◎《新產(chǎn)經(jīng)》周貝貝

2018年上半年，房地產(chǎn)政策調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)新的階段：除在需求端進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控外，也注重在“供給側(cè)”解決供需結(jié)構(gòu)不匹配問(wèn)題，即一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點(diǎn)保證有效供給。

上半年：嚴(yán)調(diào)控下有反彈

上半年，在政府重申“房住不炒”的基調(diào)下，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂層出不窮。

《新產(chǎn)經(jīng)》梳理發(fā)現(xiàn)，熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)高壓，“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)”四限政策城市擴(kuò)容，由一二線城市逐漸向三四線城市蔓延，而且在四限政策的前提下，陸續(xù)出臺(tái)“搖號(hào)選房”、重申公寓限購(gòu)、非住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目用地不得變更為住宅用地等調(diào)控政策……房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊。此外，多城“搶人”大戰(zhàn)不休，租賃、購(gòu)房多項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼持續(xù)出現(xiàn)，同時(shí)多個(gè)城市注重市場(chǎng)監(jiān)管的強(qiáng)化，開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)等。

值得注意的是，“在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體看來(lái)有反彈的傾向。尤其從各類數(shù)據(jù)看，難以快速降溫?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《新產(chǎn)經(jīng)》采訪時(shí)表示。

另外，從相關(guān)數(shù)據(jù)中也能看出反彈的跡象。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上半年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資55531億元，同比增長(zhǎng)9.7%，其中住宅投資38990億元，同比增長(zhǎng)13.6%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.2%。從房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，上半年的增幅為3.3%。而今年前5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積56409萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%，增速比1-4月份提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。這是自去年7月份以來(lái)的10個(gè)月間，銷(xiāo)售面積首度出現(xiàn)反彈。

市場(chǎng)后勁足 管控房?jī)r(jià)不能松懈

雖然在諸多數(shù)據(jù)中，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有反彈跡象，但是增幅不大。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)同比增幅為9.7%，和預(yù)計(jì)的差不多，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資總體強(qiáng)勁，但很難在兩位數(shù)上運(yùn)行，高速增長(zhǎng)的可能性不大，接下來(lái)會(huì)在5%-10%的區(qū)間運(yùn)行。背后的重要邏輯在于，當(dāng)前銷(xiāo)售市場(chǎng)還不錯(cuò)，房企也有補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向。

從房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可以看出，明顯好于預(yù)期，因?yàn)榘凑者^(guò)去的周期判斷，當(dāng)前可能會(huì)有負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象，但今年上半年還是比較堅(jiān)挺的。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，銷(xiāo)售數(shù)據(jù)可以保持正增長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)是真的好，這是當(dāng)前此類地產(chǎn)企業(yè)需要有信心的地方。同時(shí)，也能夠帶來(lái)房企銷(xiāo)售資金方面的回籠。此類數(shù)據(jù)很大程度上也體現(xiàn)出很多城市正進(jìn)入有供應(yīng)即有成交的階段，比如大城市。而部分城市的數(shù)據(jù)或和統(tǒng)計(jì)因素有關(guān)，類似部分交易項(xiàng)目過(guò)去沒(méi)有及時(shí)網(wǎng)簽，而現(xiàn)在進(jìn)入到網(wǎng)簽的階段，這和限價(jià)的特殊階段是有關(guān)的。

另外，從價(jià)格等數(shù)據(jù)也可以看出，即便是限價(jià)，房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，背后的邏輯在于，市場(chǎng)漲易跌難，整個(gè)市場(chǎng)的后勁其實(shí)是很強(qiáng)的。尤其是考慮到過(guò)去一年持續(xù)限價(jià)，所以現(xiàn)在要做的其實(shí)就是要控制房?jī)r(jià)幅度。近期包括福建寧德等地也給予了半年上漲3%的區(qū)間，類似規(guī)定說(shuō)明兩點(diǎn)，第一管控房?jī)r(jià)依然是下半年會(huì)做的，尤其是住建部30城督查工作，也會(huì)重點(diǎn)查處此類內(nèi)容。第二是房?jī)r(jià)單純下跌的可能性不大，所以無(wú)非是要在幅度方面有一個(gè)壓縮和規(guī)范的做法。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年應(yīng)該理解為“規(guī)范年”，只要市場(chǎng)規(guī)范，其實(shí)不一定說(shuō)要讓市場(chǎng)降溫，活躍的交易也是必要的，否則企業(yè)資金面下半年出故障，也會(huì)形成系統(tǒng)性的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤(pán)和林認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位階段，由于高位慣性，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資保持溫和漲幅將是未來(lái)一段時(shí)間的趨勢(shì)。這些都指向未來(lái)房?jī)r(jià)仍有一定的上漲壓力，加大房地產(chǎn)調(diào)控力度仍不能松懈。此次統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)中我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)接下來(lái)將進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存的時(shí)期。若想進(jìn)一步平衡供求，避免房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹，控制房?jī)r(jià)的漲幅，打通租賃和二手房市場(chǎng)，依舊是相關(guān)政策的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

建議：擴(kuò)大有效供給 推動(dòng)市場(chǎng)穩(wěn)定

除了在需求端進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)控外，政策還聚焦擴(kuò)大“有效供給”，積極出臺(tái)相關(guān)保障政策。

中國(guó)指數(shù)研究院《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2018年上半年市場(chǎng)總結(jié)與趨勢(shì)展望》指出，5月份住建部明確要求一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，增加有效供給，提高中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)比例，大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上；融資層面，住房租賃市場(chǎng)融資渠道建設(shè)上半年進(jìn)展明顯，一是住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件和重點(diǎn)支持領(lǐng)域已得到政策的明確，二是險(xiǎn)資也已允許進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

據(jù)悉，2018年4月證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，其中明確提出鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化；并對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化設(shè)綠色通道，試點(diǎn)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。

大城市先后出臺(tái)住房發(fā)展規(guī)劃、土地供給中長(zhǎng)期計(jì)劃，落實(shí)“有效供給”。上海、北京、深圳等城市在未來(lái)住房供給規(guī)劃中擴(kuò)大政策性支持住房、租賃住房的比重，住房供應(yīng)基本體現(xiàn)為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房4∶4∶2 的三分結(jié)構(gòu)。同時(shí)，開(kāi)拓渠道保證“有效供給”。一是供地端的保證(規(guī)定租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占比；集體建設(shè)用地建租賃住房)；二是開(kāi)發(fā)端的轉(zhuǎn)化(北京提出將限價(jià)房中可售住房銷(xiāo)售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值不高于85%的，收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房)；三是存量端的激活(包括集體性閑置資產(chǎn)的盤(pán)活、土地出讓主體的擴(kuò)充、各類閑置物業(yè)盤(pán)活等)。

“租賃市場(chǎng)成為今年供應(yīng)端的最大亮點(diǎn)，但需求端迎合度是不高的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“預(yù)計(jì)下半年新房租賃業(yè)務(wù)會(huì)增加，尤其是地方的租賃平臺(tái)會(huì)成為建設(shè)發(fā)展的亮點(diǎn)，租房的交易會(huì)開(kāi)始活躍，后續(xù)預(yù)計(jì)租售同權(quán)等也會(huì)積極做發(fā)展。”