宋慧芳　張興軍

共有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)定的門檻在一定程度上的確抑制了投機(jī)，但其受限于供應(yīng)量和價(jià)格等因素，短期內(nèi)也不會對房價(jià)產(chǎn)生明顯的抑制作用。

近期有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)新聞不斷發(fā)酵?！按竺娣e放棄購”“限價(jià)房改共有產(chǎn)權(quán)”等新聞也刺激了申購者的神經(jīng)。消息稱，部分樓盤開放商拒絕“公積金+商業(yè)貸”組合貸，這些傳聞讓共有產(chǎn)權(quán)成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

北京市“昌平區(qū)綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，是由原先的自住型商品房、限價(jià)房等房源轉(zhuǎn)化而來，但因位置偏遠(yuǎn)、性價(jià)比不高、不能使用組合貸的問題，在申購家庭中遇冷，選房現(xiàn)場有高達(dá)70%的家庭棄選?！?/p>

對此，昌平區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，綠海家園、中駿·四季家園和翡萃家園三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目于2018年4月2日進(jìn)行了第一批公開搖號，并定于4月13日開展選房工作?！盀槭裁磸膿u號到選房的時(shí)間比較長？一方面是市、區(qū)兩級住建委要會同規(guī)土委、城管、執(zhí)法相關(guān)部門，按房源比例對申購家庭是否有違法建設(shè)行為進(jìn)行審核認(rèn)定工作；另一方面也是為了給申購家庭更多時(shí)間去更多了解項(xiàng)目情況?！痹撠?fù)責(zé)人表示，這三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的選房、簽約工作仍按照公告中的時(shí)間安排正常進(jìn)行，并沒有產(chǎn)生變化，請申購家庭不必驚慌。

至于三個(gè)項(xiàng)目周邊交通和品質(zhì)問題，昌平區(qū)住建委的負(fù)責(zé)人介紹，三個(gè)項(xiàng)目均有公共交通通達(dá)，其中中駿·四季家園和翡萃家園兩個(gè)項(xiàng)目在地鐵五號線和昌平線軌道交通站點(diǎn)周邊，交通較為便利。另外這些項(xiàng)目都是按照國家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)的，并通過了區(qū)相關(guān)部門的設(shè)計(jì)方案審查，以及審圖單位的施工圖審查，符合住宅設(shè)計(jì)規(guī)范要求。

三個(gè)項(xiàng)目到底能不能使用“組合貸”？對于報(bào)道中提到不能使用“組合貸”的問題，上述昌平區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，在4月2日發(fā)布的三個(gè)項(xiàng)目搖號公告中明確支持組合貸，并已要求三家企業(yè)書面做出承諾，不得以任何理由拒絕申購家庭使用組合貸款方式。同時(shí)，區(qū)住建委也會在此后的選房、簽約現(xiàn)場監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)有拒絕申購家庭組合貸行為，將聯(lián)合相關(guān)部門依法依規(guī)予以嚴(yán)肅處理。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照相關(guān)規(guī)定，購房人可以申請組合貸，開發(fā)商不得拒絕。一旦發(fā)現(xiàn)有企業(yè)拒絕，情節(jié)嚴(yán)重者將按文件規(guī)定被停止網(wǎng)簽資格。按照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，在信貸優(yōu)惠政策方面已提出，購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，購房人可以按照政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。

抑制投機(jī)作用明顯

《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者注意到，相比于此前的自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)住房在入市之后申購家庭數(shù)量確實(shí)大幅下降。以北京首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目朝陽錦都家園為例，由于是按照原先自住房的政策進(jìn)行申購，427套房源，有16萬戶家庭申購，按最后通過審核的12萬戶計(jì)算，申購家庭和房源比例大約為281：1。而首個(gè)真正的共有產(chǎn)權(quán)住房金隅大成金成雅苑項(xiàng)目，969套房源只有5萬戶家庭申購，按最后通過審核的1.5萬戶家庭計(jì)算，申購家庭和房源比例僅為15.4：1，所以確實(shí)大幅度下降。

“共有產(chǎn)權(quán)住房申購家庭數(shù)量大幅下降，一方面是因?yàn)閷彿咳说馁Y質(zhì)審核更加嚴(yán)格，只有首次購房的無房家庭才有資格申購共有產(chǎn)權(quán)住房。另一方面，是共有產(chǎn)權(quán)住房真正回歸了住房的居住屬性，堵住了投資投機(jī)空間，擠出了炒房客?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民表示，共有產(chǎn)權(quán)住房是北京市貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”的落地政策。特別是購房人再行轉(zhuǎn)讓時(shí)，須將產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭，房屋性質(zhì)不變，這樣可以最大程度地發(fā)揮政府住房保障政策的作用，滿足更多的無房家庭住房剛需。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)也明確表示，從制度設(shè)計(jì)上，北京的共有產(chǎn)權(quán)是中國保障房歷史上到目前為止最完善的一次。但從投資角度看，買了共有產(chǎn)權(quán)房，未來通過共有產(chǎn)權(quán)小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經(jīng)非常低，基本上離開這個(gè)市場的可能性很小。共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際就變成了有部分產(chǎn)權(quán)的公租房，可流轉(zhuǎn)但投資屬性弱。所以從制度設(shè)計(jì)上，的確是非常明顯的回歸了居住，“避免了過度福利化”導(dǎo)致的開著寶馬申請的現(xiàn)象。

一位近期剛剛搖到昌平區(qū)綠海家園共有產(chǎn)權(quán)住房的購房者在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時(shí)表示，其正與家人商量是否如期認(rèn)購。據(jù)其透露，這一樓盤的售價(jià)在18000元每平方米，個(gè)人占50%產(chǎn)權(quán)。但綜合考慮價(jià)格、區(qū)委以及未來的增值空間之后，認(rèn)購意愿大大降低。

據(jù)悉，一部分申購人最后選擇棄購的主要原因，還在于共有產(chǎn)權(quán)住房的增值潛力上。從總價(jià)上來講，共有產(chǎn)權(quán)價(jià)格與周邊商品房價(jià)格差額并不大，與此同時(shí)，未來如果出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓或置換時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)的購買對象同樣需要具有相應(yīng)資格。這種不確定性對于共有產(chǎn)權(quán)住房的申購者而言，無疑加深了其相應(yīng)的擔(dān)憂。

高門檻聚焦剛需族

2月6日，北京成交3宗共有產(chǎn)權(quán)住宅土地，住宅部分全部是共有產(chǎn)權(quán)，合計(jì)規(guī)劃建筑面積住宅部分是299621平方米，按照平均80平米一套計(jì)算，大約是3700套。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2017年北京開始共有產(chǎn)權(quán)土地供應(yīng)開始，截止日前，北京供應(yīng)的共有產(chǎn)權(quán)住宅土地已經(jīng)達(dá)到360萬平米以上，按照80平米一套計(jì)算，大約4.5萬套。以2018年成交的18宗住宅土地為例，截止日前，合計(jì)成交了61.97萬平米的共有產(chǎn)權(quán)房住宅。大約是7800套住宅。其主要集中在昌平、朝陽、通州、門頭溝、懷柔、平谷區(qū)域。

那么這幾萬套共有產(chǎn)權(quán)大概率都會在2018年簽約，那么會對價(jià)格有什么影響？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，從對2018年房價(jià)的影響看，含共有產(chǎn)權(quán)房合計(jì)簽約均價(jià)是40803元每平方米，而不含共有產(chǎn)權(quán)房的簽約均價(jià)是50001元每平方米，共有產(chǎn)權(quán)房拉低市場均價(jià)18.4%。預(yù)計(jì)后續(xù)入市的共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，均價(jià)在3-4萬之間，成交量將會有明顯增加。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者了解，到目前為止，2018年共有產(chǎn)權(quán)要簽約的合計(jì)有3個(gè)項(xiàng)目。這3個(gè)項(xiàng)目均為之前的自住房轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，所以均價(jià)較低。延慶區(qū)天潤·和麗嘉苑項(xiàng)目的620套共有產(chǎn)權(quán)房是延慶區(qū)開展的首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目，通過購房資格審核的家庭共計(jì)8710戶。該項(xiàng)目最終符合申購標(biāo)準(zhǔn)的“新北京人家庭只有18戶。

除此之外，海淀中鐵碧桂園共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的申購工作已于2018年1月11日結(jié)束，最終約5萬戶家庭確認(rèn)申購。北京城建·棠樂共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的網(wǎng)上申購登記工作已于2017年12月16日結(jié)束，最終約2.3萬戶家庭確認(rèn)申購。對于上述項(xiàng)目，按照已經(jīng)完成購房資格審核的項(xiàng)目比例，預(yù)計(jì)真實(shí)可以申請的人數(shù)只有申購人數(shù)的30%-40%。

部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，短期來看共有產(chǎn)權(quán)住房對房價(jià)的拉低作用并不明顯。首先，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)量在滿足多數(shù)需求方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。其次，價(jià)格方面也并不具備明顯優(yōu)勢，參照北京目前二手房的平均價(jià)格，共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格還有降低的空間。