胡國衛(wèi)

摘要：楊某某、湯某某與姜某乙、張某某、姜某甲等人于1992年簽訂了房屋買賣合同，當(dāng)時涉案房屋系在集體土地上建造，爾后該集體土地劃歸為城市土地。楊某某、湯某某使用涉案房屋二十多年，雖雙方一直未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但該房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。

關(guān)鍵詞：房屋買賣合同；效力界定；產(chǎn)權(quán)登記；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

一、基本案情

1992年5月8日，案外人姜某乙將坐落在T縣C鎮(zhèn)（現(xiàn)C街道）民井巷28號三間三層建筑面積計207.1平方米的磚混結(jié)構(gòu)房屋，以50000元的價格出賣給原告楊某某、湯某某。雙方為此訂立契約一份。該契約由中見人許某甲執(zhí)筆，中見人趙某某、許某乙、金某某以及出賣人姜某乙、張某某、姜某丙等人在契約上捺印。契約訂立后，楊某某、湯某某付清了購房款并一直居住至今，期間，楊某某、湯某某對房屋進行了多次裝修，被告方對此從來沒有異議。2017年，該房屋被政府納入拆遷征收范圍。

經(jīng)審理查明：涉案房屋在1989年4月3日T縣私有房屋所有權(quán)登記申請書中記載的申請人為姜某乙，所有權(quán)人家庭成員狀況記載為張某某、姜某丙、姜某甲。T縣國土資源局于2017年出具的不動產(chǎn)登記資料查詢結(jié)果證明顯示涉案房屋權(quán)利人為姜某乙。

—、裁判結(jié)果

T縣人民法院依照相關(guān)法律規(guī)定，判決如下：原告楊某某、湯某某與被告張某某、姜某甲及姜某乙、姜某丙于1992年5月8日簽訂的房屋買賣契約有效。

三、爭議焦點

本案的爭議焦點主要是雙方簽訂的房屋買賣合同的效力界定問題。對此，有二種意見：

一種意見認(rèn)為雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由如下：（1）契約內(nèi)容違反了非同一集體組織成員不得買賣土地使用權(quán)的規(guī)定，系違反法律禁止性規(guī)定，故合同無效；（2）現(xiàn)該房屋的產(chǎn)權(quán)仍登記為姜某乙所有，所有權(quán)人家庭成員狀況記載為張某某、姜某丙、姜某甲。雖然原告方在二十多年間一直在使用房屋，但原告方與被告方之間并沒有進行過房屋買賣。

另一種意見則認(rèn)為雙方簽訂的房屋買賣合同有效，理由如下：（1）房屋買賣契約簽訂當(dāng)時，由中見人許某甲執(zhí)筆，中見人趙某某、許某乙、金某某以及出賣人姜某乙、張某某、姜某丙等人在契約上捺印。中見人基本都是被告方出賣房屋時被告村里的主要干部，與原、被告之間沒有利害關(guān)系，各證人所作的證言，內(nèi)容較客觀地反映了當(dāng)時交易的真實情況，且各證人證言之間能互相印證，具有可信性。上述事實足以證實，雙方簽訂的房屋買賣契約，系各方真實意思表示；（2）被告方對于涉案房屋一直由原告方居住、裝修使用予以認(rèn)可。基于一般常理，對于自己所有的房屋，無故被他人長期占有使用，而從未提出異議的，顯然不符合日常生活常理，也難以讓人理解；（3）本案合同標(biāo)的物為具有合法產(chǎn)權(quán)證明的房屋，買賣不違反法律的禁止性規(guī)定。雖然契約簽訂當(dāng)時涉案房屋是在集體土地上建造的，但被告所在村現(xiàn)已整體劃入城市范圍，原有的集體土地轉(zhuǎn)歸國家所有，故無涉集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定。因此，該房屋買賣合同有效。

四、評析

根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，法定的合同無效情形有五種：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。本案中，雙方在1992年簽訂房屋買賣合同時，并不存在欺詐、脅迫、惡意串通等情形，雙方的意思表示真實、自愿，且未損害國家、集體、第三人利益或者社會公共利益。需要著重考慮的是第五種情形，即該契約內(nèi)容是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

根據(jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員依據(jù)申請所取得的，其初始取得是無償?shù)?，帶有福利性質(zhì)以及嚴(yán)格的身份屬性，只有本村集體經(jīng)濟組織成員能夠享受，非同一集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或者變相取得，因此，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓人與受讓人必須為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員。此外，基于“房地一體”原則，土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押等處分時，具有一體化的特色，即其中任何一項權(quán)利的處分將導(dǎo)致另一項權(quán)利隨之處分。因此，若涉案房屋是在集體土地上的，則買賣契約因違反非同一集體組織成員不得買賣土地使用權(quán)的禁止性規(guī)定而無效。但問題在于，被告方所在村已經(jīng)被劃入城市范圍，集體土地已轉(zhuǎn)歸國家所有，而城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并無此限制。

此外，雖然涉案房屋的產(chǎn)權(quán)仍登記為被告方所有，所有權(quán)尚未發(fā)生變動，但基于負(fù)擔(dān)行為和處分行為二分的理念，物權(quán)未發(fā)生變動并不影響買賣合同的效力。因本案合同標(biāo)的系具有合法產(chǎn)權(quán)證明的房屋，故該房屋買賣合同有效。