羅麗娟

8月，國內(nèi)地產(chǎn)上市公司2018年中期業(yè)績紛紛出爐。

截至2018年6月30日，共有138家房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額超過50億元，其中，107家超100億元，7家邁入千億元門檻。

以銷售金額為統(tǒng)計指標(biāo)，2018年中，躋身全國TOP10榜單的房企，多數(shù)的位次相對穩(wěn)定，對比2017年全年TOP10榜單，新城控股勢頭最勁，上升4位，現(xiàn)排名第9位，上年排名第9位的華夏幸福已跌出榜單。

2018年以來，房地產(chǎn)調(diào)控和融資環(huán)境延續(xù)上年基調(diào)，持續(xù)收緊，決策層繼續(xù)抑制非理性需求，并重點調(diào)整中長期供給結(jié)構(gòu)。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元，同比名義增長9.7%；房企到位資金79287億元，同比增長4.6%，多項宏觀指標(biāo)增速回落。

在逆市中，大型房企表現(xiàn)如何，又如何未雨綢繆，早做安排？我們以TOP10房企為樣本，主要關(guān)注其2018年中期業(yè)績銷售額、營業(yè)收入和利潤表現(xiàn)等，并從各中大型房企對后市態(tài)度和未來戰(zhàn)略規(guī)劃中，管窺房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向。

我們發(fā)現(xiàn)，TOP10房企中期業(yè)績發(fā)布，大體呈現(xiàn)四大特點：

○ 土地儲備擴(kuò)充出現(xiàn)分化：在房地產(chǎn)行業(yè)，“原材料”至為重要。儲備大量且足夠便宜的土地，有利于保障未來的利潤。

十大房企中，上半年恒大、融創(chuàng)、新城控股、華潤置地4家凈利潤增幅均超120%，其中恒大凈利潤達(dá)530.3億元，融創(chuàng)凈利潤增幅達(dá)292.3%，它們項目多數(shù)集中于重點熱門城市，受益于早年充足、低廉的土地儲備，其平均土地成本低于3700元/平方米。

值得注意的是，各家在拿地策略上已有分化，雖然碧桂園以2242億元、530宗土地同時榮居拿地排行榜首，以往相對激進(jìn)的恒大、融創(chuàng)擴(kuò)儲節(jié)奏卻大為放緩，而保利、綠地、華潤等國資背景的房企，拿地力度正在趕上來。

○ 財務(wù)杠桿趨向謹(jǐn)慎合理：作為資金密集型行業(yè)，房企資產(chǎn)負(fù)債率多為60%-70%之間。2018年上半年，房企財務(wù)杠桿普遍更為謹(jǐn)慎，尤其負(fù)債率較高的房企降杠桿效果顯著，如恒大、融創(chuàng)、綠地等，凈負(fù)債率在2017年末的基礎(chǔ)上均有所降低。

有趣的是，部分財務(wù)杠桿偏低的房企，在規(guī)模擴(kuò)張的需求下，開始適當(dāng)提升杠桿水平，如萬科、龍湖、華潤等房企，開始有意識擴(kuò)充土地儲備，2018年上半年的凈負(fù)債率較2017年末有所提升。

○ “強者恒強”，行業(yè)集中度持續(xù)上升：截至6月30日，銷售額達(dá)1000億元以上的超級房企俱樂部，成員達(dá)到7家，銷售額平均增速為32.5%，規(guī)?；瘍?yōu)勢持續(xù)凸顯，其中碧桂園突破4000億元大關(guān)，萬科和恒大也邁過3000億元門檻。

龍頭房企逐步擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢。當(dāng)前TOP10房企集中度約為30%，換言之，全國同期三成的銷售成績由TOP10房企貢獻(xiàn)，其中，碧桂園、萬科、恒大三家占比超過15%。有預(yù)測稱，2020年，TOP10的市占率將達(dá)40%以上，三大龍頭占比超20%。

○ 去地產(chǎn)、多元化布局加速推進(jìn)：多元化、產(chǎn)業(yè)化、國際化成為多數(shù)規(guī)模房企的戰(zhàn)略標(biāo)配。核心房企已將多元化觸角延展至高新科技、長租公寓、文旅地產(chǎn)、大健康等方向。

例如，萬科、龍湖在長租公寓領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，打造自有長租公寓品牌；碧桂園、恒大、綠地等斥巨資投入創(chuàng)新科技領(lǐng)域；國資背景的中海地產(chǎn)和華潤置地，提出了“地產(chǎn)+”多項業(yè)務(wù)助力模式。上半年，龍湖地產(chǎn)更名為龍湖集團(tuán)，為多元化布局“正名”的房企再添一員。

碧桂園

延續(xù)2017年登頂?shù)谝环科蟮膭蓊^，2018年上半年，碧桂園（02007.HK）各項指標(biāo)增速依然不減。集團(tuán)總收入約為1318.9億元，同比增長69.7%；凈利潤約為163.2億元，同比增長94.9%；實現(xiàn)合同銷售額人民幣4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%。

只是，過去兩個月內(nèi)接連發(fā)生安全事故，碧桂園已提出接下來要“提質(zhì)控速”，將零傷亡作為公司追求的長期目標(biāo)。

“過去兩個月內(nèi)發(fā)生的安全事故，我們檢討是對安全的重視程度不夠?！北坦饒@集團(tuán)董事會主席楊國強公開談及，碧桂園正在重新審視公司的管理系統(tǒng)，寧可放慢發(fā)展速度。

至于“降速多少”，碧桂園總裁莫斌在業(yè)績會上回應(yīng)稱：“減緩發(fā)展速度是相對于我們自己有所調(diào)整，不是說有量化的指標(biāo)。”不過，集團(tuán)首席財務(wù)官公開表示，“如果現(xiàn)在沒有買碧桂園的股票，一年后肯定會后悔”，暗示其內(nèi)部目標(biāo)依然可觀。

值得注意的是，碧桂園正計劃在順德建設(shè)機(jī)器人谷，認(rèn)為機(jī)器人在現(xiàn)有業(yè)務(wù)中有多種應(yīng)用場景，比如建筑機(jī)器人、裝修機(jī)器人或?qū)⒖捎糜诩瘓F(tuán)房地產(chǎn)項目，并于6月宣布進(jìn)軍農(nóng)業(yè)。

萬科

上任萬科總裁后，祝九勝的第一份成績單不錯。

2018年上半年，萬科A（000002.SZ）實現(xiàn)銷售金額3046.6億元，營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%；凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

“萬科不再是住宅的代名詞，服務(wù)美好生活無處不在?！比f科董秘朱旭表示，萬科繼房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)之后，如今，再將租賃住宅確立為核心業(yè)務(wù)，“萬科致力于成為全球領(lǐng)先的租賃住宅企業(yè)。”

年初，萬科董事會主席郁亮明確表態(tài)，地產(chǎn)企業(yè)不能再奢望以不動產(chǎn)價格上漲來賺錢，而需要將自己看成制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，“非常明確地說，中國房價單邊快速上漲時代已經(jīng)結(jié)束了?！痹谄淇磥?，面對大時代和行業(yè)的變化，誰能引領(lǐng)變化誰才是領(lǐng)先企業(yè)，不能再沿襲傳統(tǒng)的規(guī)模思維。

2018年，萬科將租賃住宅確立為核心業(yè)務(wù)，截至6月30日，長租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數(shù)超16萬間，累計開業(yè)超4萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約92%。

恒大

今年1-6月，中國恒大（03333.HK）合約銷售3041.8億元人民幣，在國內(nèi)房企中排名第三。其中，銷售面積2905.9萬平方米，同比增長17.4%；銷售均價為10468元/平方米，同比上升6.1%。

截至6月末，恒大收入3003.5億元，同比增長59.8%。凈利潤較2017年同期上升129.3%至人民幣530.3億元，其一家利潤超過碧桂園、萬科、保利、綠地四家之和，穩(wěn)居行業(yè)“利潤王”。

恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞表示，今年恒大利潤的實現(xiàn)，主要來源于超前的戰(zhàn)略儲備，“我們積累了大量優(yōu)質(zhì)土地，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市占比32%，三線城市占60%”。財報顯示，恒大土地儲備達(dá)3.05億平方米，土儲成本僅為1683元/平方米，為龍頭房企中最低。

對于后市，夏海鈞表示，隨著國家宏觀調(diào)控政策的逐步落實，房地產(chǎn)的發(fā)展會更加穩(wěn)定，“一些中小企業(yè)退出以后，大企業(yè)的市場份額逐漸增加，以此保證整個中國房地產(chǎn)界健康平穩(wěn)地發(fā)展，我們對于房地產(chǎn)業(yè)充滿了信心”。

不過，作為下調(diào)負(fù)債水平的一大舉措，恒大上半年的拿地規(guī)模大幅縮減，對比2017年同期，拿地數(shù)量和建筑面積減少近半。年初，夏海鈞曾表態(tài)，已有的土地儲備足以支持中短期發(fā)展。

恒大定下的新藍(lán)圖是，到2020年底，恒大將實現(xiàn)總資產(chǎn)3萬億元，年銷售規(guī)模8000億元，年利稅1500億元。

保利

低調(diào)的保利地產(chǎn)（600048.SH），依然盤踞在第一陣營。

2018年上半年，實現(xiàn)銷售金額2153.12億元，同比增長46.86%，已達(dá)2017年全年銷售額的70%；營業(yè)總收入595.36億元，同比增長9.30%；歸屬母公司凈利潤65.05億元，同比增長15.13%。隨著保利大量已銷售項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，后續(xù)收入、利潤預(yù)計增長顯著。

財報顯示，在保利已簽約銷售項目中，一二線城市占比近78%，珠三角和長三角兩大核心城市群占比分別達(dá)31%和20%。2015-2017年，保利開始在三四線城市增加布局，新拓展的土地面積占比由25%上升至37%。官方表示，將繼續(xù)加碼三四線城市，未來并購項目占比也會有所增多。“保利已完成在全國99個城市的布局，擁有8950萬平方米的待開發(fā)土地資源，預(yù)計可滿足未來2-3年發(fā)展需求”。

此前，保利地產(chǎn)總經(jīng)理劉平曾在股東會上坦承，因為城市布局、周期性戰(zhàn)略等因素，保利與碧桂園、恒大及萬科確實存在差距，“對于要繼續(xù)保持第一方陣地位的保利而言，不會放任這種差距繼續(xù)增加”。

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊已給出更為“量化”的指標(biāo)：“2018年保利地產(chǎn)回到前五是可以的，對未來兩三年，保利再站到前三的位置我是有信心的?！边@預(yù)示著其不太可能放慢后續(xù)的發(fā)展節(jié)奏，上半年，保利新增規(guī)劃總地價為1072億元，位居行業(yè)第2位。

2018年上半年，保利地產(chǎn)完成收購保利（香港）控股有限公司50%股權(quán)的交割工作，從而間接獲取保利置業(yè)20%的股權(quán)，基本完成集團(tuán)境內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合。

融創(chuàng)

2017年，融創(chuàng)中國（01918.HK）投資樂視失誤，以至于“半年白干”。2018年上半年業(yè)績翻身，公司實現(xiàn)營業(yè)收入465.8億元，同比增長215.3%；核心凈利潤約66.1億元，同比大幅增長約292.3%。

主營業(yè)務(wù)上，融創(chuàng)延續(xù)銷售高增長的態(tài)勢，整體合同銷售額同比增長76%，至1915.3億元，權(quán)益合同銷售金額同比增加83.7%至1378億元。單從銷售數(shù)據(jù)上，2015-2017年，融創(chuàng)合同銷售額年復(fù)合增長率超過130%。

近兩年來，融創(chuàng)在TOP10房企榜單中排名穩(wěn)步上升。當(dāng)問及未來是否打算在規(guī)模上趕超碧桂園、恒大時，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌未直接回應(yīng)：“我們不需要去追趕誰，別人都在學(xué)我們，學(xué)我們的布局，學(xué)我們的產(chǎn)品，學(xué)我們的服務(wù)?！蓖瑫r，他自夸融創(chuàng)小區(qū)是開發(fā)商中入住率最高的小區(qū)，“融創(chuàng)就是榜樣”。

融創(chuàng)上半年嚴(yán)控拿地速度、加速去杠桿，新增土地儲備約2920萬平方米，相對2017年同期的 3023萬平方米，略有縮減。下半年，基于調(diào)控政策的延續(xù)及流動性的持續(xù)收緊，管理層預(yù)計整體土地價格將會逐步回落，趨向合理，同時將會有較多的并購機(jī)會出現(xiàn)。

孫宏斌表示，中國地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，未來融創(chuàng)將傾向于絕對價格較低的城市，“現(xiàn)在我對買房子的建議是，有購房需求的，比如結(jié)婚，可以買。如果投資，還是買股票好，比買房子好很多?！?h3>綠地

2018年上半年，綠地控股營業(yè)收入為1578.9億元，同比增長25.3%；利潤總額116億元，同比增長40%；凈利潤61億元，同比增長30%。房地產(chǎn)主業(yè)實現(xiàn)合同銷售金額1627 億元，同比增22%，距離4000億元全年目標(biāo)，任務(wù)尚未過半。

2014年，綠地曾超越萬科成為行業(yè)“老大”，目前距離第一梯隊已相去甚遠(yuǎn)。

值得注意的是，在綠地合同銷售金額1627億元中，去庫存就有526億元。2018年以來，綠地在推新盤、去庫存、促回款等層面發(fā)力，同時積極去杠桿，其資金儲備已逐步提升。

上半年，綠地土地儲備的擴(kuò)張非常進(jìn)取， 新增權(quán)益建筑面積約 2161 萬平方米，同比增幅高達(dá)242.5%，權(quán)益拿地金額 421 億元，已接近 2017 年全年 457 億元的總金額，對應(yīng)貨值近 3000 億元。

高鐵新城戰(zhàn)略成為綠地房地產(chǎn)主業(yè)新助力。綠地控股董事長、總裁張玉良正力圖塑造全新項目品牌“綠地城際空間站”：以全國高鐵站前地塊為載體，將高鐵站、居住、商務(wù)、旅游等業(yè)態(tài)融合，全面解決入駐企業(yè)及人群的衣食住行、娛教商辦醫(yī)等全面需求。

目前，“綠地城際空間站”已布局國內(nèi)17座高鐵城市，未來將與中國高鐵同步延伸，形成全國性的網(wǎng)絡(luò)化布局。在上半年新增土儲中，“綠地城際空間站”項目占比超過30%。

中海

以26.3%的凈利潤率，中海地產(chǎn)（00688. HK）繼續(xù)蟬聯(lián)利潤率最高的房企。