董忱

7月9日，濟南市城鄉(xiāng)建設委員會出臺《關于規(guī)范帶裝修商品房預售管理的通知》，規(guī)范精裝修市場。近日，記者對東部片區(qū)部分樓盤進行了探訪發(fā)現(xiàn)，政策落地已經(jīng)近一周時間，不少開發(fā)商并沒有執(zhí)行裝修價格現(xiàn)場公示的要求，有樓盤依然進行裝修價款的拆分，一平可拆出4000元，但是真正用于精裝修的僅占該價格的一半左右。

濟南東部樓盤未公布裝修明細

原本賣得很火的毛坯房樓盤，搖身一變帶裝修，就想漲價幾千元……針對近期濟南房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的部分商品房項目采取“毛坯變裝修”變相漲價現(xiàn)象，7月9日，濟南市城鄉(xiāng)建設委出臺《關于規(guī)范帶裝修商品房預售管理的通知》，要求帶裝修銷售的商品房應明示裝修價格，其中裝修價格構(gòu)成（含裝修主要材料、設備清單及品牌）需在銷售現(xiàn)場公示，同時需按要求提供裝修樣板房，樣板房裝修標準應與現(xiàn)場公示內(nèi)容及交房標準一致，上述通知從9日起開始實施。

此規(guī)是七部委部署30城治理樓市亂象專項行動后，濟南最新的一次“亮劍”。

新規(guī)公布后，12日記者以購房者的身份連續(xù)走訪了濟南東部的唐冶、雪山等片區(qū)的七家樓盤時發(fā)現(xiàn)，七家樓盤都沒有對裝修價格進行公示。

東部目前在售的樓盤全是精裝修，最便宜的精裝樓盤為中新錦繡天地，以15000—16000元/㎡的價格在售；旭輝銀盛泰·金域藍山項目以22000-23000元/㎡的價格在售；龍湖春江酈城則以16000-17000元/㎡價格在售；中新國際城雖未開盤，銷售顧問告訴記者即將推出的也是精裝房，價格17000元/㎡以上。

據(jù)了解，以上4家房企的樓盤最早都是以毛坯房入市，后期加推全部改為精裝修。

在濟南東部樓盤玖唐府，記者咨詢銷售顧問，她告訴記者，“聽說建委剛剛發(fā)文，目前公司尚未接到有關樓盤裝修管理的通知，還沒開始執(zhí)行此標準。我們都有裝修明細，比如集中采購哪家地板，哪家木門，但沒有公布裝修價格，網(wǎng)簽時房價和精裝修價格是拆分的，對業(yè)主來說，考慮成本也沒什么大必要，只要價格能接受房子看中就可以了，因為濟南整個市場的形態(tài)就這樣?！?/p>

記者詢問為什么沒有標明裝修價格時，該顧問回避問題，一直在強調(diào)，我們的裝修是集中采購，全部是大品牌，集中采購的價格肯定比個人購買要便宜很多，質(zhì)量也可以放心。

記者再次追問，“拆分的價格就是裝修價格嗎？”對方表示，肯定比實際裝修價格高一些，如果不高出一部分，開發(fā)商是虧本的。該顧問強調(diào)，在濟南的房產(chǎn)市場上，拆分價格高于裝修價格已是普遍現(xiàn)象，各家樓盤都是這樣做的。

在旭輝銀盛泰·金域藍山，記者看到該樓盤公布了房屋交付標準，比如墻面、地面、屋頂、廚房、衛(wèi)生間使用的瓷磚和潔具品牌等內(nèi)容，但是沒有標明具體的費用標準，當記者詢問為什么不公示單價時，一置業(yè)顧問說：“您是想要零售價還是批發(fā)價格呢？價格我們接觸不到，后期也不會有?！?/p>

這位置業(yè)顧問還告訴記者，網(wǎng)簽時毛坯的價格和精裝修的價格是拆分開的。“這4000塊錢并不是真正的精裝修價格，拆分只是為了方便網(wǎng)簽，也就是以18000元/㎡的價格進行網(wǎng)簽，但是這對業(yè)主也沒啥影響，因為房款總價不變?！?/p>

當記者問到4000元是不是精裝修的價格時，她表示：“4000元的裝修得裝修成什么樣??？這個肯定不是裝修的價格，只是公司規(guī)定的拆分款?！痹撝脴I(yè)顧問說，她估算裝修成本大約每平方米2000元左右。該樓盤最小戶型為99平，總房款去除精裝修的20萬元，購房者還要多交20萬。這20萬元，顯然是開發(fā)商通過把毛坯房變成精裝房的行為，實現(xiàn)了樓盤的變相漲價。

在濟南東部龍湖春江酈城的售樓處，記者發(fā)現(xiàn)售樓處也沒有對裝修明細和交付標準進行公示，置業(yè)顧問表示沒有接到任何關于精裝修政策的通知。他告訴記者：“春江酈城是第一次做精裝推房源，帶有交付標準的合同模版暫時還沒給我們看。目前精裝修使用的瓷磚是東鵬或星輝的瓷磚，地板是圣象的地板或同等品牌，抽油煙機是老板的或同等品牌，太陽能桑樂或同等品牌，但是具體的價格并沒有。”

記者問，“同等品牌是什么意思?！敝脴I(yè)顧問說，“不清楚沒研究過?！?/p>

什么樣的品牌算是同等品牌，又由誰來鑒定是否是同等品牌，目前并沒有明確規(guī)定，那么這里面肯定也會存在一些解釋不清的問題。

“從政策出臺，到最終傳達到我們樓盤，是需要一段時間的，所以領導現(xiàn)在并沒有要求我們進行公示，至于具體公示什么內(nèi)容，公示什么信息，我們還不清楚?！蔽挥谘┥狡瑓^(qū)的中新國際城銷售顧問說。

在濟南新東站片區(qū)內(nèi)的一個樓盤，銷售現(xiàn)場展示了多個“陽光公示”展板，記者也并未找到有關房源裝修情況的公示，當記者問是否有相關裝修構(gòu)成時，置業(yè)顧問出示了一份房源精裝項目信息表，里面只是展示了所售精裝房源包含的精裝項目內(nèi)容?！斑@個一般是簽合同的時候附在后面的，我們不在現(xiàn)場公示?！?/p>

記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，只要涉及到送精裝修的房子，開發(fā)商對外聲稱的裝修標準幾乎都不會低于3000元/平方米，有的豪宅項目甚至上萬元。有過十幾年裝修經(jīng)驗的資深工程師稱裝修公司對外報的“底價”，一般有40%的水分，如果開發(fā)商統(tǒng)一批量裝修，那么裝修的成本至少還要再打一兩成的折扣；并且很多材料工程批發(fā)價，至少是市面價的五折以下，可見利潤可觀。

市民為新政出臺叫好

王先生準備結(jié)婚，從去年開始加快選房步伐，“去年看過的幾個樓盤都是毛坯房，今年突然發(fā)現(xiàn)毛坯房不見了，全變成了精裝房，去年的毛坯房價格14000元/㎡左右，今年的精裝房都漲成了18000元/㎡?！蓖跸壬f，“我曾經(jīng)找裝修公司算過裝修這筆賬，高檔的裝修算下來每平大約2000多元，可是開發(fā)商近每平4000元賣給我們，這難道不是變相漲價嗎？”

市民劉先生今年4月在西客站某樓盤看中一套房子，前期價格為13000元/㎡左右，為毛坯房?？墒窃陂_盤前，工作人員卻告訴劉先生，樓盤要改為精裝，價格漲到16000元/㎡，一平米漲價3000元?！拔蚁胭I111平的房子，漲價后就要多花30多萬，預算不夠就放棄了?！眲⑾壬f。

精裝修樓盤存在價格虛高的問題，不少購房者對此很有顧慮。“我想買一套100平的房子，按濟南大部分樓盤的精裝修報價一般是4000元/㎡的標準，算下來相當于花了40萬來裝修，這已經(jīng)相當于最高標準了，如果自己裝，就算是豪華裝修也根本用不了這么多錢。”市民陳女士說，她最近想在東部買套房子，但是不少樓盤的精裝修價格，讓她十分猶豫?！毙乱?guī)的出臺，讓我看到希望，我是舉雙手贊同整治這些變相漲價的樓盤?！?/p>

“開發(fā)商精裝修一般都是批量采購的，成本低于市場價格，因此不少精裝修房水分過高，開發(fā)商通過虛抬裝修價格，變相漲價賺取不少利潤?！币晃欢b修的市民告訴記者。

還有一市民拿著自己測算的裝修價目表給記者展示，“這是我找裝修公司共同計算的裝修價格，木地板、廚衛(wèi)全是大品牌標準裝修，精算下來的價格每平也就2000多元，我這可是比售樓處的樣板間豪華不少啊，可開發(fā)商按4000多一平給我們計算裝修費用，我接受不了，還是放棄購房等等再說。終于盼來了整治新規(guī)，這是好事呀，就盼著開發(fā)商能嚴格執(zhí)行了?！?/p>

記者發(fā)現(xiàn)很多市民不僅對裝修價格不認可，更重要的還是擔心這裝修好的房屋會不會掩蓋房屋的質(zhì)量問題?！懊鞣繒r，多少樓盤因為墻面裂縫被投訴過，電視臺曝光過多少質(zhì)量不合格的樓盤，現(xiàn)在精裝修交房，貼上瓷磚壁紙的墻面也看不出裂縫了，后期一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題就是個大麻煩?！?/p>

“不少開發(fā)商為了順利網(wǎng)簽，會拆分合同，網(wǎng)簽報一個價，剩余的款項就按照精裝修價格上報，比如每平15000元里拆出3000元，但實際上裝修成本每平根本用不了3000元，畢竟是批量裝修，肯定會有批發(fā)價。”業(yè)內(nèi)人士說。

合同里拆分為網(wǎng)簽備案價格和裝修價格兩部分，對于開發(fā)商來說，規(guī)避了監(jiān)管，變相抬高了價格，但是對于很多購房者來說，并不清楚里面的門道，買房時付出的高價精裝款往往得不到相應的裝修品質(zhì)。

專家認為，“這種拆分方式在房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下，短期內(nèi)雖然可以達到超出了政府指導價，變相漲價的目的，但長期來看漲價后無疑將會帶來客戶量的減少，未來如果房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)低迷，對企業(yè)的經(jīng)營以及整個房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定都會帶來一定的風險?！?/p>

濟南連發(fā)四文規(guī)范房屋市場

相比2017年的調(diào)控年，今年濟南樓市側(cè)重于市場秩序規(guī)范，從今年4月26日至今，包括此次規(guī)范“毛坯變精裝”銷售在內(nèi)已連續(xù)下發(fā)四個文件，對商品房銷售、綜合驗收備案、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)進行規(guī)范，有力地遏制了違規(guī)銷售行為。

這個文件出臺得很及時，是對目前市場精裝修項目的一次正本清源，新政對立項流程、價格監(jiān)管等做了全面的規(guī)定。

從2017年以來，濟南土地市場上熱點區(qū)域成交價走高，今年項目入市后，不少企業(yè)紛紛主打精裝產(chǎn)品，此次濟南發(fā)文規(guī)范帶裝修商品房銷售，會不會意味著毛坯房就買不到了？

專家分析，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，毛坯房諸如不環(huán)保等局限越來越大，精裝修產(chǎn)品是行業(yè)內(nèi)大趨勢，濟南此次對行業(yè)規(guī)范會加速精裝修的普及，進而毛坯房的市場空間越來越小，但是當前受行業(yè)供給能力的限制，還難以一步到位實現(xiàn)全部精裝修。此前，根據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳住建領域新舊動能轉(zhuǎn)換的實施意見，我省到2020年會全面推行住房全裝修，淘汰毛坯房。

山東財經(jīng)大學房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海認為，具體到不同企業(yè)，要看項目具體針對剛需還是改善群體，不一定都去做精裝房，“蘿卜白菜各有所愛，企業(yè)根據(jù)自身定位和市場需求來做決定，毛坯房目前還有一定市場。”

雖然毛坯房還有一定市場，但對開發(fā)企業(yè)來說，此次濟南新政加大了銷售壓力，不啻“雪上加霜”。“年中我們只完成全年目標的三分之一，下半年壓力巨大啊?！币婚_發(fā)企業(yè)負責人公開坦言。

“政府出臺這些政策非常及時，對規(guī)范市場有重大作用，也是為了提醒和保護購房者，至少有一個裝修標準的參照，同時又制約一部分開發(fā)商，遏制這樣的違規(guī)銷售行為?！睗鲜谐墙ㄎ嚓P人士說。