劉 鵬

(中國民用航空局機(jī)關(guān)服務(wù)局，北京 100710)

0 引言

2012年1月，北京市政府印發(fā)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實施意見》提出對全市老舊小區(qū)開展綜合整治，重點(diǎn)解決老舊小區(qū)存在的建造標(biāo)準(zhǔn)偏低、設(shè)施老舊、功能不全等問題，做到切實改善民生、改善城市功能[1]。本文以北京什錦花園小區(qū)為例，介紹老舊小區(qū)的綜合整治改造。

1 小區(qū)現(xiàn)狀分析

什錦花園小區(qū)位于北京市東城區(qū)東四北大街西側(cè)，是建于20世紀(jì)70年代末的住宅區(qū)，住宅樓層高2.9 m，地上5層，建筑面積約3 291.4 m2。

該小區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，現(xiàn)已不能滿足居民生活要求，見圖1。通過現(xiàn)場踏勘并走訪業(yè)主，了解到主要存在以下問題：

1)本建筑于1980年之前建成，根據(jù)國管局文件精神要求，需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固以及完成外墻外保溫以及更換節(jié)能門窗等節(jié)能改造。

2)建筑墻面和公共區(qū)域的地面、門窗破損較重，需維修、更換。

3)外墻為磚混結(jié)構(gòu)，年代久遠(yuǎn)，部分磚墻砂漿老化，存在滲漏現(xiàn)象，無保溫措施，冬天不暖，需要進(jìn)行節(jié)能改造。

4)公共區(qū)域電氣管線老化以及布設(shè)混亂，既影響了使用，也危及到人身安全。

5)戶內(nèi)的熱力管道以及暖氣片老化嚴(yán)重。

6)戶內(nèi)衛(wèi)生間、廚房上下水管道年久失修，堵塞較為嚴(yán)重，需要重新更換。

2 改造設(shè)計方案

2.1 改造目標(biāo)

以建造“和諧社會，幸福社區(qū)”為總體目標(biāo)，解決小區(qū)現(xiàn)存問題，完善配套功能，改善小區(qū)整體環(huán)境。

2.2 改造原則

1)充分結(jié)合現(xiàn)狀，提高方案可行性。

老舊小區(qū)改造與新建小區(qū)有別，不可照搬新建小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。改造方案的制定需充分結(jié)合現(xiàn)狀，在滿足規(guī)范的前提下盡量減小拆改量和對居民的干擾[2]，既避免不必要的造價，提高了經(jīng)濟(jì)性，同時大大降低改造中可能遇到的問題，提高了可行性。

2)安全為首，兼顧實用性及美觀性。

提高抗震及消防安全性、延長房屋使用壽命為改造的首要任務(wù)。此外，應(yīng)著重解決與居民生活關(guān)系密切的問題，比如水管、暖氣片維修更換等，做到切實改善居民生活；同時應(yīng)通過重新粉刷、除銹見新等提高美觀性，改善居民居住環(huán)境。

2.3 改造內(nèi)容

1)建筑改造。

包括增加外墻保溫、增加涂料；更換節(jié)能外窗、單元門；屋面新增保溫、重做防水；樓梯間、電梯廳等公共空間粉刷，樓梯欄桿重新刷油漆，空調(diào)支架、欄板及冷凝管增加；自行車棚支柱除銹見新，頂棚重新更換，地面換為透水磚；花池拆除后恢復(fù)；建筑北側(cè)和停車區(qū)域路面改為普通透水磚；入戶更換下水管、潔具和暖氣片。

2)結(jié)構(gòu)加固。

采用外墻及樓梯間增加板墻，建筑外加套鋼筋混凝土圈梁構(gòu)造柱的加固改造方案，見圖2。

3)給排水改造。

室外給水管、室內(nèi)給水干管和立管及戶內(nèi)水表前的支管全部更新，給水采用市政壓力供水；室內(nèi)外排水管道全部更新，本工程采用污、廢水合流制，靠重力排水的污廢水自流排至化糞池，處理后排入市政管網(wǎng)；雨水管道全部更新，屋面雨水經(jīng)室內(nèi)雨水管排至室外散水，經(jīng)收集后排入市政雨水管網(wǎng)。在主要用水進(jìn)戶管上安裝計量水表以控制耗水量；糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管。

4)暖通改造。

現(xiàn)地下室采暖系統(tǒng)為上供上回式雙管采暖系統(tǒng)，改造沿用原采暖系統(tǒng)形式，增加高阻力恒溫閥；現(xiàn)地上采暖系統(tǒng)為上供下回式垂直單管采暖系統(tǒng)，改造為上供下回單管跨越式系統(tǒng)；采暖系統(tǒng)的散熱器及供回水管重新安裝，采用上供下回單管跨越式系統(tǒng)。

5)電氣改造。

樓內(nèi)配電系統(tǒng)按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行更新改造；將沿建筑外墻明敷弱電管線，改為埋地敷設(shè)；樓內(nèi)強(qiáng)弱電管線進(jìn)行規(guī)整、壓槽，沿墻水平及垂直引上引下敷設(shè)；地下室照明修復(fù)，每層的公共照明更換為聲光控節(jié)能燈；更換門禁對講系統(tǒng)；增加室外視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)；新建附屬用房配電系統(tǒng)；更新防雷接地系統(tǒng)、小區(qū)室外照明。

3 改造中難點(diǎn)及對策

3.1 加強(qiáng)知識教育，獲取居民支持

小區(qū)改造首先涉及到與居民的溝通協(xié)調(diào)。確保居民接受改造、歡迎改造，是改造工作力求達(dá)到的目標(biāo)。以私搭亂接情況為例，不僅降低了整體美觀度，也構(gòu)成了用電、消防隱患。但對此進(jìn)行整改將使得部分居民失去已有的既得不合理利益，執(zhí)行中遇到了一定困難。

為使居民對改造有更充分、正確的認(rèn)識，確保整改順利執(zhí)行，本次改造中多次召開咨詢會，向居民詳細(xì)介紹現(xiàn)有問題的隱患和缺陷，以及改造的技術(shù)及意義。通過加強(qiáng)知識教育，居民對改造的認(rèn)可度和支持度明顯提高。

3.2 結(jié)合居民需求，優(yōu)化改造方案

居民對各部分改造內(nèi)容態(tài)度不同，比如由于老舊房屋給排水管道直徑小、老舊破損，管道承壓能力弱，存在上水困難、易堵塞等問題，居民對更換給排水管道類改造內(nèi)容需求迫切、非常歡迎；但對抗震結(jié)構(gòu)加固，由于存在濕作業(yè)且作業(yè)面大，對居民生活造成較大影響，且部分住戶擔(dān)心會對室內(nèi)裝修破壞較大、難以修復(fù)，因此居民對入室加固普遍較為排斥。

為做到最大限度貼合居民需求，將抗震加固方案優(yōu)化為在外墻及樓梯間增加板墻，建筑外加套鋼筋混凝土圈梁構(gòu)造柱的方式，避免了入室加固，降低了對居民生活的干擾，獲得居民的廣泛好評。

3.3 改造后全力復(fù)原，消除居民顧慮

改造中不可避免會對住戶有所影響，部分受影響較大的居民顧慮較多。例如，由于房屋原給排水管道布設(shè)于建筑底部，更換管道會對底層居民的地面造成破壞，故存在底層居民顧慮較多、較為排斥的情況。

為消除居民顧慮，于改造前充分與居民溝通，對原狀進(jìn)行記錄，承諾改造后全力修復(fù)；改造時精準(zhǔn)測量后再施工，減小作業(yè)面積；改造后據(jù)原狀修復(fù)，全力做到盡量恢復(fù)原貌。

4 拓展思考

結(jié)合本次改造，對老舊小區(qū)抗震節(jié)能加固改造進(jìn)行了以下思考。

4.1 對有條件的小區(qū)擴(kuò)展改造內(nèi)容

老舊小區(qū)由于建造年代久遠(yuǎn)，抗震、節(jié)能、消防等各方面均難以滿足現(xiàn)行規(guī)范要求；同時，為對居民的干擾控制在可接受范圍內(nèi)，改造內(nèi)容和改造方式均受到較大程度的制約。對于有條件實現(xiàn)居民搬離的小區(qū)，可擴(kuò)展改造內(nèi)容充分改造，對小區(qū)實現(xiàn)整體提升。

4.2 完善整治長效管理機(jī)制

老舊小區(qū)整治后，建筑及公共設(shè)備的服務(wù)能力均顯著提高，公共環(huán)境明顯改善。但后續(xù)的長效管理政策和機(jī)制仍較為欠缺。建議完善相關(guān)政策，可通過小區(qū)物業(yè)、街道辦事處等機(jī)構(gòu)執(zhí)行長期管理，確保長期保持整改效果。