張 琨

(山西晉設(shè)拓凡建筑設(shè)計咨詢有限公司，山西 太原 030013)

永濟(jì)電機(jī)廠對職工家屬區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行分離移交,剝離國有企業(yè)辦社會職能；對相關(guān)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行必要的維修改造，達(dá)到城市基礎(chǔ)設(shè)施的平均水平；改造完成后交由原物業(yè)公司管理，提檔升級職工家屬生活水平，全面推進(jìn)國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交工作平穩(wěn)順利進(jìn)行。

1 工程概況

電機(jī)廠小區(qū)位于永濟(jì)市,分為老區(qū)和新區(qū)兩個住宅小區(qū)，老區(qū)項目基地南臨中山街。新區(qū)項目基地東側(cè)為河?xùn)|大道。小區(qū)老區(qū)總戶數(shù)4 602戶。老區(qū)共布置109棟住宅樓，還包括電機(jī)賓館、電機(jī)醫(yī)院、電機(jī)小學(xué)、幼兒園、游泳館、物業(yè)、商業(yè)等公共建筑。新區(qū)總戶數(shù)1 025戶。新區(qū)共布置37棟住宅樓，還包括幼兒園、物業(yè)及俱樂部等公共建筑。

項目提出背景：

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)《運(yùn)城市國有企業(yè)家屬區(qū)“三供一業(yè)”移交和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)》的通知》(運(yùn)分離辦[2017]3號)等文件精神，永濟(jì)電機(jī)廠對職工家屬區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行分離移交,剝離國有企業(yè)辦社會職能。

2 工程設(shè)計主要依據(jù)

1)工程建設(shè)有關(guān)文件。

a.可行性報告(方案)批準(zhǔn)文件。

b.《永濟(jì)市城市總體規(guī)劃文本》(2010—2020年)。

c.永濟(jì)市住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局提供的場地地形圖。

d.國家現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計規(guī)范、規(guī)程以及當(dāng)?shù)氐牡胤綐?biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

2)建設(shè)地址。

永濟(jì)電機(jī)廠職工家屬區(qū)(老區(qū)、新區(qū))。

3 工程建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

建設(shè)規(guī)模：本次維修改造共涉及住戶5 627戶，其中:老區(qū)4 602戶，新區(qū)1 025戶。

設(shè)計范圍：物業(yè)管理用房維修改造、基礎(chǔ)設(shè)施維修改造、綠化文化休閑設(shè)施、公共設(shè)施維修改造、技防工程等。

4 室外工程維修改造

該項目室外工程維修改造部位主要為道路、花園、綠化、化糞池、圍墻、管線工程、路燈、監(jiān)控、中心水池等。具體各部位改造要求如下：

道路：包含車行道、人行道、消防車道，改造原則為去除原面層，根據(jù)改造做法平整基層后重新鋪設(shè)面層。

花園：包含廣場裝鋪地、花架維修。廣場部分破損部位去除面層，根據(jù)改造做法平整基層后重新鋪設(shè)面層；本項目中花架由于建造時間較長，出現(xiàn)了開裂，露出內(nèi)部鋼筋且露出部分出現(xiàn)銹蝕現(xiàn)象，存在很大安全隱患，本次改造對這些花架將進(jìn)行拆除。

綠化：主要為老區(qū)拆除原有煤棚后空出的場地進(jìn)行植草磚鋪裝。

化糞池：對原有化糞池進(jìn)行清掏工作，并根據(jù)現(xiàn)場實際情況新增一處化糞池。

圍墻：新區(qū)原有的部分鐵藝圍墻中，裝飾鐵藝出現(xiàn)嚴(yán)重銹蝕，必須進(jìn)行更換；老區(qū)及新區(qū)部分圍墻出現(xiàn)墻面破損及坍塌，存在一定安全隱患，必須對此進(jìn)行拆除后重新建設(shè)。

管線工程：

1)雨污水管的維修改造,主要對老舊管線進(jìn)行疏通及更換維修工作。

2)綠化用水管線維修,對新區(qū)原有綠化管線進(jìn)行維修。

路燈：大部分路燈由于年久失修，急需進(jìn)行整體的維修改造，建議根據(jù)目前小區(qū)特點，進(jìn)行整體更換。應(yīng)選擇目前技術(shù)先進(jìn)，節(jié)能高效的符合小區(qū)建筑風(fēng)格的新型燈具。本次設(shè)計原則為在單元入口處設(shè)墻燈，小區(qū)道路設(shè)高桿路燈。

監(jiān)控：原有監(jiān)控系統(tǒng)點位不足，且存在損壞現(xiàn)象，不能正常使用及保證小區(qū)安全。需重新設(shè)計，設(shè)計原則為在住宅兩端及小區(qū)主要路口及出入口處設(shè)置監(jiān)控點位。

中心水池：新區(qū)中心水池投入使用時間較長，出現(xiàn)了滲漏現(xiàn)象，造成浪費(fèi)現(xiàn)象且該水池水位較深，存在很大安全隱患，本次維修改造為在池底池壁上做防水處理，在沿池壁3 m范圍內(nèi)，距水池控制水位下200加設(shè)鋼絲網(wǎng)片。

室外工程維修做法見表1。

表1 室外工程維修做法

4.1 其他維修改造

主要為小區(qū)內(nèi)缺損的輔助設(shè)施的維修改造及消除小區(qū)內(nèi)存在安全隱患的樹木等修剪等工作。具體如下：在小區(qū)入口及單元入口處增設(shè)文化宣傳設(shè)施及標(biāo)志標(biāo)識牌。維修更換小區(qū)石桌石凳、電動大門、垃圾箱垃圾桶、消防設(shè)施等。對小區(qū)內(nèi)某些老化、枯死和過于密集的樹木進(jìn)行了砍伐或修剪，消除安全隱患。在老區(qū)北入口處新增一處收費(fèi)管理用房。

其他維修改造詳見表2。

4.2 現(xiàn)有建筑物維修改造

目前需進(jìn)行維修改造的現(xiàn)有建筑有物業(yè)用房、公廁、大門管理用房、住宅等。總體改造原則為：

室內(nèi)部分：保持原有建筑的平面布局，僅對老舊破損等部位面層進(jìn)行修補(bǔ)及重新粉刷裝飾。

室外部分：立面：原則上按現(xiàn)狀涂裝色調(diào)重新粉刷本工程外立面，保持原有建筑風(fēng)格及形態(tài)。屋面：修補(bǔ)更換防水層及更換雨水管。

經(jīng)過對招標(biāo)文件的解讀和對現(xiàn)場的踏勘，對兩個小區(qū)總體改造內(nèi)容有了大概了解，現(xiàn)就根據(jù)改造內(nèi)容提出針對性的改造方案，具體如下：

物業(yè)用房維修改造：兩個小區(qū)物業(yè)用房存在問題主要為墻地面破損，外立面也需要進(jìn)行重新粉刷，具體改造部位為內(nèi)墻面、樓地面、頂棚、踢腳、外墻等。

公廁：主要改造部位為內(nèi)墻面、樓地面、頂棚、踢腳、外墻等。另外需根據(jù)實際情況更換潔具。小區(qū)入口用房：內(nèi)墻面、地面、頂棚、踢腳、外墻等。

住宅：主要改造部位屋面、雨水管、外墻(滲漏部位)及樓梯間內(nèi)墻面、頂棚、踢腳、欄桿、欄板等，還有單元門的維修。

自行車棚：更換屋面板及對支撐構(gòu)件進(jìn)行除銹粉刷處理。

建筑單體維修改造做法詳見表3。

表2 其他維修改造

表3 建筑單體維修改造做法

5 其他注意事項

1)現(xiàn)場放線后，應(yīng)召集各有關(guān)專業(yè)單位到現(xiàn)場認(rèn)定地下障礙，確定其準(zhǔn)確位置并現(xiàn)場監(jiān)護(hù)。施工中當(dāng)給水管道與其他管道的平面排列及標(biāo)高相互發(fā)生矛盾時，可按現(xiàn)場的實際情況酌情調(diào)整管道的敷設(shè)，調(diào)整原則為：小管讓大管；有壓管讓無壓管；新建管讓已建管；臨時管讓永久性管。

2)施工單位在施工過程中，應(yīng)注意對周邊環(huán)境的保護(hù)，保證文明施工。

3)施工單位在施工前應(yīng)對主要道路干線及路口處制定安全措施，并在溝槽兩側(cè)設(shè)置護(hù)欄或圍擋，夜間懸掛警示燈。

4)檢查井設(shè)計地面標(biāo)高以園林為準(zhǔn)。

5)本說明未詳盡之處，請按有關(guān)規(guī)定、規(guī)范執(zhí)行。

6 分析與結(jié)論

以上工程按內(nèi)容分離移交,改造內(nèi)容必須堅持，既要達(dá)到改造標(biāo)準(zhǔn)，又要充分利舊、實現(xiàn)改造資金節(jié)約。堅持科學(xué)態(tài)度，積極采用新工藝、新技術(shù)、新材料，既要體現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理，又安全可靠,符合建設(shè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃和永濟(jì)城市建設(shè)發(fā)展要求。