業(yè)操守，真誠(chéng)地向消費(fèi)者提供完整、真實(shí)的商品信息，以吸引更多的顧客，尤其是售樓書和商業(yè)廣告，應(yīng)力求妥當(dāng)可信，樸實(shí)無華。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要努力增加自身的信息含量，仔細(xì)研究消費(fèi)人群的偏好，最大限度地獲得消費(fèi)信息，以最快的速度建設(shè)消費(fèi)者滿意的商品房，將信息經(jīng)濟(jì)作為盤活整個(gè)市場(chǎng)的原動(dòng)力。對(duì)消費(fèi)者而言，要充分利用信息社會(huì)的各種資源，從多方面、多渠道獲取更多的商品信息，當(dāng)消費(fèi)者掌握了真實(shí)的商品信息時(shí)，才可能獲得房產(chǎn)交易中的平等地位。但需要特別指出，開發(fā)商和消費(fèi)者由于各自利益的不同，總會(huì)制造一些不對(duì)稱信息，以獲取自身利益的最大化。因此，真正意義上的房地產(chǎn)“信息對(duì)稱”銷售是不可能出現(xiàn)的，開發(fā)商與消費(fèi)者信息不對(duì)稱的狀況始終會(huì)存在。