周廣通

摘 要：伴隨我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也日益高漲，與之相伴的是高漲的房價。開發(fā)商和一般的賣房者為了獲取更高的房屋出售價格，“一房二賣”乃至“一房多賣”的情形已屢見不鮮，嚴(yán)重侵犯了正常購房者的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。根據(jù)我國物權(quán)變動模式及登記要件主義，來探討“一房二賣”的法律效力，以及房屋所有權(quán)的最終歸屬。并對未能取得房屋所有權(quán)的買受人如何維護(hù)自己的的合法權(quán)益，提出建議。

關(guān)鍵詞：一房二賣；房屋歸屬；類型特點

近年來，因一房二賣而導(dǎo)致的糾紛與日俱增。與傳統(tǒng)的房屋買賣合同糾紛不同，一房二賣而引發(fā)的訴訟中，因涉及到兩個買賣合同的雙方，有時還包括抵押借款合同的主體等，涉及的法律關(guān)系就更為復(fù)雜，最終對不同買賣合同的效力或房屋的物權(quán)歸屬作出司法判斷，如何對不同情形下的一房二賣涉及的法律行為進(jìn)行審查和認(rèn)定，從而確認(rèn)房屋歸屬、解決一房二賣引發(fā)的糾紛，通過何種途徑對糾紛涉及到其他權(quán)利人進(jìn)行保護(hù)，成為實踐中的新問題。

根據(jù)不同的引發(fā)原因，典型的一房二賣糾紛主要有三種類型：一是單純就一套房屋分別與兩個真實買受人簽訂買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛。二是商品房開發(fā)建設(shè)中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛；三是開發(fā)商為套取銀行貸款而簽訂虛假買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛；其中第一種是比較傳統(tǒng)的一房二賣糾紛，而第二、三種是近期實踐中新出現(xiàn)的糾紛類型。我們在此對這三類糾紛的不同表現(xiàn)和特點分別探討。

一、傳統(tǒng)的一房二賣糾紛及特點

在銷售商品房時，開發(fā)商就同一套待售房屋分別與兩個買受人簽訂商品房買賣合同，但僅能向一個購房人交付房屋并辦理過戶而引發(fā)糾紛。在此，兩個買受人的意圖都是真實的，簽訂的也多為正式的商品房買賣合同，預(yù)售手續(xù)基本齊備。這一類別出現(xiàn)的時間最早，在此稱其為傳統(tǒng)的一房二賣糾紛，近年來在一房二賣糾紛中的比例在下降。

二、商品房開發(fā)建設(shè)中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛及特點

這類糾紛在近期的實踐中處于上升趨勢。在開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商將建設(shè)工程發(fā)包，因資金周轉(zhuǎn)等問題不以現(xiàn)金方式結(jié)算給付，而與承包方協(xié)商用開發(fā)建設(shè)中的房屋抵頂工程款，此情況有時也發(fā)生在開發(fā)商與建設(shè)材料的供應(yīng)商之間。一般以債務(wù)人（即開發(fā)商）作為出賣人、將債權(quán)人（即承包方或材料供應(yīng)商）作為房屋買受人、選定一套雙方認(rèn)為價格合適的房屋并將欠付的工程款數(shù)額約定為購房款，抵頂時視為以債權(quán)支付了購房款來購買房屋。而在商品房銷售中，又將房屋通過正常的銷售方式賣與其他買受人。其中一個買受人發(fā)現(xiàn)自己所購房屋被另一買受人占有使用或已過戶至另一買受人名下，要求出賣人（即開發(fā)商）向己方履行義務(wù)從而產(chǎn)生糾紛。此即以開發(fā)建設(shè)過程中的以房頂賬行為引發(fā)的一房二賣糾紛。

根據(jù)實踐，此種糾紛的特殊性主要有兩點：第一、簽訂合同形式的特殊性。抵頂發(fā)生時，建設(shè)工程多剛完工甚至尚未完工，尚無法簽訂正式的商品房買賣合同，出賣人與買受人（即工程承包方或材料供應(yīng)商）簽訂認(rèn)購書以房屋抵頂工程款并確認(rèn)雙方權(quán)利。訴諸法院時，也只能提交認(rèn)購書作為其主張權(quán)利的依據(jù)。第二、房款支付方式的特殊性。在房屋交易過程中，買受人是以事先存在的債權(quán)抵頂房款，因此并不存在房款的實際支付流轉(zhuǎn)，一般也無法提供正規(guī)的支付憑據(jù)以確定支付時間。

三、開發(fā)商為套取貸款簽訂虛假買賣合同引發(fā)的一房二賣糾紛

開發(fā)商以房屋買賣之名行套取銀行貸款之實。主要方式是開發(fā)商以他人名義與自己簽訂房屋買賣合同，并以此買受人名義向銀行申請貸款用以支付部分房款，開放商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至此買受人名下，銀行發(fā)放貸款后，開發(fā)商并不將此房屋實際交付。在商品房銷售過程中，開發(fā)商又就此房屋與另一真實買受人簽訂房屋買賣合同并交付占有使用，后買受人發(fā)現(xiàn)房屋所有權(quán)已登記在他人名下，故訴至法院，要求開發(fā)商辦理過戶登記而產(chǎn)生糾紛。此類糾紛即為開發(fā)商為套取貸款簽訂虛假買賣合同而引發(fā)的一房二賣糾紛。

此類一房二賣糾紛的主要特點是法律關(guān)系復(fù)雜。除出賣人與兩位買受人的房屋買賣合同關(guān)系外，還涉及到買受人與銀行的借貸合同關(guān)系，買受人與銀行的抵押合同關(guān)系，以及銀行對于房屋的抵押權(quán)關(guān)系，所以在審判實踐中，即使對買賣合同糾紛解決完畢后，實際還存在許多待解決的法律問題。

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，在我們的日常生活中會遇到越來越多的法律問題，一房二賣的案例也會層出不窮，如何更好保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害，會成為人們關(guān)注的焦點。隨著物權(quán)法在社會中的施行，審判實踐中的廣泛應(yīng)用，對于房屋買受人的保護(hù)制度將隨著實踐的發(fā)展日漸完善，與此同時，對一房二賣法律問題類型的進(jìn)一步理解和廣泛應(yīng)用，將對司法實踐中從根本上解決房屋雙重買賣問題起到鋪墊性作用。

（作者單位：聊城大學(xué)）