饒賢君

這些公寓穩(wěn)定的租金將成為她們新的長期收入來源，而曾經(jīng)的炒房團(tuán)也搖身一變，成了敲門收租的“包租團(tuán)”。

如今，一度因政策而沉寂隱匿的太太“炒房團(tuán)”再度出現(xiàn)，不過這一次她們瞄準(zhǔn)的卻是商住兩用樓。

“炒房團(tuán)”變“包租團(tuán)”

半個月前，王香卿陪父親來到杭州住院觀察，期間，她已經(jīng)和幾個在杭州的太太團(tuán)姐妹一起，跑了十余個商住兩用項目，僅王香卿一人就入手了五套，總價近千萬。

王香卿是一個名為“江南皮革廠塑料廠花”微信群中的一員，這個浙江太太們自發(fā)組織的“投資群”，曾經(jīng)熱衷于炒房，是游走在中國房地產(chǎn)行業(yè)中的—股強(qiáng)勁力量。早在2001年，150余位成員組成的溫州看房團(tuán)抵達(dá)上海，她們用豪擲5000萬元的手筆拉開了“炒房團(tuán)”炒遍世界的序幕。自此之后的十余年間，每個城市的房價傳說里，都少不了“炒房團(tuán)”、“太太團(tuán)”的身影。

但在各地嚴(yán)格的限購下，她們也不得不開始了“轉(zhuǎn)型”?！皰斓蔫€匙響叮當(dāng)，收的房租叮當(dāng)響。”王香卿說，這曾是流傳在浙江“炒房團(tuán)”中的一句玩笑話，嘲笑的是投資眼光不強(qiáng)，購買的物業(yè)升值不大甚至貶值，炒房結(jié)果“意外”地炒成房東的那種人。但她萬萬沒想到，有一天，當(dāng)個“包租婆”會成為她們“炒房太太團(tuán)”的主動選擇。

如今，一度因政策而沉寂隱匿的“太太炒房團(tuán)”再度出現(xiàn)，不過這一次她們瞄準(zhǔn)的卻是商住兩用樓。在杭州各個商住兩用項目的售樓處，她們爽快地繳納數(shù)以百萬計的定金，一直到眾多項目紛紛掛出“售罄”，方才散場而去，靜靜等待下一個項目的開盤。這些公寓穩(wěn)定的租金將成為她們新的長期收入來源，而曾經(jīng)的“炒房團(tuán)”也搖身一變，成了敲門收租的“包租團(tuán)”。而這，是否是中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型的一個新的跡象？

太太團(tuán)的“新寵”

對于2003年就已經(jīng)開始“全職太太、兼職炒房”的王香卿來說，在房產(chǎn)上一擲千金已非首次，但杭州40年產(chǎn)權(quán)的商住兩用項目，她此前還未曾接觸過。

“主要都是群里的姐妹和群主推薦的，”王香卿打開手機(jī)里的微信群向記者介紹，“每個區(qū)的熱門項目，群里基本上都有人在那邊有房，周邊配套、升值潛力怎么樣一問就知道了，每個項目去了就找經(jīng)理，提群主名字就能打折。”

王香卿的微信里有三十多位姐妹，總?cè)藬?shù)不多，但據(jù)她透露，每位姐妹都身家千萬。群主是王香卿的老鄉(xiāng)，也是當(dāng)年王香卿所在的“太太團(tuán)”團(tuán)長，選城市、選項目、打折買入、定價賣出，當(dāng)年“炒房團(tuán)”的重要決定幾乎都由團(tuán)長統(tǒng)籌。

類似這樣由當(dāng)年的“太太團(tuán)”衍生而來的微信群為數(shù)眾多。浙江大大小小的城、鎮(zhèn)，幾乎都能找到幾個這樣的“小團(tuán)體”，她們在信息上互通有無，炒房時組團(tuán)共進(jìn)退，每個團(tuán)都有負(fù)責(zé)做決定的團(tuán)長，而無數(shù)的成功案例也使得“太太團(tuán)”的成員們對團(tuán)長信任有加。

商住兩用項目的交易市場在短短兩年間被迅速激活，“太太團(tuán)”在普通住宅項目開盤時瘋狂掃盤的盛況在眾多商住兩用項目重現(xiàn)。一位杭州商住兩用項目的銷售經(jīng)理對記者表示，“產(chǎn)品不限購、不限貸，面積小、總價低，很多觀察團(tuán)來了之后都是掃房，很好賣。”在不少項目銷售人員的話語中，“炒房團(tuán)”出手就買幾十套的故事甚至比地鐵、配套這些詞匯出現(xiàn)的頻率還要高。

沉寂的“舊愛”

據(jù)多位杭州地產(chǎn)中介介紹，由于商住兩用項目僅有40年產(chǎn)權(quán)，同時日常生活中的水電都是商業(yè)用度，在二手房交易市場并不容易出手，大多以長期租賃為主。這一思路實際上也是“炒房團(tuán)”的無奈之舉。

劉敏的丈夫是王香卿丈夫的生意伙伴，2009年，在王香卿的介紹下，劉敏成為了“炒房團(tuán)”的一員。與早年已經(jīng)獲利甚豐的王香卿等“前輩”比，劉敏等“后來者”加入時，面對的市場環(huán)境變得錯綜復(fù)雜。劉敏回憶稱，“頭幾年主要是挑項目難，全國各地都出現(xiàn)了炒房團(tuán)，那段時間還有‘炒房團(tuán)之間交易的，反正都覺得自己不是最后一棒，會有人再來買，結(jié)果那幾年有不少折在了鄂爾多斯、鄭州的。近幾年主要就是政策越收越緊，各地限購限售，操作的空間很小了，上個月還出新聞要抓‘炒房團(tuán)，挺嚇人，出來賺錢講究一個平安，這么嚴(yán)重就不搞了?！?/p>

從2016年開始，王香卿、劉敏等先后開始加入新的微信群，討論的主題包括古玩、茶葉、高端木材、股票、黃金、比特幣等，炒房群一度沉寂。對于手里掌握著大量財富的“太太團(tuán)”來說，銀行利率難以入眼，只有能賺大錢的門路才值得一試。

然而，劉敏等“太太團(tuán)”成員逐漸發(fā)現(xiàn)，炒來炒去，房地產(chǎn)才是她們最可靠的投資標(biāo)的。劉敏坦言，她的萊特幣賬戶上現(xiàn)在還有著近二百萬的虧損，至今看不到回本的希望，“心疼死了，可以在丹東買好幾套房呢?！庇巫咴谙拶徴咧獾母黝惿套捎庙椖坑纱诉M(jìn)入了太太團(tuán)的視線。

包租婆的算盤

王香卿對記者解釋，炒房講究效率，原理和炒股類似，最重要的就是快進(jìn)快出。因此，在“太太團(tuán)”的傳統(tǒng)觀念中，和炒股炒成股東一樣，炒房炒成房東同樣是被“套牢了”。但這一觀念如今已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變。

2018年6月28日，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)布通知開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，其中將打擊投機(jī)“炒房團(tuán)”排在了首位。這一通知推動了不少如王香卿一樣的“太太團(tuán)”成員下定決心，大量入手面積小、總價低、不限購的商住兩用項目，長期租賃，轉(zhuǎn)型做起了原本不屑一顧的“包租婆”。

除了政策的變化，回報率的逐漸提高也是轉(zhuǎn)變的重要因素。2017年初，劉敏在杭州低價買入了4套公寓，其中一套50平米的公寓買入時均價僅1.8萬元/平米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了3.3萬元/平米，每個月的租金達(dá)到了3800元，“每個月的房租還貸款綽綽有余，投資回報率有5.1%，而且如果未來房價漲，房租還會更高?！?/p>

熟悉炒房“套路”的“太太團(tuán)”很快發(fā)現(xiàn)，房租與房價的價格趨勢是基本一致的，甚至于在各地限價的情況下，房租的漲幅空間可能更大，“以前是房價低于多少錢，大家一起不賣，現(xiàn)在房租低于多少錢，大家一起不往外租，手里的房慢慢往外放，再有中介跟著吆喝，整個房租的水平線很快就上來了?！?/p>

根據(jù)國家統(tǒng)計局杭州調(diào)查隊的公開數(shù)據(jù)，2017年杭州私房房租同比上漲8.8%，漲幅比2016年提高了7.4個百分點，同比漲幅創(chuàng)下2011年以來新高。

摘編自《經(jīng)濟(jì)觀察報》2018年7月14日