李江濤

摘 要 精裝修樓盤避免在裝修施工階段對已有建筑構(gòu)件打鑿、穿孔，既減少了噪聲和建筑垃圾，又減少擾民，減少材料消耗。能夠規(guī)范裝飾裝修市場，降低環(huán)境污染的風險。本文對裝飾裝修施工管理及應用進行了分析探討。

關(guān)鍵詞 精裝修；住宅樓；施工管理

前言

精裝修樓盤，顧名思義，就是房產(chǎn)在交付與客戶時，已完成內(nèi)部的所有硬裝修。如完成了吊頂、墻面涂料或墻紙、地面地板或地磚、門扇、潔具、淋浴房或浴缸、窗簾、固定家具、整體櫥柜、床及床頭柜、沙發(fā)、電視柜，空調(diào)、燈具，開關(guān)插座等等?？蛻羧胱r，僅需要配備部分家用電器（視開發(fā)商開發(fā)樓盤的定位而定，有些精裝修樓盤開發(fā)商配有家用電器）和日常的生活用品如：床上用品、洗滌用品、辦公用品等等即可入住。

1 精裝修樓盤的特點

（1）一步到位，省時、省力、省心，拎包入住，有效地節(jié)約了購房者的時間。

（2）低碳環(huán)保，更符合現(xiàn)代人的生活理念。精裝房有效避免了裝修帶來的二次污染、噪音等諸多不利因素。

（3）性價比高。充分發(fā)揮了集約化采購的優(yōu)勢，降低了采購費用，相比家庭裝修，能節(jié)約材料、能源，降低成本。建設部曾測算發(fā)現(xiàn)，由開發(fā)商統(tǒng)一組織裝修一次到位比市民自己裝修要節(jié)省至少30%的費用。總體對比，精裝房性價比更高。

（4）精裝房一條龍服務的模式，有效降低了家庭裝修帶來的質(zhì)量、安全風險。大多數(shù)購房者并不具備裝修方面的專業(yè)知識。而有經(jīng)驗的開發(fā)商在精裝修住宅方面能比購房者更關(guān)注到細節(jié)，在方案設計和工程質(zhì)量方面更有品質(zhì)保障，也為業(yè)主節(jié)省了寶貴的時間。

（5）在購房時業(yè)主購買了精裝修房，無須再投入資金進行裝修，等于是業(yè)主向銀行申請了裝修部分的優(yōu)惠利率貸款[1]。

當然，精裝房在現(xiàn)階段的發(fā)展不可避免地存在一些問題：

（1）選擇模式和風格比較少，進到每一戶就像宿舍樓的感覺。只有靠軟裝來體現(xiàn)自己的風格。

（2）個別開發(fā)商出于經(jīng)濟考慮，選擇的裝修隊伍良莠不齊，材料質(zhì)量把關(guān)不嚴。房屋表面華麗卻隱患重重，入住以后出現(xiàn)種種毛病令人頭疼。

（3）購房者無專業(yè)裝修測評能力，不具備精裝房鑒別能力。

2 精裝房工程管理的難點

（1）專業(yè)分包施工協(xié)調(diào)難度大：精裝修工程涉及的單位多，包括土建單位、水電安裝單位、裝修單位等等；交叉施工多，現(xiàn)場管理、協(xié)調(diào)工作量大。

（2）設計與施工協(xié)調(diào)難度大：裝修施工階段，往往會暴露許多原設計不當或原施工工藝偏差問題，不可避免的需要進行設計變更或返工，影響工程質(zhì)量與施工進度。

（3）影響精裝修工程質(zhì)量的因素多：尤其是材料設備選用與施工工藝選擇，質(zhì)量控制必須從精裝修深化設計圖紙與施工組織設計（或施工方案）的審查抓起，必須有充分的預控措施，減少乃至杜絕在施工階段出現(xiàn)因設計缺陷（錯、漏、碰、缺）或施工工藝錯誤（缺乏可操作性）造成工程質(zhì)量缺陷，甚至使用功能不能完全滿足設計要求等問題發(fā)生[2]。

3 精裝修樓盤裝飾裝修的施工管理

3.1 施工進場前現(xiàn)場協(xié)調(diào)

精裝修施工單位進場前，甲方的現(xiàn)場管理人員需要協(xié)調(diào)其與土建施工單位的相關(guān)事宜，協(xié)調(diào)場地移交。移交的現(xiàn)場必須嚴格按要按國家相關(guān)規(guī)范和合同要求的標準進行檢查，檢查的重點主要在以下幾個方面：①土建單位的洞口尺寸、樓地面平整度、標高等；②對于精裝修施工容易破壞而對小業(yè)主又比較直觀的土建成品，如陽臺欄桿、鋁合金門窗等；③小業(yè)主收樓后投訴意見最多的滲漏問題，滲漏問題最好在土建階段解決，一旦精裝修施工后再處理會出現(xiàn)很多問題。

3.2 圖紙會審和設計交底

現(xiàn)場管理人員在正式開工實施之前，需要協(xié)同監(jiān)理召集施工進場動員大會、設計交底會議，由監(jiān)理單位會后形成相關(guān)會議紀要并送各方簽字確認[3]。

3.3 施工進度管理

精裝修施工單位進場后，房地產(chǎn)公司現(xiàn)場管理人員應當組織土建總包、精裝修單位、監(jiān)理單位根據(jù)合同總工期，土建移交情況來確定關(guān)鍵節(jié)點。精裝修施工單位根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點深化后，排出精裝修的施工進度計劃，計劃要求明確泥水完工日期、入戶門、戶內(nèi)門進度安排、乳膠漆、壁紙的工作安排、廚具及潔具進場及安裝時間。影響進度的主要因素包括以下方面：①土建移交場地遲；②垂直運輸?shù)男?；③精裝修單位的勞動力投入；④泥水及復雜的木作業(yè)的進度；⑤主要材料的供應。

3.4 施工過程質(zhì)量管理

從目前中國的精裝修施工單位的市場來看，組織完善、資金實力較強的隊伍較少，因此施工過程中的管理特別重要。現(xiàn)場應確定樣板先行的思路。施工樣板要做到每個標段至少一層樣板層，每個戶型至少一間樣板房。每個勞務班組進場前必須進行現(xiàn)場交底，未進行交底的不能進場施工。常見質(zhì)量問題如下：①裂縫問題是非常常見的投訴問題，包括抹灰裂縫、輕質(zhì)墻板裂縫、不同材質(zhì)結(jié)合處的裂縫等等。②小業(yè)主比較關(guān)心的衛(wèi)生間、廚房尺寸等，一定要認真復核。③地面、墻身、門窗、櫥柜的表面可見的，涉及感觀的部位。④滲漏問題，外墻、門窗、陽臺、衛(wèi)生間等位置漏水比較普遍的地方要重點關(guān)注，要做好試水實驗。精裝修施工過程中的成品保護也要引起充分重視，很多單位只重視施工過程中的施工質(zhì)量，而不重視成品保護，實際上，成本保護是精裝修施工管理中很重要的一環(huán)，也是能否保證如期交樓和保證精裝修感觀質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須引起充分重視。成本保護的基本原則是各工序空間上分開，時間上錯開，盡量減少多工作在同一區(qū)域同時作用，每道工序完成后交給下道工序前必須進行檢查[4]。

4 結(jié)束語

隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化標準化進程的加快，精裝修樓盤將逐漸成為商品住宅市場的主導力量。精裝修住宅項目是一項非常復雜的工程，現(xiàn)階段的工程質(zhì)量管理，主要依靠施工階段所進行的工程質(zhì)量檢驗，沒有進行系統(tǒng)化的預防和管理。以高水準的專業(yè)室內(nèi)設計和裝修，進行統(tǒng)一的完全精裝修，形成貫穿項目開發(fā)全過程的工程質(zhì)量體系管理，將是房地產(chǎn)公司選擇的主要模式，只有通過全過程的管理，才能保障精裝修工程的質(zhì)量，保障業(yè)主的合法權(quán)益。

參考文獻

[1] 徐璐.探析房地產(chǎn)精裝修設計管理[J].現(xiàn)代裝飾（理論），2014，（7）：255.

[2] 蔡結(jié)生.淺談精裝修工程現(xiàn)場管理[J].建材與裝飾：中旬，2015，（4）：

50-52.

[3] 牛凱.論精裝修工程現(xiàn)場管理應注意的若干問題[J].科技風，2016，

（9）：101.

[4] 林茶花.淺談精裝修工程現(xiàn)場管理[J].中華民居：學術(shù)刊，2017，（07）：

402-403.