程遠(yuǎn)達(dá)

(上海綠路工程技術(shù)服務(wù)有限公司,上海200030)

0 引 言

上海市農(nóng)村地籍更新調(diào)查工作從2014年開始,計劃在2018年底完成。農(nóng)村地籍更新調(diào)查工作的目的是全面查清農(nóng)村地區(qū)宗地的權(quán)屬、界址、面積、用途等信息,掌握真實準(zhǔn)確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù),完善農(nóng)村地籍調(diào)查、統(tǒng)計和登記制度,實現(xiàn)地籍成果多元化運用,探索城鄉(xiāng)一體化地籍管理,可提高規(guī)劃國土管理水平,并可為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革和經(jīng)濟社會發(fā)展提供服務(wù)和保障。與城市測量工作相比,農(nóng)村地籍更新調(diào)查工作的重心與關(guān)鍵是按照法律法規(guī)的規(guī)定開展宅基地調(diào)查和相關(guān)取證工作。本文對實施農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查的關(guān)鍵內(nèi)容與技術(shù)做了一些思考。

1 主要任務(wù)與工作流程

農(nóng)村地籍調(diào)查的主要任務(wù)是開展集體土地使用權(quán)地籍更新調(diào)查工作,調(diào)查范圍為農(nóng)村集體土地,具體內(nèi)容是完成集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地調(diào)查、集體土地使用權(quán)宗地調(diào)查、地籍測量和全覆蓋的地籍更新,為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。本次農(nóng)村地籍更新調(diào)查主要內(nèi)容之一是農(nóng)村宅基地調(diào)查。

農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查是以戶為單位,通過收集權(quán)源證明材料、梳理與對比宅基地權(quán)源證明材料與現(xiàn)狀的差異,形成梳理結(jié)論,根據(jù)梳理結(jié)論采取適當(dāng)?shù)耐鈽I(yè)調(diào)查方式,開展地籍測量,形成地籍?dāng)?shù)據(jù)庫成果和調(diào)查成果,經(jīng)驗收檢查后完成的調(diào)查工作。農(nóng)村宅基地調(diào)查主要由前期準(zhǔn)備、工作啟動、宅基地梳理、宅基地調(diào)查、地籍測量、數(shù)據(jù)處理、檢查入庫和整理驗收等工序組成。

2 實施的關(guān)鍵內(nèi)容與技術(shù)

與城市一般工程測量項目相比,農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查的主要內(nèi)容是宅基地梳理、宅基地調(diào)查和地籍測量。

2.1 宅基地梳理

農(nóng)村宅基地梳理以村為單位,逐戶對調(diào)查范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地進(jìn)行使用權(quán)權(quán)屬梳理,為開展農(nóng)村宅基地調(diào)查打下基礎(chǔ)。

(1)制作宅基地索引圖。以村為單位,利用現(xiàn)有地形數(shù)據(jù)或現(xiàn)場實測的地形數(shù)據(jù),結(jié)合土地管理部門提供的地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù),疊加村的行政村界線和隊界線,制作《宅基地索引圖》。圖中應(yīng)能完整反映村行政村界線范圍內(nèi)所有地形、門牌號,是開展外業(yè)調(diào)查時制定調(diào)查計劃的重要依據(jù)。

(2)收集權(quán)源證明材料。先收集土地管理部門現(xiàn)有的地籍成果,以村為單位向鎮(zhèn)(鄉(xiāng))土地所、村民委員會收集權(quán)源證明材料(表1)。

表1 收集權(quán)源證明材料的單位及內(nèi)容

(3)整理歸類權(quán)源證明材料。以戶為單位,按照宅基地目錄表和宅基地索引圖為線索,逐戶整理收集到的審批材料,并將整理好的審批材料與每個現(xiàn)狀宅基地戶進(jìn)行關(guān)聯(lián),按戶掃描所有的權(quán)源證明材料,分目錄存放。

(4)宅基地信息梳理。依據(jù)權(quán)源證明材料記載的內(nèi)容進(jìn)行材料間的比對分析后,提取相關(guān)信息填寫到以現(xiàn)狀宅基地戶為梳理對象的《幢表》《審批信息表》《現(xiàn)狀戶表》《立基人口表》和《現(xiàn)狀人口表》中,并對梳理表及各表之間通過“序號”進(jìn)行關(guān)聯(lián)(表2)。

(5)形成梳理結(jié)論。對每戶現(xiàn)狀宅基地都應(yīng)開展外業(yè)現(xiàn)場調(diào)查,對新使用的宅基地且無立基戶信息即“關(guān)聯(lián)序號”欄為空的現(xiàn)狀宅基地制作《地籍調(diào)查表》。

(6)制作《地籍調(diào)查表》。根據(jù)梳理的材料,按戶把立基戶、審批信息、人員信息、權(quán)屬信息和審批附圖填入《地籍調(diào)查表》中對應(yīng)的封面、審批信息欄、現(xiàn)狀信息欄、產(chǎn)權(quán)宗地附圖欄,表格背面需要現(xiàn)場核實與調(diào)查的,在調(diào)查后填寫。

表2 宅基地信息梳理要素及記錄

2.2 宅基地調(diào)查

在宅基地梳理的基礎(chǔ)上,對每戶農(nóng)村宅基地進(jìn)行使用權(quán)調(diào)查,確定其合法使用范圍。對農(nóng)村宅基地的調(diào)查主要按以下方法和步驟進(jìn)行。

(1)制定外業(yè)調(diào)查計劃。根據(jù)《宅基地索引圖》中宅基地的分布情況,將調(diào)查范圍分成若干個調(diào)查區(qū)域,根據(jù)調(diào)查區(qū)域的大小及其內(nèi)部宅基地的數(shù)量,指界人的時間安排,確定調(diào)查時間與順序。

(2)開展外業(yè)調(diào)查。根據(jù)外業(yè)調(diào)查計劃,調(diào)查人員攜帶《宅基地索引圖》和相應(yīng)的《地籍調(diào)查表》,逐戶開展宅基地外業(yè)調(diào)查。

(3)核實產(chǎn)權(quán)與現(xiàn)狀使用情況調(diào)查。依據(jù)《地籍調(diào)查表》中審批附圖和記載的立基成員信息、坐落和四至,現(xiàn)場對宅基地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的核實,確認(rèn)現(xiàn)場與審批信息記載的是否一致;根據(jù)宅基地使用人對宅基地內(nèi)房屋及建筑物、構(gòu)筑物歸屬的指認(rèn),對宅基地的現(xiàn)狀使用情況進(jìn)行調(diào)查,并將核實結(jié)果填寫在《地籍調(diào)查表》。

(4)開展地籍測量與繪制宗地草圖。根據(jù)地籍測量技術(shù)要求,對宅基地開展地籍測量,測量地形地物,填寫《地籍調(diào)查表》。在“工作底圖/宗地草圖”區(qū)域,繪制現(xiàn)場的房屋及建筑物、構(gòu)筑物、圍墻、柵欄和其他地形地物,并標(biāo)注幢號;在“實測點記錄”欄中,填寫實測點號和位置,同時將實測點號標(biāo)注在已繪制的宗地草圖中。

(5)檢核房屋及建筑物邊長。在地籍測量的同時,對宅基地內(nèi)房屋及建筑物的邊長進(jìn)行測量檢核,邊長的起點與終點應(yīng)與地籍測量時的實測點吻合,點號應(yīng)與“實測點記錄”中的點號吻合,將檢核結(jié)果填寫在《地籍調(diào)查表》中。

(6)判斷能否解算合法范圍。依據(jù)審批附圖中建筑物尺寸和記載的四至,結(jié)合房屋及建筑物邊長檢核結(jié)果,將宅基地的權(quán)屬和現(xiàn)場房屋及建筑物的尺寸與權(quán)源證明材料記載的相符為“能”解算為合法范圍,否則為“不能”,填寫相應(yīng)記錄。

(7)調(diào)查取證。在現(xiàn)場調(diào)查過程中為最終成果的真實性和準(zhǔn)確性提供事實依據(jù),同時保障使用權(quán)人和調(diào)查人員的合法權(quán)益。取證方式包括定位取證、要素取證、影像取證、文字取證、現(xiàn)場照片取證等。

(8)整理外業(yè)調(diào)查成果。完成規(guī)定的外業(yè)調(diào)查程序后,調(diào)查人員應(yīng)在《地籍調(diào)查表》中對結(jié)果進(jìn)行簽字確認(rèn),并填寫現(xiàn)場是否配合調(diào)查和配合調(diào)查人員的姓名。同時將外業(yè)調(diào)查的信息輸入在相關(guān)Excel表中,掃描《地籍調(diào)查表》存放在對應(yīng)的目錄下。

(9)解算合法使用范圍。根據(jù)外業(yè)調(diào)查成果,結(jié)合調(diào)查中對合法使用范圍能否恢復(fù)的判斷,解算宅基地的合法使用范圍。要嚴(yán)格依據(jù)產(chǎn)證宗地附圖記載的尺寸、結(jié)合外業(yè)實測的宗地草圖,判斷是否能恢復(fù)記載的宗地界線,并計算宗地面積并進(jìn)行判斷。當(dāng)解算的面積與權(quán)源證明材料記載不一致時,調(diào)整的界線應(yīng)確保權(quán)源證明材料記錄的房屋及建筑物的現(xiàn)場位置位于合法使用范圍內(nèi)。

(10)調(diào)查成果簽章。應(yīng)對本次調(diào)查成果進(jìn)行集中指界簽章:對合法使用范圍界線明確,且無相鄰使用權(quán)關(guān)系的宅基地,由宅基地指界人對成果簽字認(rèn)可;對合法使用范圍界線明確,有相鄰使用權(quán)關(guān)系的宅基地,由宅基地指界人和相鄰?fù)恋刂附缛斯餐瑢Τ晒炞终J(rèn)可。最后成果需經(jīng)所在村的村民委員會和鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府蓋章后,確認(rèn)調(diào)查成果。

2.3 地籍測量

對調(diào)查范圍內(nèi)的農(nóng)村宅基地和其比鄰的集體建設(shè)用地,按技術(shù)要求規(guī)定的精度開展地籍測量。

2.4 更新調(diào)查處理系統(tǒng)

農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查過程中既有地籍測量內(nèi)容,又有地籍信息的調(diào)查、取證與入庫;在外業(yè)過程中主要使用GNSS RTK測量,但更多的是對地籍調(diào)查信息的梳理、錄入、檢查、管理,因此建立更新調(diào)查處理系統(tǒng)是保證調(diào)查成果質(zhì)量的關(guān)鍵。

更新調(diào)查處理系統(tǒng)可自動實現(xiàn)數(shù)據(jù)錄入、邏輯性檢查、數(shù)據(jù)完整性檢查、輸出《地籍調(diào)查表》、數(shù)據(jù)交換功能,具備基本的GIS功能。

3 結(jié) 語

農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查工作是農(nóng)村土地管理的重要內(nèi)容之一,也是農(nóng)村宅基地登記發(fā)證和房屋確權(quán)的基礎(chǔ),具有政策性強、工序的作業(yè)規(guī)則多、取證程序嚴(yán)格的特點。作業(yè)過程必須時時遵守“依法合規(guī)、全面覆蓋、尊重歷史、實事求是”的基本原則。在整個作業(yè)流程中宅基地梳理是基礎(chǔ),現(xiàn)場調(diào)查是關(guān)鍵,形成的成果具有法定意義。抓住關(guān)鍵作業(yè)工序是確保農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查成果質(zhì)量的保障。