吳亞男

我國(guó)住房租賃政策及市場(chǎng)情況

住房租賃政策

近年來(lái)，樓市調(diào)控政策頻出，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“五限”時(shí)代。隨著需求端抑制住房投機(jī)政策的邊際效用下降，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制成為新的政策重點(diǎn)，以商品住房、保障性住房、租賃住房有機(jī)融合的住房供應(yīng)體系正在逐步建立。從國(guó)家到地方試點(diǎn)城市，基本的住房租賃政策框架已搭建，住房租賃市場(chǎng)正在逐步發(fā)展完善中。2016年以來(lái)，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)一系列支持住房租賃發(fā)展的相關(guān)重要政策文件，主要內(nèi)容包括：

一是培育多元化的住房租賃企業(yè)，發(fā)揮國(guó)有企業(yè)主導(dǎo)作用。鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)住房租賃企業(yè)往專業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展；明確國(guó)企在住房租賃市場(chǎng)中發(fā)揮引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。

二是多策并舉，擴(kuò)大租賃房源供給。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房；明確存量房改建及存量非住宅用地新建租賃項(xiàng)目等政策措施。

三是完善供地方式，增加租賃住房用地有效供應(yīng)。通過(guò)低價(jià)出讓租賃住房專項(xiàng)用地、在新增的土地出讓中配建租賃類用房等方式增加租賃租房用地供給；對(duì)超大城市、特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

四是鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，實(shí)施“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。簡(jiǎn)化手續(xù)，方便居民提取住房公積金用于居民租賃住房支出；實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼；實(shí)施“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，非本地戶籍承租人享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

五是完善財(cái)稅、金融政策，支持住房租賃發(fā)展。對(duì)依住房租賃企業(yè)給予稅收優(yōu)惠政策支持，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)等。

六是規(guī)范管理和服務(wù)體制，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。建立住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，逐步推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案；建設(shè)地方政府住房租賃交易服務(wù)、監(jiān)管平臺(tái)，規(guī)范住房租賃交易流程，保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益；建立多部門守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制等。

住房租賃市場(chǎng)

一是住房租賃市場(chǎng)需求旺盛。以城鎮(zhèn)化為主要驅(qū)動(dòng)因素，我國(guó)目前流動(dòng)人口規(guī)模巨大，是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。據(jù)有關(guān)測(cè)算，2015年我國(guó)租賃人口已達(dá)到1.91億人，人均租房面積按照25平方米計(jì)算，租賃市場(chǎng)的規(guī)模已超1.3萬(wàn)億元人民幣。

二是可租賃房源有效供給不足。在一線城市，目前房源供給不足，市場(chǎng)供給端存在缺口。以北京為例，2016年末北京常住人口約2173萬(wàn)人，租賃人口占比約34%，按最近一次人口抽樣調(diào)查我國(guó)家庭平均規(guī)模3.1人/戶測(cè)算，則租賃房屋大約需要238萬(wàn)套，目前北京租賃房屋約有150萬(wàn)套左右，存在約1/3供需缺口。

三是市場(chǎng)發(fā)育不成熟。商品房出租占比低，根據(jù)住建部的一項(xiàng)抽樣調(diào)查，出租房中商品房占比僅為40%，老式公房、農(nóng)村自建房、回遷房和小產(chǎn)權(quán)房等占了很大比例，配套不完善、居住環(huán)境差成為普遍問(wèn)題；承租體驗(yàn)差，隨著租賃需求的拓展，租客對(duì)租賃住宅質(zhì)量要求普遍提高，但是現(xiàn)實(shí)中，租客對(duì)房屋租賃的體驗(yàn)痛點(diǎn)較多；租期錯(cuò)配，期望租期與實(shí)際租期完全吻合的租客占比較低；住房出租備案率低，個(gè)人在出租自有住房時(shí)，出于避稅、保留個(gè)人隱私等方面的考慮選擇不備案，給日后租約糾紛埋下了隱患。

四是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。目前我國(guó)尚處于城鎮(zhèn)化的第二個(gè)發(fā)展階段的“加速發(fā)展階段”，2016年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為57.4%，不僅遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平，也低于人均收入與我國(guó)相近的發(fā)展中國(guó)家60%的平均水平。根據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)，我國(guó)在2020年和2030年租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2.0萬(wàn)億元和4.2萬(wàn)億元，未來(lái)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。

我國(guó)住房租賃企業(yè)主要運(yùn)營(yíng)模式

我國(guó)住房租賃企業(yè)按出資人性質(zhì)劃分，可分為國(guó)有背景企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)兩類；按運(yùn)營(yíng)模式分，可分為持有并對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、受托管理物業(yè)并對(duì)外租賃經(jīng)營(yíng)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式兩類；按物業(yè)類型分，可分為集中式和分散式物業(yè)兩類；按房源獲取方式分，可分為租賃住宅用地新建租賃項(xiàng)目，存量商業(yè)、工業(yè)用地盤活新建租賃項(xiàng)目，購(gòu)置存量用房改裝租賃項(xiàng)目，租入存量用房改裝租賃項(xiàng)目等四類。本文僅按運(yùn)營(yíng)模式作簡(jiǎn)要分析。

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

采取這種模式的企業(yè)主要通過(guò)開發(fā)建設(shè)租賃住房或購(gòu)買已建成物業(yè)并對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)，企業(yè)擁有物業(yè)所有權(quán)，利潤(rùn)主要來(lái)源于租金收益和資產(chǎn)增值。運(yùn)營(yíng)主體以政府背景的租賃平臺(tái)企業(yè)和大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，主要產(chǎn)品為集中式可出租住房。

政府背景的租賃平臺(tái)企業(yè)。這類客戶群體自身具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，在取得建設(shè)用地、立項(xiàng)報(bào)批、建設(shè)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)等方面獲得政府的配套政策支持力度較大，如可優(yōu)先拿到低價(jià)租賃住房用地，低成本儲(chǔ)備房源，但對(duì)承租方市場(chǎng)需求掌握較少，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足；主要承擔(dān)地方政策性租賃住房的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理工作。

大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。主要是自持的住宅或商業(yè)用地上開發(fā)項(xiàng)目用于租賃；包括政府在規(guī)劃或土地出讓環(huán)節(jié)要求配建一定比例的租賃住房，以及開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況主動(dòng)新建或改建租賃項(xiàng)目。這類模式下的住房租賃價(jià)格比較市場(chǎng)化，但地方政府仍會(huì)給予一定政策優(yōu)惠。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的企業(yè)主要通過(guò)長(zhǎng)租方式取得租賃權(quán)， 對(duì)房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，并負(fù)責(zé)出租期間的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)。運(yùn)營(yíng)主體主要包括專營(yíng)性租賃企業(yè)和從事租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)集團(tuán)子公司兩類。

專營(yíng)性租賃公司。該類企業(yè)普遍規(guī)模較小，資金實(shí)力有限， 但具有一定的住房租賃經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，主要依賴對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一管理和對(duì)租戶提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)占領(lǐng)市場(chǎng)，創(chuàng)出品牌。

從事租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)集團(tuán)子公司，產(chǎn)品主要為集中式可出租住房，企業(yè)自身注冊(cè)資金不高，主要依托集團(tuán)母公司經(jīng)營(yíng)實(shí)力和管理經(jīng)驗(yàn)。

銀行住房租賃融資業(yè)務(wù)面臨的困難

政策合規(guī)性

由于住房租賃業(yè)務(wù)在各地仍處于試點(diǎn)階段，目前僅試點(diǎn)城市政府推出了原則性政策要求，地方政府、市場(chǎng)參與主體都處于探索階段，均缺乏具體的、操作性強(qiáng)的配套政策、措施，給住房租賃融資業(yè)務(wù)開展帶來(lái)了一定困難，表現(xiàn)在：

住房租賃項(xiàng)目缺乏統(tǒng)一的行政審批認(rèn)定流程。國(guó)家政策允許工業(yè)廠房、商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地；同時(shí)要求各地履行相關(guān)管理程序，取得批準(zhǔn)文件。目前僅上海、深圳、廣東等少數(shù)省市對(duì)相關(guān)審批流程有明確規(guī)定，多數(shù)試點(diǎn)城市對(duì)具體項(xiàng)目多采取一事一議、政策較為模糊的做法， 給銀行合規(guī)性審查帶來(lái)困難。

非住宅用地上新建租賃項(xiàng)目土地是否需要變更土地性質(zhì)尚不明確。國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)文鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地， 采用多種方式、多渠道增加租賃住房用地有效供應(yīng)，但各省在土地變性，補(bǔ)繳土地出讓金等具體政策上仍模糊、不明確。

集體建設(shè)用地建設(shè)租賃項(xiàng)目政策尚不明晰。一是集體建設(shè)用地建設(shè)租賃項(xiàng)目行政審批手續(xù)未細(xì)化，有關(guān)政策尚未真正落地； 二是《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（國(guó)土資發(fā)〔2017〕100號(hào)）與《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2016〕26號(hào)），兩類區(qū)域互有交叉，監(jiān)管政策明確可辦理集體用地住房租賃業(yè)務(wù)的區(qū)域與集體土地可作合格押品的試點(diǎn)區(qū)域存在重疊，導(dǎo)致實(shí)際業(yè)務(wù)操作中存在困難。

混合開發(fā)項(xiàng)目缺乏拆分依據(jù)。監(jiān)管明確要求租賃住房業(yè)務(wù)要與普通商品房開發(fā)業(yè)務(wù)隔離，混合開發(fā)項(xiàng)目必須拆分，拆分后的租賃住房適用公司住房租賃貸款，其他類型房屋適用房地產(chǎn)開發(fā)貸款等相關(guān)信貸產(chǎn)品，拆分依據(jù)包括項(xiàng)目立項(xiàng)（備案）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等。目前市場(chǎng)部分開發(fā)項(xiàng)目備案、工程規(guī)劃許可證、土地證均未分開。

住房租賃備案不落實(shí)。國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)提出，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。但目前各地細(xì)化政策缺位，為了避稅，房東、租戶以及住房租賃公司普遍不愿意將租賃合同在政府系統(tǒng)備案，造成租賃合同的真實(shí)性難以把握。

信用風(fēng)險(xiǎn)

客戶業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足。大部分客戶通過(guò)新建團(tuán)隊(duì)或合作的方式進(jìn)入住房長(zhǎng)租領(lǐng)域，成立時(shí)間短，缺乏成功經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的客戶經(jīng)濟(jì)效益欠佳。該類業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)自建、收購(gòu)等方式獲取并持有房源，項(xiàng)目建設(shè)資金總量投入大，但對(duì)應(yīng)租金回報(bào)率較低，單純依靠項(xiàng)目租金等收入難以覆蓋貸款期限25年的貸款本息。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的客戶風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施偏弱。此類客戶一般規(guī)模較小，不擁有物業(yè)所有權(quán)，難以向銀行提供抵押物，有的甚至無(wú)法提供有實(shí)際效力的股東擔(dān)保。

商業(yè)銀行授信策略

商業(yè)銀行應(yīng)分析住房租賃業(yè)務(wù)特點(diǎn)、國(guó)家政策、運(yùn)作方式， 主要影響因素及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，差別化、精細(xì)化授信策略

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式重點(diǎn)支持租賃用地上的新建項(xiàng)目。對(duì)于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持各地政府新推出的低價(jià)純租賃用地新建租售住房項(xiàng)目；此類項(xiàng)目用地出讓價(jià)格僅有周邊住宅用地價(jià)格的五分之一或六分之一，大幅降低了項(xiàng)目開發(fā)成本， 因此銀行貸款支持此類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較為可控；對(duì)個(gè)別項(xiàng)目租金收入與還貸資金仍存在缺口的，可通過(guò)落實(shí)母公司的擔(dān)?；蚨档走€款承諾方式降低風(fēng)險(xiǎn)。

輕資產(chǎn)模式企業(yè)關(guān)注運(yùn)營(yíng)能力。對(duì)于經(jīng)營(yíng)成熟穩(wěn)健、具有差異化產(chǎn)品服務(wù)能力的開發(fā)商背景長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商和專業(yè)租賃住房運(yùn)營(yíng)商等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式企業(yè)，商業(yè)銀行要對(duì)企業(yè)的從業(yè)時(shí)間、規(guī)?；?、專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理能力和品牌建設(shè)等情況進(jìn)行分析，包括持有的房源與租客數(shù)量、房東房客的信息管理系統(tǒng)、長(zhǎng)期出租率與租金收入等現(xiàn)金流情況等；要關(guān)注股東組成及控制關(guān)系，對(duì)租金收入難以覆蓋貸款本息償還的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，應(yīng)落實(shí)有實(shí)力的股東或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保。

加強(qiáng)租金管控，合理確定融資規(guī)模。銀行要科學(xué)測(cè)算項(xiàng)目的盈利水平，合理確定融資規(guī)模；防止過(guò)度授信和資金挪用，監(jiān)控租賃企業(yè)房源運(yùn)營(yíng)情況；綜合運(yùn)用線上、線下支付結(jié)算渠道和產(chǎn)品，加強(qiáng)租金監(jiān)管，將租賃住房產(chǎn)生的租金收入、用于還款的企業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)收入和其他合法收入等資金歸集到監(jiān)管賬戶管理。

梳理政策要點(diǎn)，減少合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)隱患。銀行應(yīng)已加強(qiáng)國(guó)家及地方政策要點(diǎn)梳理，減少因地方配套政策不完善造成的合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)隱患。一是關(guān)注土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變要求。原工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、商辦等非住宅用地新建租賃住房時(shí)要關(guān)注用地性質(zhì)轉(zhuǎn)變，要按照當(dāng)?shù)毓芾碚呗男邢鄳?yīng)程序，明確是否需要補(bǔ)簽住房租賃版本的土地出讓合同并補(bǔ)繳土地費(fèi)用。二是明確租賃住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于通過(guò)購(gòu)置、租入等方式取得存量房源改建租賃項(xiàng)目，要關(guān)注能否按照當(dāng)?shù)毓芾硪?guī)定，獲得相關(guān)部門出具的租賃住房認(rèn)定，以及后續(xù)包括消防、安保等驗(yàn)收程序規(guī)定。三是做好與普通商品房開發(fā)業(yè)務(wù)的隔離，防止住房租賃貸款挪用于商品房開發(fā)，對(duì)于混建項(xiàng)目，要根據(jù)項(xiàng)目備案、規(guī)劃許可證拆分適用不同信貸產(chǎn)品；對(duì)于普通商品住宅用地上新建項(xiàng)目申報(bào)住房租賃支持貸，要在合同及批復(fù)中約定貸款期內(nèi)不得出售租賃項(xiàng)目。四是根據(jù)住房租賃項(xiàng)目所處階段不同，合理配置相應(yīng)產(chǎn)品，注意不同產(chǎn)品的有序銜接，避免不同融資產(chǎn)品的疊加形成重復(fù)融資，對(duì)于已申請(qǐng)公司住房租賃開發(fā)貸款的，如果借款人進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后仍有融資需求，可申辦抵押、質(zhì)押貸，并可用于歸還存量開發(fā)貸款。

（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行總行授信審批部）