“金九銀十”一直是人們對(duì)樓市的一種說(shuō)法，其地位不比3～5月的“小陽(yáng)春”差。意在每年的9月和10月，環(huán)比同年任何一個(gè)月份其房地產(chǎn)銷售成績(jī)都好。

究其原因，其一是行業(yè)規(guī)律。進(jìn)入9月也就意味著即將進(jìn)入四季度，開發(fā)商面臨年底工程款項(xiàng)和全年銷售目標(biāo)等多方面的壓力，于是會(huì)加推房源，促進(jìn)銷售。而到了11月，市場(chǎng)將進(jìn)入寒冬淡季，對(duì)于房地產(chǎn)銷售人員來(lái)說(shuō)，年底能不能賺到錢回家過(guò)年就靠9月和10月的努力。

其二是天氣。入九秋涼，相對(duì)更適合外出看房。七八月是高溫淡季，縱使行情再火熱，像山城重慶這類城市，扛著酷暑爬坡看房無(wú)疑是一種折磨。久而久之，這便成了民眾的一種購(gòu)房習(xí)慣。但如果仔細(xì)觀察這幾年的市場(chǎng)會(huì)發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控政策的挾持下，金九銀十逐漸開始被迫失靈。

首先是2016年，這一年的金九銀十就遭遇了“政策劫”。2016年9月30日，北京推出“京八條”，隨后全國(guó)19城緊跟調(diào)控，被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控潮（如今看來(lái)只不過(guò)是撓癢癢罷了），此劫絲毫沒有沖淡國(guó)民購(gòu)房的熱情，金九銀十在政策面前順利逃脫。

2017年，這一年的金九銀十再?zèng)]那么幸運(yùn)，政策完全沒有給它“渡劫”的機(jī)會(huì)，直接令其消失。國(guó)慶長(zhǎng)假前6日，熱點(diǎn)30城網(wǎng)簽量同比平均跌幅約8成，被評(píng)為史上最慘黃金周。一線城市簽約量極為慘淡，至于其他熱點(diǎn)城市，下降幅度普遍在40%以上。金九寡淡收?qǐng)?，銀十順利泡湯。在那個(gè)階段，各媒體的樓市頭版唯有8個(gè)字：“歡度國(guó)慶，冰凍樓市！”在政策的制約下，樓市迎來(lái)了短暫的寒冬期。究其原因，正是由于金九銀十之前，樓市遭遇了政策的“房貸利率八連殺”，購(gòu)房成本的飆升成功遏制住了需求端。

2017年的金九銀十是北京房產(chǎn)中介最難熬的階段，非但沒有賺到錢回家過(guò)年，甚至面臨下崗轉(zhuǎn)業(yè)的結(jié)果，北京百萬(wàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人中近半數(shù)沒有扛過(guò)漫漫寒冬。

但事實(shí)上，大禹治水在疏而不在堵。于樓市而言，如果調(diào)控政策僅一味壓制而不去增加供給疏解需求，必然會(huì)起到反作用。

2018年3月，樓市進(jìn)入小陽(yáng)春。被強(qiáng)壓半年之久的市場(chǎng)需求開始報(bào)復(fù)性反彈，二、三線城市，尤其是中部城市的成交量驟升，樓市大火，房?jī)r(jià)借勢(shì)躥升起來(lái)。而此時(shí)恰逢樓市限價(jià)令，人們仿佛遇到了“天上掉餡餅”的機(jī)會(huì)，轟轟烈烈的“萬(wàn)人搶房”開始以各種稀奇古怪的形式輪番上演。

2016年和2017年皆是如此，那么2018年的金九銀十將會(huì)是怎樣的光景？這可能是當(dāng)下購(gòu)房剛需族最關(guān)心的問題。其實(shí)，今年的金九銀十不再是傳統(tǒng)意義上的一個(gè)概念，它或許是此輪房?jī)r(jià)周期最真實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

政策層面

2016年，我國(guó)樓市共計(jì)調(diào)控50余次，到了2017年，近110城調(diào)控250次。而在2018年，僅8月就有45個(gè)城市發(fā)布了超過(guò)55次房地產(chǎn)調(diào)控政策，密集程度刷新了歷史紀(jì)錄，年內(nèi)累計(jì)調(diào)控次數(shù)多達(dá)315次。當(dāng)然，此輪房?jī)r(jià)周期是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上時(shí)間最長(zhǎng)、幅度最大的一輪，調(diào)控政策的層層加碼，次數(shù)不斷刷新也就不足為奇。

然而，最重要的是調(diào)控政策形式發(fā)生了根本變化。8月17日，管理層約談了?？凇⑷齺?、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州5個(gè)城市市政府的主要負(fù)責(zé)人，約談強(qiáng)調(diào)要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段調(diào)節(jié)住房需求，促進(jìn)供求平衡，切實(shí)增加住房及用地有效供應(yīng)，嚴(yán)肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，7月上述5城新房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%，漲幅居70城前列。

而地方監(jiān)管部門也沒有松懈。8月16日，湖北省住建廳會(huì)同相關(guān)部門約談了武漢、黃石、十堰等10個(gè)城市，要求各城市政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任，盡快制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方案。

其實(shí)，問責(zé)約談才是調(diào)控政策的終極武器。相對(duì)于2016年的調(diào)控，一個(gè)是乾坤大挪移，一個(gè)僅是扎馬步的功夫。而在此基礎(chǔ)上，管理層的這種新式武林絕學(xué)，即“數(shù)據(jù)預(yù)警+約談波動(dòng)城市+問責(zé)過(guò)快上漲”將會(huì)成為調(diào)控政策的主流。這套組合拳打出來(lái)，博弈政策的想法將無(wú)濟(jì)于事。

因此，8月24日，三線城市呼和浩特發(fā)文言表決心，全面叫停房地產(chǎn)去庫(kù)存調(diào)控措施，成為第一個(gè)宣布告別去庫(kù)存的城市。但是，呼市的庫(kù)存去完了嗎？并沒有。只要在當(dāng)?shù)毓渖弦蝗蜁?huì)知道，南二環(huán)明晃晃都是在建的房子。庫(kù)存沒去完，房?jī)r(jià)就漲破了1萬(wàn)元，對(duì)著三四千元的人均工資和低迷的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，如何不被問責(zé)。當(dāng)然，對(duì)于這個(gè)高度依賴土地財(cái)政的城市提前宣告棚改貨幣化結(jié)束，也預(yù)示著房?jī)r(jià)將到頂，市場(chǎng)正式開始進(jìn)入下跌通道。

那么，8月確定的調(diào)控基調(diào)由過(guò)去的地方主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橛傻胤綋?dān)負(fù)主體責(zé)任，管理層加強(qiáng)指導(dǎo)，這樣的力度無(wú)疑對(duì)購(gòu)房者的預(yù)期造成了打擊，從8月全國(guó)房地產(chǎn)的成交量可以窺探一二。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，8月13個(gè)重點(diǎn)城市（北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武漢、青島、濟(jì)南、大連、長(zhǎng)沙、西安）中，僅成都的房地產(chǎn)成交量環(huán)比小幅提升，其余12城成交量均呈現(xiàn)不同程度回落，其中7城成交量降幅環(huán)比擴(kuò)大。而成都成交的回升是在5月中旬調(diào)控導(dǎo)致的成交大幅下滑基礎(chǔ)上的小幅修復(fù)，9月增速環(huán)比明顯收窄，近3個(gè)月的成交量處于2017年以來(lái)的低位。

成交量下滑的城市中，受7月末調(diào)控影響的深圳，其成交量以41.1%的降幅居各城之首，絕對(duì)水平是2017年以來(lái)（除春節(jié)月之外）的最低值，8月下旬深圳周度成交量小幅回升，9月的成交量將在8月基礎(chǔ)上稍有改善。

杭州以33.4%的降幅排在深圳之后，且近4個(gè)月其成交降幅持續(xù)擴(kuò)大。大連、濟(jì)南成交環(huán)比降幅分別為29.8%和28.8%，且兩市成交量已連續(xù)5個(gè)月回落。北京成交量環(huán)比下滑20.9%，成交略好于2017年年末的水平。上海成交降幅收窄，環(huán)比基本持平，前8個(gè)月成交表現(xiàn)略好于2017年同期。

在新房市場(chǎng)地產(chǎn)銷售方面。8月，全國(guó)五大地產(chǎn)公司地產(chǎn)銷售面積同比增速?gòu)?3.1%降至3.5%，全國(guó)前十大地產(chǎn)公司銷量增速?gòu)?5.3%降至2.9%。8月全國(guó)四大一線城市地產(chǎn)銷量增速回升，但12個(gè)二線城市地產(chǎn)銷量增速?gòu)?降至-7.1%，16個(gè)三、四線城市地產(chǎn)銷量增速?gòu)?3.4%降至-13.8%，意味著全國(guó)地產(chǎn)銷售增速出現(xiàn)了明顯下滑。

需要注意的是，在判斷一、二線樓市行情時(shí)，主要看二手房市場(chǎng)，而三、四線樓市則主要看新房市場(chǎng)。這是由于不同的城市新房和二手房所在市場(chǎng)中主導(dǎo)的位置不同。由此看來(lái)，全國(guó)所有城市的成交量無(wú)論是同比還是環(huán)比（環(huán)比7月，傳統(tǒng)意義講7月也是高溫淡季），都進(jìn)入下降通道，在成交量的影響下，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)受其牽連。

從業(yè)主預(yù)期來(lái)看，8月13城新增掛牌均價(jià)環(huán)比持平或下跌。杭州、成都兩城新增房源掛牌均價(jià)環(huán)比均下跌2.1%，跌幅最大。其中，杭州掛牌均價(jià)是2017年以來(lái)首次明顯下跌，成都新增掛牌均價(jià)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌，調(diào)控加碼后市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)松動(dòng)。

從調(diào)價(jià)來(lái)看，13城調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比全面下降，其中杭州、長(zhǎng)沙及西安下降明顯，環(huán)比分別下降18、15和14個(gè)百分點(diǎn)。13城有10城調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比連續(xù)3個(gè)月下滑，業(yè)主預(yù)期持續(xù)松動(dòng)。

正常情況講，如果為炒作市場(chǎng)，那么房?jī)r(jià)對(duì)交易量變化相對(duì)敏感，如果市場(chǎng)是剛需市場(chǎng)，房?jī)r(jià)對(duì)交易量變化相對(duì)遲鈍。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，交易量代表市場(chǎng)流動(dòng)性，如果流動(dòng)性加速下滑，會(huì)造成空置房持有者（投資客）的房?jī)r(jià)預(yù)期破碎。因?yàn)橥顿Y的基礎(chǔ)是保證流動(dòng)性，誰(shuí)也不希望房子被套牢在自己手上。因此，在全國(guó)進(jìn)入房?jī)r(jià)下跌預(yù)期通道的開始，哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)的幅度大就說(shuō)明哪個(gè)城市的投機(jī)屬性更強(qiáng)，剛需購(gòu)房者可以對(duì)這樣的城市做長(zhǎng)期觀察，因?yàn)樗麄兊挠|底可能會(huì)更大一些。

利率層面

利率是觀察樓市行情的關(guān)鍵指標(biāo)之一。筆者曾在上半年預(yù)言，按照經(jīng)濟(jì)環(huán)境的形勢(shì)反推，管理層 必然會(huì)繼續(xù)嚴(yán)控貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)，下半年的房貸利率也會(huì)隨之上升，可能將誤傷一大批剛需購(gòu)房者。

8月23日，四川將二套房首付比例調(diào)整至50%，其中成都部分地區(qū)的二套房首付甚至被調(diào)整到70%。此前，根據(jù)融360數(shù)據(jù)，7月全國(guó)533家銀行中，146家上浮基準(zhǔn)利率10%，173家上浮15%，115家上浮20%，28家上浮25%，25家上浮30%，4家上浮30%～40%。

8月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.69%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.161倍，自2017年1月以來(lái)連續(xù)20個(gè)月上漲，同比2017年8月首套房貸利率5.12%上升11.13%。

如果目前以5.69%的利率貸款100萬(wàn)元，以30年等額本息還款方式計(jì)算，共需要支付利息108.71萬(wàn)元，比2017年同期累計(jì)多還13萬(wàn)元?；蛟S13萬(wàn)元對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)并不算什么，但是對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一筆不菲的支出。

從歷史層面來(lái)看，目前5.69%的房貸利率依然屬于谷底反彈值，和2015年房?jī)r(jià)上漲起點(diǎn)數(shù)值屬于同一個(gè)水平。因此，未來(lái)利率大概率將繼續(xù)上漲，不過(guò)漲速將逐漸放緩。

綜上，在調(diào)控政策加碼、利率不斷上升，以及交易量導(dǎo)致的市場(chǎng)預(yù)期不斷下降的情況下，2018年的金九銀十繼續(xù)失靈，其慘狀不弱于2017年?；诖耍P者對(duì)現(xiàn)階段的購(gòu)房者有如下幾點(diǎn)建議。

第一，對(duì)于關(guān)注新房市場(chǎng)的一線城市剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，國(guó)慶假期不乏是入場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)不景氣，大量房企甚至采取裁員的方式保命。因此，在國(guó)慶促銷階段，開發(fā)商大概率會(huì)“以價(jià)換量”拋盤出市。而關(guān)注二手房市場(chǎng)的剛需購(gòu)房者則可等銀十之后再入場(chǎng)，議價(jià)空間會(huì)更大。

第二，熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)由于此前上漲過(guò)猛，會(huì)成為此輪下行周期的主角。無(wú)論是有潛力的還是沒有潛力的城市都會(huì)出現(xiàn)不同程度的回調(diào)，屬于大漲小跌階段的后者。急于在此階段出手的剛需購(gòu)房者務(wù)必關(guān)注核心地段房?jī)r(jià)的變化，跌幅永遠(yuǎn)是由外向內(nèi)傳導(dǎo)。而對(duì)于仍有時(shí)間觀察的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可在金九銀十后入場(chǎng)，年前房?jī)r(jià)不失為一個(gè)很好的淘筍時(shí)機(jī)。

第三，由于三、四線城市二手房市場(chǎng)交易流動(dòng)性低，雖然價(jià)格在下跌，但表現(xiàn)不會(huì)太明顯。需要一段時(shí)間有價(jià)無(wú)市的市場(chǎng)調(diào)整，投資客徹底對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期失望后，房?jī)r(jià)會(huì)逐步下調(diào)。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可多關(guān)注當(dāng)?shù)刎泿排锔幕笜?biāo)，一旦結(jié)束，會(huì)有一批房源立減拋售，至于為什么，你應(yīng)該能猜到。

本文由子木聊房（zimuliaofang）供稿。